房價到底高不高，是市民關(guān)心的問題。近日，光大證券的研究報告認(rèn)為，從房價收入比看，深圳居全國第二位，僅次于北京，且已經(jīng)達(dá)到12倍比值的警戒線，因而可以認(rèn)定在2004年的房價飛漲中，深圳房價已經(jīng) 處于一個較高的區(qū)位，升值空間受到了壓力。

　　房價收入比處于高位警戒線

　　“房價收入比”是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認(rèn)為房價收入比在4倍至6倍之間較為適當(dāng)，也就是說假如家庭年收入為1,房價則是家庭年收入的4倍至6倍。這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬來華進(jìn)行房改研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房價收入比。

　　光大證券分析師根據(jù)綜合資料初步作出結(jié)論：房價收入（年）比達(dá)到或超過12倍時需要警惕。在對全國范圍內(nèi)各大城市的房價收入比進(jìn)行比較后，光大證券的分析報告認(rèn)為，按國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房因素，北京2003年的商品住宅銷售均價為6847元/平方米，仍是全國最高，其房價收入（年）比達(dá)到16倍。深圳處于全國第二位，雖然深圳的房地產(chǎn)市場處于溫和調(diào)整狀態(tài)，但其房價收入比還是達(dá)到了12倍，也就是說，已經(jīng)達(dá)到了引起警戒的水平。

　　深圳樓價超出多數(shù)人心理價位

　　今年深圳同致行、星彥等幾家地產(chǎn)中介的調(diào)查及研究報告表明，目前深圳60%以上的購房者希望房價控制在每平方米6000元以內(nèi)，三成市民的購買力選擇在每套40萬元內(nèi)。而日前由市國土資源和房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)研究所和深圳中原物業(yè)顧問有限公司聯(lián)合舉行的大規(guī)模問卷調(diào)查結(jié)果也顯示，58%的人對住房的心理承受價位在每平方米5000元至6000元之間，也就是說，單價6000元以下是目前消費者最能接受的價位。

　　調(diào)查還顯示，67%的受訪者認(rèn)為現(xiàn)在深圳的房價偏高，32%的人認(rèn)為處于正常水平，只有1%的人認(rèn)為現(xiàn)在深圳房價偏低。也就是說，雖然深圳目前的總體房價較為平穩(wěn)，但超出了多數(shù)人的心理價位，福田、羅湖兩區(qū)的房價已高出7000元。

　　就前不久國土局發(fā)布的2004年4月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看到，每平方米4000元以下(均價3137)和每平方米4000元至6000元(均價4922元)的成交面積為455880平方米，占4月份總成交面積的60.11%。無論是從面積還是從成交價格上看，目前深圳六成以上的購房者的心理價位表現(xiàn)在每平方米6000元以下。如果換成成交均價，實際交易均價處于5000元左右。2004年1-4月，我市住宅均價為每平方米5794.5元，從總體上說，顯然高于大多數(shù)人的心理價位。

　　下半年需求增幅結(jié)構(gòu)性調(diào)整

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場異常火爆，價格也在不斷攀升，這股勢頭已經(jīng)超過了人們正常的工資收入增長水平，可能會導(dǎo)致房價收入比進(jìn)一步升高，超出警戒范圍。

　　目前，深圳的購買力雖然增長勢頭迅猛，很大部分原因在于近期推出市場的產(chǎn)品主要為中小戶型產(chǎn)品，屬于主要需求產(chǎn)品，但是，一旦下半年紅樹灣等豪宅片區(qū)推出，樓市平均價格結(jié)構(gòu)性上升，不僅會使房價收入比上升迅速，而且會使需求增幅結(jié)構(gòu)性下降，供求關(guān)系發(fā)生變化，均價超出心理價位勢頭明顯，這也預(yù)示著下半年可能會出現(xiàn)樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　從人們能夠承受的按揭水平來分析，根據(jù)中原地產(chǎn)策劃總監(jiān)玉家雄測算，深圳人按揭的額度，僅僅是收入的四分之一左右，相比香港人用于供樓的部分，比例小很多。他舉例說，香港一個收入在1萬元左右的人，用于供樓的費用可以達(dá)到3000元左右，而且這樣的情況很多，但是在深圳供樓，購房者相對保守，收入5000元的購房者，往往只愿意支付1500元左右用于供樓，也就是收入的四分之一用于供樓，所以，深圳的房價如果再度攀升，則壓力就會更加明顯，供樓壓力也會超出心理價位。

　　作者:記者徐廣蓉

　　特約編輯：宋廣偉