第一季度城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅落后于城鎮(zhèn)投資增幅6.7個(gè)點(diǎn)，1－4月住宅投資增幅落后于全社會(huì)投資額增幅12.4%。預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)下半年還將繼續(xù)。

　　綜合全年來(lái)看，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額同比增速可達(dá)26%左右，繼續(xù)1998年來(lái)的良好發(fā)展局面。但由于存在限制投資的政策導(dǎo)向，以及出于保持整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡的需要 ，下半年還有可能出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控的政策，因此行業(yè)趨勢(shì)還有很大的不確定性。

　　“招拍掛”市場(chǎng)化配置土地進(jìn)程明顯加快，土地購(gòu)置價(jià)格上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款控制強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)行和籌資能力上的競(jìng)爭(zhēng)，下半年這一競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將加劇。因此市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將加快向資金優(yōu)勢(shì)、資金管理優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。

　　行業(yè)增速依然保持高位

　　除1997年外，1996至2003年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)速度為26.05%，銷(xiāo)售金額從1995年1602.82億元增加到6782.41億元。2004年中央政府從土地、信貸、資本金、規(guī)劃等多方面控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。從4月份開(kāi)始，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。第一季度城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅落后于城鎮(zhèn)投資增幅6.7個(gè)點(diǎn)，1－4月住宅投資增幅落后于全社會(huì)投資額增幅12.4%。房地產(chǎn)投資增速回落有利于房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展。

　　下半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積和銷(xiāo)售面積可能會(huì)受到宏觀緊縮政策的影響，增長(zhǎng)速度將繼續(xù)下降。但是，綜合全年來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額同比增速可以達(dá)到26%左右，繼續(xù)1998年來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng)局面。

　　經(jīng)濟(jì)適用房保持消費(fèi)熱度

　　4月末，國(guó)務(wù)院規(guī)定除經(jīng)濟(jì)適用房之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本資比例，由原來(lái)的20%及以上提高到35%及以上。中央政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的控制并沒(méi)有一刀切，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資可以視為不受項(xiàng)目資本金提高的影響。在住房貸款上，由于經(jīng)濟(jì)適用房一般為消費(fèi)性購(gòu)房、第一套住房、收入支出比適當(dāng)，所以其貸款受到的控制最少。

　　北京市經(jīng)濟(jì)適用房上市呈井噴，根據(jù)北京建委開(kāi)發(fā)辦消息，今年北京經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)依然保持開(kāi)工300萬(wàn)平方米，竣工200萬(wàn)平方米的放量。隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始注重提升產(chǎn)品品質(zhì)，在產(chǎn)品和服務(wù)上開(kāi)打升級(jí)戰(zhàn)。在北京市，先后已經(jīng)實(shí)行了按套內(nèi)面積銷(xiāo)售、公示購(gòu)買(mǎi)資格等促進(jìn)、規(guī)范消費(fèi)制度。

　　向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中

　　房地產(chǎn)貸款流程規(guī)范和提高項(xiàng)目資本金提高了房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款負(fù)債門(mén)檻。土地出讓市場(chǎng)化進(jìn)程加快，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作成本，對(duì)企業(yè)的資金管理能力、融資能力提出了前所未有的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金密集型行業(yè)特點(diǎn)更加明顯。

　　2003年，“招拍掛”出讓土地面積達(dá)到51900萬(wàn)平米，增長(zhǎng)了約1.87倍。其中，招標(biāo)出讓62000萬(wàn)平米，拍賣(mài)出讓89000萬(wàn)平米，掛牌出讓368000萬(wàn)平米。招標(biāo)拍賣(mài)占市場(chǎng)化配置總面積的29%，掛牌出讓占市場(chǎng)化配置總面積絕大部分，達(dá)到71%。土地配置市場(chǎng)化水平的提高還可以從土地受讓宗數(shù)上體現(xiàn)出來(lái)，2000年招拍掛受讓土地的宗數(shù)為約為1.57萬(wàn)宗，到2002年時(shí)已增加到約2.59萬(wàn)宗，預(yù)計(jì)2003年在5.7萬(wàn)宗左右。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月26日發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，“招拍掛”土地價(jià)格比協(xié)議出讓價(jià)格高出近1倍，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地的平均價(jià)格為34.03萬(wàn)元/畝，以“招拍掛”方式取得土地的平均價(jià)格為67.18萬(wàn)元/畝。土地配置市場(chǎng)化對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力由此可以略見(jiàn)一斑。

　　第一季度，上海市平均地價(jià)水平為2164元/平方米，比上年增長(zhǎng)5.34%，北京市平均地價(jià)水平為2331元/平方米，比上年增長(zhǎng)2.34%。上海、北京兩地平均地價(jià)漲幅大約相當(dāng)于平均房?jī)r(jià)漲幅的20%。

　　預(yù)計(jì)土地配置市場(chǎng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的資金和運(yùn)行模式轉(zhuǎn)型壓力在下半年將繼續(xù)體現(xiàn)，部分上半年出現(xiàn)資金鏈斷裂的企業(yè)在下半年面臨被清出市場(chǎng)的危險(xiǎn)。為了保住已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，業(yè)內(nèi)已有傳聞，部分企業(yè)開(kāi)始出售原來(lái)的土地儲(chǔ)備，以確保現(xiàn)有項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)的資金需要，盡力保持現(xiàn)有市場(chǎng)份額。

　　抑制快速增長(zhǎng)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的高度市場(chǎng)化，在一個(gè)需求持續(xù)旺盛的產(chǎn)業(yè)，我們認(rèn)為目前簡(jiǎn)單地用行政手段調(diào)控已經(jīng)很難發(fā)揮限制的功能，房地產(chǎn)行業(yè)已成為全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)存由各個(gè)地方政府、商業(yè)銀行、發(fā)展商“共謀”推動(dòng)，不可阻擋的城市化進(jìn)程和消費(fèi)升級(jí)在一定階段還將導(dǎo)致需求大于供給的商品房數(shù)量短缺和商品房結(jié)構(gòu)短缺，這同時(shí)使得市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也不可能在短期內(nèi)發(fā)揮作用，因此要判斷房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)實(shí)在是太難。

　　隨著越來(lái)越多的人對(duì)宏觀調(diào)控的重要性有更加清醒的認(rèn)識(shí)，從保持國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度來(lái)理解，強(qiáng)力抑制房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)已成為必然的選擇，事實(shí)上調(diào)控力度最大的鋼鐵、水泥、電解鋁這三個(gè)行業(yè)，都與下游的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著密切的聯(lián)系，如果不堅(jiān)決控制房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)，其余的三個(gè)行業(yè)根本不可能控制下來(lái)，因此房地產(chǎn)行業(yè)還將受到嚴(yán)格限制是不容置疑的。

　　在去年121號(hào)文件出臺(tái)之后，我們看到今年國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委針對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的具體環(huán)節(jié)又出臺(tái)了具體的規(guī)范性文件，內(nèi)容涵蓋了從土地供應(yīng)與取得的規(guī)范化、建設(shè)資金的來(lái)源與管理、建筑與施工環(huán)節(jié)（包括嚴(yán)禁拖欠農(nóng)民工工資）、嚴(yán)格銷(xiāo)售許可條件、消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題等方面，應(yīng)該說(shuō)這些政策都是力圖通過(guò)規(guī)范行業(yè)運(yùn)做流程，達(dá)到重塑業(yè)務(wù)模式、提高進(jìn)入門(mén)檻的目的。

　　我們認(rèn)為今年下半年還會(huì)遵循這一精神，中央政府和各地方政府出臺(tái)一系列更加具體的規(guī)范性文件，通過(guò)推動(dòng)行業(yè)內(nèi)部整合，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)范市場(chǎng)的目的，我們認(rèn)為這對(duì)目前具有市場(chǎng)品牌和資金優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)來(lái)說(shuō)，是業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的重要機(jī)遇。

　　重點(diǎn)公司

　　萬(wàn)科

　　萬(wàn)科2004年計(jì)劃開(kāi)工166.7萬(wàn)平米，計(jì)劃竣工153.99萬(wàn)平米。計(jì)劃開(kāi)工面積低于去年實(shí)際開(kāi)工面積（177萬(wàn)平米），計(jì)劃竣工面積卻要高于去年實(shí)際竣工面積（149萬(wàn)平米），其“精耕細(xì)作”戰(zhàn)略明顯。2004年第1季度凈利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)幅度超過(guò)156.39%，EPS實(shí)現(xiàn)0.07元。

　　萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、在建和現(xiàn)房比例分別為49%，28%和23%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)良好。在目前信貸緊縮、土地配置價(jià)格增加、項(xiàng)目資本金提高的形勢(shì)下，深圳有大型國(guó)有銀行對(duì)外宣稱(chēng)，雖然政府嚴(yán)控對(duì)過(guò)度投資行業(yè)信貸，但不會(huì)一刀切，萬(wàn)科之類(lèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)信貸不會(huì)受到影響。同時(shí)，萬(wàn)科擬發(fā)行19.9億元轉(zhuǎn)債，也正在積極嘗試引進(jìn)海外投資、引用外資注入項(xiàng)目。

　　預(yù)計(jì)今年全年萬(wàn)科將可實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入增長(zhǎng)33%以上，達(dá)到85億元左右，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)46%，達(dá)到7.96億元。按照送轉(zhuǎn)后的22.74億股計(jì)算，萬(wàn)科今年每股收益有望達(dá)到0.35元。維持“增持”建議。

　　華僑城

　　華僑城下半年將推出4萬(wàn)平米高級(jí)別墅，首開(kāi)別墅定制式先河，根據(jù)預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售價(jià)格大概在25000元/平米，銷(xiāo)售毛利率保守估計(jì)在400%。今年進(jìn)入收益期的還包括波托菲諾社區(qū)的8萬(wàn)平米高層豪宅，該社區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入成熟期，加上品牌效應(yīng)，銷(xiāo)售價(jià)格將走高，銷(xiāo)售毛利率將提升。華僑城下半年將開(kāi)發(fā)兩項(xiàng)商務(wù)服務(wù)物業(yè)，即波托菲諾國(guó)際公寓和華僑城東部OCT-LOFT項(xiàng)目。

　　由于今年上半年未受SARS影響，“五一”黃金周正常進(jìn)行。預(yù)計(jì)深圳華僑主題公園收入、長(zhǎng)江三峽壩區(qū)和山東“三孔”旅游區(qū)投資收益將比去年增加較快，華僑城全年旅游收入將有恢復(fù)性增長(zhǎng)。

　　預(yù)計(jì)2004年主營(yíng)收入增長(zhǎng)28%，達(dá)到6.36億元，投資收益增長(zhǎng)68%，約3.65億元，凈利潤(rùn)達(dá)到4.12億元，按03年轉(zhuǎn)增后股本計(jì)算，每股收益達(dá)到0.39元，若今年年內(nèi)4億元轉(zhuǎn)債按6.15元全部轉(zhuǎn)股，每股收益還將達(dá)到0.37元。維持“增持”建議。