青島改造50余處老廠房：留住舊時(shí)光，引入新業(yè)態(tài)

青島一批交織著濃郁工業(yè)風(fēng)與厚重歷史感的老廠房、食堂、倉(cāng)庫(kù)將被強(qiáng)力激活,既留住了工業(yè)時(shí)代的建筑印記,又滿足了現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求,改造為城市存量提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的空間載體

50余處老廠房:留住舊時(shí)光,引入新業(yè)態(tài)

位于延安三路109號(hào)的原海珊制衣廠“舊貌換新顏”。曾沉寂多年的廠房、食堂、倉(cāng)庫(kù)被改造成辦公室、咖啡廳和便利店,“變身”成為健康產(chǎn)業(yè)園。

延安三路109號(hào)原海珊制衣廠改造前。

延安三路109號(hào)原海珊制衣廠改造后。

在城市進(jìn)入存量發(fā)展階段的新語(yǔ)境下,這些遺落在城市各處的老舊廠房不僅是承載城市工業(yè)歷史的鋼鐵框架與鐵銹余暉,更是城市存量提質(zhì)改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要空間載體。

在青島華通國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)(集團(tuán))有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“華通集團(tuán)”)的資源整合下,原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園已完成75%的招商進(jìn)度,長(zhǎng)年閑置的哈爾濱路46號(hào)原東方襯衫廠也完成了改造,以“東方文創(chuàng)園”的新面貌正式開園納客。原孚德鞋廠、第五針織廠、中大針織廠……接下來,伴隨著華通集團(tuán)聚焦工業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展,全市50余處老舊廠房資源將逐步釋放,開啟更新與盤活的進(jìn)程。

這些沉淀在角落的城市空間將被強(qiáng)力激活,交織著濃郁工業(yè)風(fēng)與厚重歷史感的磚混結(jié)構(gòu)廠房也將告別輝煌與破敗,開始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài),迸發(fā)新動(dòng)能。

為新經(jīng)濟(jì)騰挪空間

隨著城市版圖擴(kuò)張,很多老舊廠房如今都位于城市核心,區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。當(dāng)粗放型的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)向以“存量挖掘”和“內(nèi)生依托”為特征的新型城鎮(zhèn)化模式,老舊廠房就成為城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)最佳的存量空間。

“市中心存量土地資源稀缺,盤活手中的老舊廠房資源就是為城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰挪空間?！比A通集團(tuán)副總經(jīng)理曾慶軍說,從北京、上海等先進(jìn)城市的城市更新路徑來看,老舊廠房資源的更新與盤活是城市進(jìn)入存量發(fā)展階段后面臨的新課題。

很多城市在破解這個(gè)新課題的過程中交出了滿意答卷。前上海汽車制動(dòng)器廠由破敗的工廠轉(zhuǎn)變?yōu)樯虾Ｊ着鷦?chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),不少入駐企業(yè)在那里發(fā)展成長(zhǎng),如當(dāng)今知名的英國(guó)高科技企業(yè)Dyson戴森,進(jìn)入中國(guó)后就落戶8號(hào)橋,其營(yíng)業(yè)額爆發(fā)式增長(zhǎng),成為黃浦區(qū)的納稅大戶。上海中山南路505號(hào)原上海油脂廠也早已“變身”為一處結(jié)合創(chuàng)意辦公、商業(yè)休閑的老碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

所有成功更新改造的案例都基于對(duì)老工業(yè)遺址活化利用價(jià)值的深度挖掘,運(yùn)營(yíng)方以導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展思路為低效工業(yè)遺存注入新活力。

這同樣是原海珊制衣廠和原東方襯衫廠的更新思路。“老舊工業(yè)廠房應(yīng)該成為新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的載體,為中小創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展提供更多發(fā)展空間?！痹鴳c軍說。

哈爾濱路46號(hào)原東方襯衫廠改造前。

哈爾濱路46號(hào)原東方襯衫廠改造后。

為滿足中小創(chuàng)新型企業(yè)的辦公需求,原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園整體風(fēng)格年輕時(shí)尚。造型前衛(wèi)的趣味裝置、色彩百變的外墻涂鴉、構(gòu)思巧妙的空間搭建,將原先破敗的老舊廠房改造成了充滿生機(jī)的“花園式”辦公場(chǎng)所。

健康產(chǎn)業(yè)園目前已吸引可恩口腔、青島博思堂等十幾家企業(yè)入駐?？啥骺谇桓且豢跉鈱^(qū)域總部、研發(fā)中心、培訓(xùn)基地等機(jī)構(gòu)全數(shù)搬了過來。原東方襯衫廠改造的東方文創(chuàng)園也正處于火熱招商中,吸引了不少中小型文創(chuàng)行業(yè)企業(yè)。

全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)在這些老廠房中“扎根生長(zhǎng)”,青島人耳熟能詳?shù)睦掀髽I(yè)就此以另一種方式重新融入城市發(fā)展新軌跡。

更新背后的邏輯

打量上海、北京等地的城市更新路徑是青島老舊廠房改造的“他山之石”,有相通之處,也有許多不同。

華通都市產(chǎn)業(yè)園作為園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)主體,首先考慮的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的投資收益比。

“從投資收益比來看,青島的老舊廠房更新需要走出自己的路?！比A通都市產(chǎn)業(yè)園所屬合資公司青島華通中聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱“華通中聯(lián)”)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理王曉寧認(rèn)為,與上海、北京等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不同,青島商業(yè)辦公租金水平低于一線城市,因此在投資改造過程中也應(yīng)注重投資收益比。

以收益倒推投資,華通中聯(lián)對(duì)老舊廠房的改造成本低于上海等城市每平方米3000元-5000元的投資成本?！吧虾Ｍ悇e商業(yè)辦公場(chǎng)所每天每平方米租金在6-8元,所以他們前期投入比較大。”王曉寧說,只有通過核算投資收益比控制投資才能做到老舊廠房更新的可持續(xù)發(fā)展,而不是提前“透支”資金,減了改造的“后勁”。

從目前的投資強(qiáng)度和招商情況來看,健康產(chǎn)業(yè)園和東方文創(chuàng)園都將在未來5年內(nèi)收回投資,形成老舊廠房更新改造的良性產(chǎn)業(yè)循環(huán)。

遼陽(yáng)西路221號(hào)原華金制衣廠倉(cāng)庫(kù)改造前。

遼陽(yáng)西路221號(hào)原華金制衣廠倉(cāng)庫(kù)改造后。

除了核心投資收益比的考量,老舊廠房更新在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑改造等方面都有與其他辦公業(yè)態(tài)截然不同的運(yùn)行邏輯。

比如老廠房建筑材料和結(jié)構(gòu)帶來的掣肘。老廠房一般為磚混結(jié)構(gòu)建造,這就決定了在建筑結(jié)構(gòu)改造過程中不能大拆大改,只能進(jìn)行局部空間的巧妙改動(dòng)。華通中聯(lián)維持原有建筑格局,通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等方式,讓舊廠房換上新顏,既留住了工業(yè)時(shí)代的建筑印記,又滿足了現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求。

另外,老廠房的水電年代久遠(yuǎn)、沒有外墻保溫層,已不能滿足現(xiàn)代辦公需求,這些不利因素都需要在改造之前通過詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)來“規(guī)避”。

老舊廠房獨(dú)有的特點(diǎn)也能創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)。廠房和倉(cāng)庫(kù)大多樓層不高,與高密度的寫字樓相比,城市里低密度的辦公空間更加搶手。同時(shí),工廠內(nèi)部空間開放度較高,也為改造、分割提供了更大自由度。

“我第一次來就喜歡這個(gè)辦公環(huán)境?！鼻鄭u博思堂文化傳媒有限公司總經(jīng)理姜坤說,相比公司之前在寫字樓的辦公環(huán)境,健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)空間更寬敞。他指著腳下打磨光滑的“水磨石”告訴記者,在新裝修的辦公樓看不到這些有著幾十年歷史的“工業(yè)遺存”,這種工業(yè)風(fēng)混搭風(fēng)格也更加符合創(chuàng)意類企業(yè)的“調(diào)性”。

在健康產(chǎn)業(yè)園的改造過程中,為保留老工廠原有的風(fēng)貌,華通中聯(lián)在不影響功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和樓梯扶手,重新打磨修整,讓不少入駐企業(yè)“眼前一亮”。

“相比寫字樓,創(chuàng)意設(shè)計(jì)、醫(yī)療、研發(fā)中心等業(yè)態(tài)尤其需要這樣的辦公環(huán)境。”王曉寧說,創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)需要更多空間去展示產(chǎn)品,醫(yī)療和研發(fā)中心也需要低密度的大空間承載設(shè)備、分隔空間,這些都是老舊廠房改造辦公場(chǎng)所的優(yōu)勢(shì)所在。

在遵循這些運(yùn)行邏輯的基礎(chǔ)上,華通中聯(lián)實(shí)現(xiàn)了在確定投資強(qiáng)度下的“性價(jià)比”提升。

打破園區(qū)與城市邊界

留住舊建筑的“底”,引入新業(yè)態(tài)的“活”,對(duì)城市而言,老舊廠房的更新改造伴隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市產(chǎn)業(yè)空間功能提升。

從產(chǎn)業(yè)層面看,健康產(chǎn)業(yè)園所在的延安三路109號(hào)周邊本身就有良好的大健康產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),周邊醫(yī)美、眼科醫(yī)院等已初步集聚發(fā)展,為健康產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)引入提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

“一個(gè)產(chǎn)業(yè)園首先要有龍頭企業(yè)入駐,以此帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的中小型企業(yè)發(fā)展?！蓖鯐詫幷f,對(duì)健康產(chǎn)業(yè)園來說,入駐的可恩口腔總部就是園區(qū)的龍頭企業(yè)。未來,可恩口腔將在健康產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行數(shù)千萬(wàn)元的設(shè)備投入,以及研發(fā)、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)的全方位布局,以“一己之力”帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)入駐,豐富園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

根據(jù)目前的招商進(jìn)展,健康產(chǎn)業(yè)園預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)到6億至8億元,東方文創(chuàng)園預(yù)計(jì)年產(chǎn)值2億至3億元。曾經(jīng)閑置的廠房資源被盤活,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新活力。

在城市空間功能層面,承載新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在空間布局上已發(fā)生巨大變化。與封閉的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同,新興的城市產(chǎn)業(yè)空間開始打破園區(qū)與城市的邊界,與城市、居民密切溝通和互動(dòng)。

“健康產(chǎn)業(yè)園要融入?yún)^(qū)域發(fā)展,成為在周邊生活和工作人群的一部分,這種開放性不僅能夠提升城市空間功能,也有利于園區(qū)的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)?！痹鴳c軍說。

以辦公或產(chǎn)業(yè)為主的園區(qū)首先應(yīng)具備餐飲、公共場(chǎng)所等基礎(chǔ)配套。在健康產(chǎn)業(yè)園里,華通中聯(lián)布局了約2500平方米的商業(yè)面積,約占整個(gè)園區(qū)總面積的15%,引入了約600平方米的貓主題咖啡館和可好便利店、贊稼八寶粥等多樣業(yè)態(tài)。

“這些業(yè)態(tài)一方面滿足了園區(qū)內(nèi)辦公人群的基本需求,同時(shí)也面向周邊居民和社會(huì)開放。”王曉寧說,對(duì)園區(qū)而言,基本的商業(yè)業(yè)態(tài)配套不僅是為實(shí)現(xiàn)工作、生活的功能交織,更是以高于辦公業(yè)態(tài)的租金水平提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)收益,保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。而僅依靠園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)人流無法保證商業(yè)的盈利,唯有開放才能吸引更多社會(huì)客流。

更能體現(xiàn)開放性的是華通中聯(lián)在健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“大樓梯”。在空間設(shè)計(jì)上,華通中聯(lián)利用鋼結(jié)構(gòu)的樓梯在開敞的空地上“架”起了一個(gè)復(fù)合型平臺(tái)空間,未來將用于舉辦露天活動(dòng)和企業(yè)路演,同樣面向社會(huì)開放。

隨著新經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,園區(qū)物理空間成為“共享資源”,園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉(zhuǎn)變。在華通都市產(chǎn)業(yè)園的設(shè)想中,未來還將通過引入產(chǎn)業(yè)基金、風(fēng)投機(jī)構(gòu)的方式深度挖掘園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資源,讓園區(qū)運(yùn)營(yíng)方與入駐企業(yè)成為有機(jī)統(tǒng)一體,為新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的成長(zhǎng)提供更廣闊的成長(zhǎng)空間。

可以預(yù)見,更多孕育新產(chǎn)業(yè)、激發(fā)新活力的故事將在老舊廠房的更新改造中陸續(xù)上演。(青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?王偉)