價格和漲幅居全國之冠的上海樓市最近出現(xiàn)了一系列新變化,未來房價走勢會怎樣,又一次成為一個熱門話題。到底是什么因素決定著商品住宅的價格,有哪些似是而非的問題需要我們冷靜思考?

　　上海樓市在一定程度上是全國的風(fēng)向標(biāo)。而恰恰是價格和漲幅居全國之冠的上海樓市最近出現(xiàn)了一系列新變化:新盤成交下降,成 交速度下滑,若是一次性付款則可打折,二手房有價無市,拍賣成交率節(jié)節(jié)下滑,全市1萬多家大小中介商度日如年。正是在這樣背景下,未來(至少兩三年)上海房價走勢會怎樣,又一次成為一個熱門話題。不管許多人如何說上海房價還會漲,只是漲幅趨緩而已,筆者試著以理性考察和冷靜思考來看待市場上常見的一些問題。

　　只可以漲,還是可漲可跌?

　　不久前,市面上有這樣的說法:上海什么物價都可以跌,唯獨房價只能漲不能跌,房價一跌,牽涉面太大。這種說法聽起來有理,實際是一種缺乏經(jīng)濟學(xué)起碼常識的糊涂認(rèn)識。如果房價不能跌,難道汽車就可以跌?鋼鐵就可以跌?食品就可以跌?應(yīng)當(dāng)說一樣都跌不得！跌了總會影響商家利益,影響到跌價商品的上游和下游產(chǎn)品企業(yè)的利益和經(jīng)營。國民經(jīng)濟各部門是相互聯(lián)系,相互影響的,根本不存在哪種商品可不可以跌價的問題。2002年和2003年上海房價一路高歌猛進,許多樓盤價格都翻番。二、三年前,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)5000-6000元一平米的新房可說很多,到處可見,現(xiàn)在則徹底絕跡。那時市郊新樓盤,普遍在2000元左右,現(xiàn)在則都躍進5000-6000元行列。如此瘋漲,不僅粉碎了大批尚未買過新房的普通百姓改善住房夢,而且大大提高了上海的商務(wù)成本,削弱了城市競爭力。這樣瘋漲的房價難道沒有必要理性回歸一下嗎?如果房價瘋漲了不能下調(diào),豈不等于一個人狼吞虎咽吃得過飽,生病了,也不應(yīng)嘔吐腹瀉嗎?只因為嘔吐腹瀉時人難受,還傷身體。當(dāng)然,房價漲跌,不是哪一個人說了算的,應(yīng)當(dāng)由供求關(guān)系決定,應(yīng)正確認(rèn)識到,房價瘋漲后作適度理性回歸,并不是壞事。

　　只會漲,還是會漲會跌?

　　有些人說,近年來上海住宅建設(shè)開發(fā)成本已經(jīng)大大上升,例如,老西門地區(qū)原地價為700萬元/畝,目前漲到1000萬元/畝,再加上建材漲價,人工費漲價,而容積率又有較低的硬性規(guī)定,市區(qū)拆遷成本也已大大上升,還要有其他各種費用,加上一定的利潤,因此,從成本看,高房價已被牢牢鎖定,只能上,不能下,未來房價跌不了,漲慢一點就不錯了。這種說法,既是缺乏經(jīng)濟學(xué)常識的又一糊涂觀念,也是開發(fā)商只想賺錢的一廂情愿。實際情況是,住宅商品化以后,住宅售價和其他商品價格一樣,不僅是開發(fā)成本一方?jīng)Q定的,而更重要的是由市場有效需求決定的。老實說,2002年和2003年上市的樓盤,土地一般是1998或1999年協(xié)議而不是拍賣取得的,成本并不高,拆遷成本也不高,但為什么賣這么高的價錢呢?不少樓盤在短短幾個月內(nèi)價格上漲30-60%,難道也是成本了上升那么多嗎?顯然不是。房價的瘋漲,明顯是需求拉動的,強烈的消費需求和投資需求把房價迅速推高,和成本毫無關(guān)系。

　　房子漲價時,忌談成本,為什么討論房子跌價時,開口閉口是成本決定的呢?從開發(fā)商立場說,當(dāng)然房價和利潤越高越好,這幾年上海開發(fā)商利潤率不少是60%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般行業(yè)。正因為如此,我國富豪排行榜上,開發(fā)商最多。暴利吸引了千軍萬馬來搞房地產(chǎn)。然而,事情在經(jīng)濟規(guī)律作用下已悄悄走向反面:一方面高房價嚴(yán)重削弱了消費和投資需求(前幾年因可租房源緊張,租金高,但房價不高,因此買房出租收益率可達20%左右,而現(xiàn)在租金下滑,房價上升,收益率通常維持在7%左右),另一方面,新造住宅大量涌現(xiàn),加上前幾年買進的新房現(xiàn)在想脫手把差價落袋為安的二手新房大量掛牌,這樣,使原本要排隊領(lǐng)號或托人領(lǐng)號購房的嚴(yán)重供不應(yīng)求局面開始改變,變成了供過于求。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變,勢必使房價漲勢逆轉(zhuǎn),這是不以任何人意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律。說成本上升了房價就只會漲不會跌,無異于說搞房地產(chǎn)只會賺錢不會虧本。但這是不可能的,只要是搞市場經(jīng)濟,任何經(jīng)營都存在風(fēng)險。供不應(yīng)求可使你賺錢,供過于求會使你虧本。這里的"求"是指有購買力的需求,而房價上漲越快,購買力下降也就越快。

　　房價漲使老百姓富了,還是窮了? 有一種論調(diào)說,房價大幅上漲,在上海不知造就了多少百萬富翁。原來花50萬元買的住房,現(xiàn)在漲到100萬,他不就成了百萬富翁了嗎?房價越漲他越富,如果房價跌,他就會成為"非百萬富翁"了！我想,這種理論對手中已買進若干套房子的炒房一族可能是真理,但對廣大百姓來說,全是紙上畫餅。據(jù)抽樣調(diào)查,近幾年來上海已有約40%左右的家庭買過商品房,60%左右的家庭尚未買過。對居住在商品房的家庭來說,他的房子漲1倍還是10倍,和他都沒有關(guān)系,因為他不能賣房變現(xiàn),賣了房他要睡馬路,而現(xiàn)在睡馬路是不允許的。因此,這百萬財富對他來說只是觀念的、抽象的。再說對未買過商品住宅的家庭來說,就真慘了。他們本來是因為手頭錢不夠才未能圓改善住宅之夢,本來想通過省吃儉用再積點錢來購房的,誰料到房價漲速比他積錢增速快了不知多少倍。比方說,原來他手上已有6萬元,想再積6萬元,花12萬元首付買一套價值50萬元的100平米的住房。誰知道兩年以后,要買這樣一套房子得花100萬元。他只能"望房興嘆"了。一次,我坐在出租車上,司機看路旁將造好的新房說:"這不是我們這幫人能買的。"確實,近幾年房價瘋漲打破了數(shù)百萬普通工薪家庭改善住宅條件的夢想。房價瘋漲,進一步擴大了貧富差別,普通工薪階層收入增長不快,買不起房,而開發(fā)商和炒房族確實更富了。

　　租房還是買房?

　　一說到房價上漲過快使普通工薪階層更買不起房,馬上就有"理論家"站出來說,且慢！我們要做的應(yīng)當(dāng)是"居者有房住,而不是居者有其屋"。還說,西方資本主義國家,以及我國解放以前,也不是人人買房,買不起住房的可以租房。這話聽來很有道理,細(xì)細(xì)一想有點味道不對,因為這種"理論"的實質(zhì)是說,窮人不該有自己的住房。我想,說這樣話的人,絕不在窮人之列。"買不起房可以租房",很對,但他忘了:房價高租金必然也高,如此高的租金,缺房者付得起嗎?他們就是因為收入低才買不起房,如果付得起高租金來租房,為什么不買房呢?也許有人會說,我們可以像香港特區(qū)政府那樣提供廉租房嘛！這是不錯的主意,問題是我們的財政力量夠不夠。

　　我認(rèn)為,設(shè)法讓普通老百姓也能買一套面積不大功能全,價格不高質(zhì)量高的住房,不但應(yīng)當(dāng)是政府的目標(biāo),也應(yīng)當(dāng)是廣大開發(fā)商的努力方向。俗話說,安居才能樂業(yè),有恒產(chǎn)才有恒心。這千古名言難道錯了嗎?什么買不起房就租房,這種為房價迅速上升辯護的論調(diào)完全不符合"三個代表"和"以人為本"的思想。當(dāng)然,不是說房產(chǎn)租賃市場就沒有必要存在了,租賃市場有它特有功能,但不應(yīng)成為"窮人本來就沒有必要買房"的理由。