近期，各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響已逐步顯現(xiàn)。不少購房者申辦住房貸款的額度和進(jìn)度受到了影響，不得不改變?cè)鹊馁彿坑?jì)劃。理財(cái)專家告訴廣大購房者，除了個(gè)人住房貸款外，還有其他的融資渠道可走。比如，可以用原有的住房融資或用持有的存單憑證融資。
產(chǎn)權(quán)房融資
如果購房者已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)房，就可以通過典當(dāng)、辦理房產(chǎn)抵押貸款等方式融資。
典當(dāng)融資的特點(diǎn)是快速、便捷，可以幫助購房者完成短期融資的需求。比如，不少購房者通常需要賣了自己原有的舊房再買新房，可以通過典當(dāng)舊房獲得貸款，以此支付新房的首付款及更多成數(shù)的款項(xiàng)，從而降低新房貸款額度，順利獲得銀行貸款。典當(dāng)期間，可以委托典當(dāng)行將舊房掛牌交易。舊房成交獲得房款后可償還典當(dāng)款。這樣，可以同時(shí)完成賣舊房、買新房兩個(gè)步驟，順利實(shí)現(xiàn)以舊換新的購房計(jì)劃。此外，購房者到拍賣行競(jìng)拍房產(chǎn)，也可以通過典當(dāng)融資。拍賣房產(chǎn)中不少屬于司法委托，往往對(duì)一次性支付的資金量要求比較高。競(jìng)拍成功后，購房者可以先用自有房產(chǎn)辦理典當(dāng)融資，然后再到銀行申請(qǐng)辦理競(jìng)拍房產(chǎn)的貸款。
房產(chǎn)抵押貸款是商業(yè)銀行推出的新貸款品種，市民可以將手中已有房產(chǎn)通過抵押給銀行的方式獲得資金的融通。按規(guī)定，貸款的用途可以是購房、購車、添置大件商品、旅游、教育等等。房產(chǎn)抵押給了銀行，房屋所有權(quán)未變，仍能居住或出租獲利，并享有房屋升值的收益。在目前房貸趨緊的形勢(shì)下，利用房產(chǎn)抵押貸款，可以提高購買新房首付款的比例，從而順利購房。另外，由于商鋪貸款辦理更加困難，利用房產(chǎn)抵押貸款甚至不需要辦理商鋪按揭，投資人就可以購入商鋪，不必受到銀行商鋪貸款條件的限制，手續(xù)也大大簡化。
購房者如何選擇這兩種融資方式呢？專家的建議是，貸款金額大、時(shí)間長，找銀行；貸款金額小、時(shí)間短，找典當(dāng)行。在擁有同樣價(jià)值的抵押物情況下，如何低成本融資、如何降低還款的壓力，是購房者在典當(dāng)融資和房產(chǎn)抵押貸款之間作出取舍的最重要考慮因素。同樣的房產(chǎn)，在典當(dāng)行做抵押借款和在銀行做抵押貸款的實(shí)際貸款金額和手續(xù)費(fèi)用是不一樣的。銀行的借款金額要高于典當(dāng)行，而且所需付出的手續(xù)費(fèi)即成本相對(duì)較低。在貸款期限上，典當(dāng)一般最多貸半年，而房產(chǎn)抵押貸款最長可到10年。因此，要達(dá)到房產(chǎn)資本最大化，銀行抵押貸款顯然更具吸引力。典當(dāng)融資則適合短期內(nèi)需要資金周轉(zhuǎn)的購房者，比如只需要幾萬元，并且只是短期內(nèi)調(diào)頭寸，那末，通過典當(dāng)來實(shí)現(xiàn)短期融資更加方便合算，典當(dāng)?shù)牧硪粌?yōu)勢(shì)是放款速度快，而銀行抵押貸款的審核周期則較長。
抵押房再融資
如果購房者原有的住房貸款尚未還清，還抵押在銀行，可以用原抵押房產(chǎn)作為抵押，向銀行再次申請(qǐng)貸款。目前，上海各家銀行推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)的名稱各不相同，有的叫“二次抵押授信”，有的叫“循環(huán)抵押貸款”，還有的叫“理財(cái)房貸”，有的叫“個(gè)人住房再貸款”，有的叫“個(gè)人住房加按揭貸款”，但這些貸款產(chǎn)品在本質(zhì)上都是一樣的，就是銀行將借款人個(gè)人住房貸款最高可貸限額與實(shí)際貸款余額的差額作為授信額度，提供給借款人，借款人在授信額度和期限內(nèi)，可根據(jù)需要隨時(shí)申請(qǐng)不同用途的貸款，如用于購房、裝修、購車、子女教育等。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房再融資貸款的最大優(yōu)點(diǎn)是申請(qǐng)手續(xù)簡便，用原來的房產(chǎn)作為抵押，不用再辦理抵押、不用公證、不用房產(chǎn)評(píng)估，有的還可以一次申請(qǐng)循環(huán)使用，即可在授信有效期和額度內(nèi)隨時(shí)申請(qǐng)使用貸款，每筆貸款歸還時(shí)，相應(yīng)的授信額度又自動(dòng)恢復(fù)。
要注意的是，并不是每家銀行都開設(shè)了該類業(yè)務(wù)，并且有的銀行對(duì)尚未還清第一套住房貸款再申請(qǐng)第二套住房的貸款已經(jīng)有了較嚴(yán)格的限制，借款人最好事前到原借款銀行咨詢。
存單憑證融資
如果購房者有尚未到期的儲(chǔ)蓄憑證，而又不愿提前兌取以免損失利息，可以通過以下方式融資。
個(gè)人定期存單質(zhì)押貸款。借款人以銀行未到期的個(gè)人本外幣定期儲(chǔ)蓄存單設(shè)置質(zhì)押，從銀行取得一定金額貸款。它的特點(diǎn)是隨用隨貸，手續(xù)簡便。個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存單質(zhì)押貸款起點(diǎn)一般為人民幣1000
元，貸款質(zhì)押率一般最高不超過90％。貸款期限一般不超過一年，利率執(zhí)行銀行同檔次期限貸款利率。
個(gè)人保單質(zhì)押貸款。借款人以保險(xiǎn)公司簽發(fā)的保單作質(zhì)押，從銀行取得一定金額的貸款。保單質(zhì)押貸款起點(diǎn)一般為1000
元人民幣，每筆貸款最高金額不超過由保險(xiǎn)公司確認(rèn)的保單現(xiàn)金價(jià)值的90％，具有儲(chǔ)金性質(zhì)的保單質(zhì)押貸款期限最長為五年，具有投資性質(zhì)的保單質(zhì)押貸款期限最長為一年，且均不超過保單保險(xiǎn)期限，利率執(zhí)行銀行同檔次期限貸款利率。
憑證式國債質(zhì)押貸款。借款人以在銀行系統(tǒng)內(nèi)各經(jīng)營機(jī)構(gòu)認(rèn)購的、未到期的憑證式國債作質(zhì)押，從銀行取得貸款。憑證式國債質(zhì)押貸款額度起點(diǎn)一般為5000
元，每筆貸款不超過質(zhì)押品面額的90％；貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。憑證式國債質(zhì)押貸款利率，按照同期同檔次法定貸款利率（含浮動(dòng)）和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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