7月5日，建設部官員公開表示：經(jīng)過宏觀調(diào)控，“局部過熱”的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步回歸理性發(fā)展的軌道，目前不存在所謂“崩盤”的可能；總體上看，全國范圍的商品房價格還會呈現(xiàn)穩(wěn)中微升的狀況。

　　早在5月18日，建設部副部長佐保興在國務院新聞辦記者招待會上說：“在高速發(fā)展過程中，房價很難下降，我們的理想目標是房價增長率控制在每年3%左右�！�

　　建設部一位官員并透露，最近一段時間來，建設部和央行等都曾多次召集全國各地的房地產(chǎn)商進行研討，了解宏觀調(diào)控的市場影響。

　　地產(chǎn)與金融之爭

　　建設部“看好”房地產(chǎn)業(yè)言論早有歷史。

　　去年6月，中國人民銀行出臺旨在整肅房貸市場的“121號文件”，旨在嚴格控制地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款。

　　“121號文”切中數(shù)年以來房地產(chǎn)信貸亂局，因此，房地產(chǎn)業(yè)反對聲音極為強烈，甚至努力擴大放貸規(guī)模以沖稀壞賬比例的商業(yè)銀行也表示反對。

　　隨后，9月間，國務院發(fā)布了由建設部牽頭起草的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。輿論認為，“121號文被頂了回來”，最終不了了之。

　　今年初，央行研究局課題組發(fā)表《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》。報告估算，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸，使得房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。

　　報告還表示，目前中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3～8年，中國的個人住房信貸剛剛進入風險暴露期。

　　由于中國經(jīng)濟出現(xiàn)過熱跡象，今年4月27日，國務院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)由20%及以上提高到35%及以上。商業(yè)銀行針對個人住房貸款也做出嚴格規(guī)定，上海、南京、杭州等房地產(chǎn)增長過快的城市也發(fā)布政策限制“炒房”。

　　一系列政策有121號文件“歸來”的意味。

　　由此，中國房地產(chǎn)業(yè)較為過熱的地區(qū)進入一個調(diào)整時期。此時，建設部再次發(fā)話：全國范圍的商品房價格還會呈現(xiàn)穩(wěn)中微升的狀況。

　　在中國去年房屋價格最高、增速最快的上海市，人行上海分行本周三(7月7日)公布了《上海市信貸投向指引》，要求各金融機構(gòu)努力擴大個人住房貸款的覆蓋面，積極開辦農(nóng)村居民進鎮(zhèn)購買商品房抵押貸款業(yè)務，對居民購買自住的中、低價商品房和重大工程配套商品房，將“重點支持”；對大戶型、大面積、高檔項目貸款的投放，要求適當控制；對高檔住房貸款和二套住房貸款，將執(zhí)行期限檔次利率并適當降低貸款成數(shù)。

　　《財經(jīng)時報》就有關地產(chǎn)貸款政策及此次《指引》的作用問題，要求采訪上海幾家商業(yè)銀行，但均被謝絕。

　　“腐敗溢價”

　　就在建設部官員近日表示房產(chǎn)價格繼續(xù)微升的同時，建設部副部長傅雯娟在內(nèi)部會議上透露，房地產(chǎn)市場的需求一半是拆遷帶來的被動需求，不是正常發(fā)展形成的。

　　國家統(tǒng)計局投資司司長汲鳳翔也向記者透露，國家統(tǒng)計局在2003年對3000家大型房地產(chǎn)企業(yè)進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，大約有16.1%屬于購買第二套或者更多的投資性客戶。他認為，投資和拆遷外生性需求形成供給壓力。

　　本周四(7月8日)，在上海舉行的“中國金融國際年會”上，中國人民銀行金融穩(wěn)定局局長謝平指出：研究表明，腐敗官員的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，地產(chǎn)所占比重較高；另一方面，土地批租中腐敗嚴重，導致地產(chǎn)開發(fā)成本高企，因此，在供求方面都有腐敗溢價。這也是導致房價過高的原因之一。

　　在供給方面，汲鳳翔表示，目前地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理�，F(xiàn)在城市絕大多數(shù)居民為中低收入者，政府提供的經(jīng)濟適用房的比例1999年為16.6%，逐年下降至去年的6.1%，今年1～5月為4.7%。

　　去年中國房地產(chǎn)投資實際增長25%，接近1992年實際增長的27.8%。汲鳳翔認為，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控是必要的、適時的。

　　在金融方面，謝平本周還透露，至今年5月末，在中國17萬億元貸款總量中，房地產(chǎn)相關貸款有2.5萬億元；但在這17萬億元中，以房地產(chǎn)及土地抵押的貸款，則占到50%。在土地公有制的背景下，土地作為抵押物時，估價“往往無窮大”；這種“土地貨幣化”，會因土地價格波動而隱含極大風險。

　　汲鳳翔提供的數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)企業(yè)負債率75.8%，比工業(yè)企業(yè)高10%；但行業(yè)平均利潤高達69.2%。

　　謝平還警告，地方政府以高速公路、水廠等基礎設施抵押貸款搞基礎建設，相當于變相讓銀行買地方政府債券。但是，借貸機構(gòu)往往既不是企業(yè)，也不是政府部門，一旦出了問題，這種公司往往無法被追究。

　　利益博弈

　　上海一位不愿透露姓名的專家對記者說：“房地產(chǎn)業(yè)挾持了中國。如果地產(chǎn)崩潰，國家經(jīng)濟會發(fā)生危機；若不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風險。這也是央行的擔憂；另一方面，拆遷和房價過高，是當前社會除了腐敗以外，民眾表示不滿的主要問題�！�

　　他表示，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)和地方政府、國家經(jīng)濟捆綁在一起。這是一個“在規(guī)范中發(fā)展，還是在發(fā)展中規(guī)范”的問題；因為存在利益博弈，問題很難有答案。

　　目前的宏觀調(diào)控也在遭遇博弈。有觀點認為，宏觀調(diào)控要防止經(jīng)濟“冷卻”，工業(yè)企業(yè)抱怨缺少流動貸款，缺少自有資金的房地產(chǎn)企業(yè)開始反對金融政策。

　　主張調(diào)控的經(jīng)濟學家樊綱表示：現(xiàn)在就說宏觀調(diào)控目標已經(jīng)實現(xiàn)，還為時過早。宏觀調(diào)控不能就此結(jié)束，已經(jīng)出臺的一些市場調(diào)控政策還應繼續(xù)執(zhí)行。

　　中國人民銀行行長周小川7月8日也在“中國金融國際年會”上為金融緊縮政策辯護。他說，中國商業(yè)銀行體系的流動資金貸款高達GDP的70%，為全世界最高。抱怨流動資金少，完全是計劃經(jīng)濟“供給制”思想造成的。

　　他警告說：“不要站著說話不腰疼，指責央行緊縮政策，央行要繼續(xù)重視商業(yè)銀行的不良貸款問題，防止回到亞洲金融危機時候的40%的比例�！�

　　有專家提出這樣的質(zhì)疑：地產(chǎn)業(yè)確是推動中國GDP增長的重要力量，但是，地產(chǎn)價格、金融風險以及買不起房屋的百姓，究竟哪一個利益重要？這不僅僅是地產(chǎn)業(yè)需要回答的問題。 

　　特約編輯:振強