不少需要20-30年才能收回，投資時(shí)尤需考察周邊配套和實(shí)際租金
本報(bào)于6月24日?qǐng)?bào)道了《高檔住宅投資回報(bào)率已跌至
5%左右》后，不少讀者打來(lái)電話(huà)咨詢(xún)?nèi)绾斡?jì)算投資回報(bào)率，準(zhǔn)備或已買(mǎi)進(jìn)高檔住宅用于出租的又應(yīng)如何避免市場(chǎng)上的陷阱。本報(bào)記者為此采訪(fǎng)了相關(guān)人士。
招式1 警惕靜止型高回報(bào)率
實(shí)際回報(bào)須刨去雜費(fèi)讀者林小姐問(wèn)，多個(gè)高檔地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)宣傳高回報(bào)率，其回報(bào)率是否準(zhǔn)確？一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，一些項(xiàng)目在計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)是用一年(甚至五年)的租金收入除以首付款項(xiàng)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異，基本都是一種比較靜止的計(jì)算方式，這種算法通常要比實(shí)際收益的投資回報(bào)率要高�？茖W(xué)的投資回報(bào)率是動(dòng)態(tài)的。動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)率除了投資者的購(gòu)買(mǎi)投入外，還包括稅費(fèi)，貸款利率、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值等方面的因素，這些費(fèi)用的支出也是一個(gè)不小的數(shù)額�；诒本┥唐贩渴袌�(chǎng)現(xiàn)狀，即使不考慮通貨膨脹因素，不少投資性物業(yè)也需要20－30年才能收回投資。
招式2 售后包租后續(xù)難保
要防租款攤?cè)敕績(jī)r(jià)李先生問(wèn)，樓盤(pán)打出的售后包租的模式是否可以放心。記者發(fā)現(xiàn)，售后包租就是開(kāi)發(fā)商委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售項(xiàng)目的包租，一般的售后包租期限為5年，這5年內(nèi)委托開(kāi)發(fā)商認(rèn)定的經(jīng)紀(jì)公司出租的話(huà)，不論所購(gòu)項(xiàng)目能否出租，開(kāi)發(fā)商均要支付按照合同約定的租金，而且這個(gè)租金一般高于周邊項(xiàng)目。這容易使投資者也認(rèn)為該區(qū)域的實(shí)際租賃價(jià)格水平也如此，造成一定的迷惑。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃副總裁胡景暉分析，這些由開(kāi)發(fā)商承諾的售后包租看似投資回報(bào)率高且比較穩(wěn)定，但是在包租期結(jié)束后，能否租出去卻是個(gè)大問(wèn)題，不少出現(xiàn)了空置。此外，包租期限租金遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格水平，5年以后實(shí)際的租賃價(jià)格肯定要回落，這樣投資回報(bào)率就會(huì)明顯出現(xiàn)變化。胡景暉舉例說(shuō)，中關(guān)村有個(gè)售后包租的高檔住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商委托的經(jīng)紀(jì)公司給出的租賃價(jià)格為4元/平方米。月，相當(dāng)于寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格，而該區(qū)域的高檔住宅的租賃價(jià)格一般為1.5－2元/平方米。月左右。
胡景暉還說(shuō)，包租期間為購(gòu)房者提供租賃服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，假如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在包租年限內(nèi)解散，投資者的風(fēng)險(xiǎn)就非常大，此前就有類(lèi)似的情況發(fā)生。而更有個(gè)別開(kāi)發(fā)商把包租期間高于市場(chǎng)租賃價(jià)的租金總和轉(zhuǎn)移至銷(xiāo)售期間的房?jī)r(jià)之中，購(gòu)房者一定要多加注意。
招式3 越高檔越可能空置
可選6000元/m2甲宅業(yè)內(nèi)人士指出，越是高檔項(xiàng)目，其投資風(fēng)險(xiǎn)越大，尤其是空置的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更大，因此在投資高檔住宅的時(shí)候一定要慎重。徐成峰說(shuō)，進(jìn)行投資高檔住宅的時(shí)候，不要被其中個(gè)案高投資回報(bào)率的項(xiàng)目所迷惑，而需要對(duì)區(qū)域整體的租務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。同時(shí)還要注意區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的建設(shè)情況、項(xiàng)目檔次、入住情況及周邊商業(yè)配套等，根據(jù)這些具體的情況來(lái)判斷投資方向。
胡景暉認(rèn)為，目前一些6000元/平方米左右的甲級(jí)住宅基本具備了高檔住宅的24小時(shí)熱水、管家式物管服務(wù)等功能，這些項(xiàng)目的租賃價(jià)格較低，但也吸引了部分高檔住宅的租賃客群，投資者也可以關(guān)注。
特約編輯：宋廣偉
