[弦斷有誰聽]
黨的十六屆三中全會將樹立科學(xué)的發(fā)展觀作為未來工作的一項重要內(nèi)容。中央明確指出：“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和人的全面發(fā)展�！辈⑻岢觥拔褰y(tǒng)籌”的目標(biāo)和任務(wù)�？茖W(xué)發(fā)展觀是對原有發(fā)展思路的反思，同時也是中央決策層對目前經(jīng)濟(jì)形勢綜合判斷后提出
的戰(zhàn)略性舉措。
中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放后幾十年的快速發(fā)展，已具備較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時也積累了一定的矛盾，因此我們有必要以與時俱進(jìn)的精神重新審視我們的競爭優(yōu)勢，研究發(fā)展中的問題，并提出新的發(fā)展思路。今年中央實施的宏觀調(diào)控可以看作新舊發(fā)展觀的“分水嶺”，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門還是理論界都意識到原有的那種以追求總量擴(kuò)展，而不注重和諧與效率的發(fā)展方式越來越不適合中國的國情。
研讀中央文件精神，我們認(rèn)為中國的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該逐步由以前那種追求速度與資源聚集的跨越型戰(zhàn)略，向重視和諧和資源整合的持續(xù)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。而戰(zhàn)略的著力點則應(yīng)落在“與人為本”和“經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展”上來。
以“科學(xué)發(fā)展觀”來指導(dǎo)我們的價格管理工作，我們認(rèn)為：首先，對關(guān)系群眾基本需求的重要商品和影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)能源和原材料，我們不僅要通過供需去研究價格的趨勢，而且還應(yīng)站在發(fā)展觀念和發(fā)展戰(zhàn)略的高度，研究價格的合理性；其二堅持“以人為本”的管理思路，若發(fā)現(xiàn)某些關(guān)系人民群眾切身利益的重要商品價格出現(xiàn)明顯偏差，并最終損害到整個社會福利的提高和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展時，我們將研究對策，對價格進(jìn)行調(diào)控。
從以上兩點出發(fā)，來審查目前的房地產(chǎn)價格，我們認(rèn)為，一方面從發(fā)展觀和發(fā)展策略來說，房地產(chǎn)不應(yīng)該完全商品化，更不應(yīng)將其作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的引擎；另一方面當(dāng)前由于受到壓抑的存量需求在短期內(nèi)的集中釋放，再加之明顯的投機(jī)因素推動，房地產(chǎn)價格已經(jīng)偏高，已影響社會整體福利的提高和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此急需采取政策遏制房價的繼續(xù)上漲。具體理由如下：
1、住房作為老百姓的基本需求不應(yīng)該完全商品化
“安居方能樂業(yè)”，“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房需求從古至今都是作為老百姓最基本生活需求。因此在沒有實現(xiàn)“居者有其屋”前，也就是沒有讓老百姓最基本的需求得到滿足之前，過度的將住房商品化，甚至將住房作為一種消費(fèi)升級產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，顯然是過于超前，屬本末倒置，有背于“與人為本”的發(fā)展觀念。特別是在目前居民醫(yī)療、教育支出大幅增加的情況下，房價的大幅上漲更是加重了居民家庭負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響改革的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)社會和人的全面發(fā)展。
從國外來看，許多國家都將房地產(chǎn)作為一個最基本的社會福利，在滿足老百姓最基本的居住需求的基礎(chǔ)上逐步形成商品房市場，再以此滿足老百姓消費(fèi)升級的需要。就連住房商品化程度比較高的美國，也會將房地產(chǎn)作為一個重點監(jiān)控的行業(yè)，并非完全交給市場做主，聽任房價過快上漲。
需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然筆者認(rèn)為住房作為老百姓的基本需求不應(yīng)該完全商品化，但是并不是完全否認(rèn)過去十多年來住房商品化改革的成果，過去那種公房一統(tǒng)天下的做法，在經(jīng)濟(jì)逐漸市場化的今天是行不通的，因為它不利于供給的增加。但是如果商品化改革步伐太快，并已經(jīng)使老百姓最基本的住房需求難以得到滿足時，這時我們就應(yīng)該考慮：適當(dāng)?shù)耐嘶厝�，尋找一個合適的政策平衡點。
2、將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利于提高整個國家資本的長期回報率
房地產(chǎn)因其對對投資的拉動力大，在經(jīng)濟(jì)低迷時期，可以作為刺激經(jīng)濟(jì)的起搏器。但是從發(fā)展策略考慮，房屋投資相對于其他投資，對最終房產(chǎn)投資者來說具有投資大，回收期長的特點，所以資金大量流向房地產(chǎn)不利于提高整個國家資本的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而也會降低整個國家資本的長期回報率。因此在國內(nèi)民間財富剛有所積累的今天，我們更應(yīng)珍惜有限的國內(nèi)金融資源，不應(yīng)該將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，因為這樣做，會使過多的民間財富沉淀在房地產(chǎn)中，短期內(nèi)還會使大量的國民利益通過價格機(jī)制轉(zhuǎn)移到國外，不利于中國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展。
戰(zhàn)略上，政府現(xiàn)在應(yīng)該做的是：進(jìn)一步疏通投資渠道，優(yōu)化國內(nèi)金融資源配置，將更多的民間資本引入現(xiàn)代工業(yè)和服務(wù)業(yè)中，從而加速整個國家資本的周轉(zhuǎn)率，并以此來提高整個國家資本的長期回報率。只有在國民勞動收入和資本收入都得到提升的前提下，房地產(chǎn)市場的繁榮才會受到更多有效需求的支撐，才是有源之水，有本之木，才可能健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)市場已存在明顯的投機(jī)，風(fēng)險在不斷加大
住房是人最基本的消費(fèi)需求，同時房地產(chǎn)行業(yè)存在較強(qiáng)的地域性，周期性，因此房地產(chǎn)很容易被投機(jī)客相中。就目前來說，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的三個現(xiàn)象值得重點關(guān)注：第一，房價與居民年收入的比值持續(xù)上升，已經(jīng)突破10倍的合理區(qū)域，說明房價已嚴(yán)重透支未來；第二，租金收益率作為房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)收益率，已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降趨勢，說明房價的上升已經(jīng)與居民的實質(zhì)購買力脫離甚遠(yuǎn)；第三，目前部分地區(qū)的住房投資率已遠(yuǎn)突破20%的警戒區(qū)，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險正加大；第四，“空住率”(有別于統(tǒng)計上的空置率)快速上升，說明目前的住房需求中投機(jī)需求已顯著上升。從以上四點判斷，目前房價受投機(jī)性因素推動，已呈現(xiàn)明顯虛火過旺。雖然表面上看房地產(chǎn)的供給和需求仍處于平衡狀態(tài)，甚至需求在一定階段還略大于供給，但是我們不能就此認(rèn)為目前的房地產(chǎn)價格就是合理的，因為房地產(chǎn)市場的非理性需求(如投機(jī)者和被迫追高者)并不能形成真正的居住需求，如果繼續(xù)聽任房地產(chǎn)價格的上漲，一旦有一天投機(jī)資金開始加速撤退，結(jié)果將是災(zāi)難性的。
4、房價虛火過旺，將嚴(yán)重影響社會整體福利的提高和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展
中國經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)積累了巨大的民間財富，同時中國六七十年代人口出生高峰期出生的人已經(jīng)進(jìn)入了有較強(qiáng)財富創(chuàng)造能力和消費(fèi)能力的青壯年期，因此我們應(yīng)充分利用目前有利環(huán)境，一方面打破金融抑制，啟動國內(nèi)金融資源；另一方面保護(hù)老百姓的消費(fèi)能力，推動持續(xù)性的消費(fèi)需求。兩方面互動，從而達(dá)到促進(jìn)消費(fèi)與投資的良性循環(huán)，提升社會整體福利，推動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的。但目前房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹已經(jīng)嚴(yán)重影響了社會福利提高和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，首先房價的虛高誘導(dǎo)或迫使過多的個人財富沉淀到房地產(chǎn)中，影響了個人未來的投資能力；其二幾十年的還貸壓力嚴(yán)重透支了個人未來的消費(fèi)能力，由此導(dǎo)致的“節(jié)儉效應(yīng)”使中國最具活力人群的持續(xù)消費(fèi)能力受到重挫；其三房地產(chǎn)投機(jī)加速了財富向少數(shù)人的集中，不利于整體社會福利的提高；其四房價過高，誤導(dǎo)了資源配置，同時導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資過大，不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
今天已經(jīng)有越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡抹發(fā)出警告，從國內(nèi)外來看，當(dāng)年房地產(chǎn)的瘋狂炒作是導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20多年來表現(xiàn)疲軟，香港經(jīng)濟(jì)97年金融危機(jī)后一蹶不振的深層次的原因之一，因此中國有必要以此為戒，盡早控制房價，以免喪失發(fā)展良機(jī)。
正因為以上原因，我們認(rèn)為解決房價過高問題宜早不宜遲，具體對策如下：
首先，對已有明顯投機(jī)性的房價需采用新的調(diào)控思路
現(xiàn)在有一個思維誤區(qū)，認(rèn)為房價只能漲不能跌，只要將房價漲幅控制在GDP漲幅內(nèi)，形成所謂的溫和上漲就不會出問題，但是在目前房地產(chǎn)市場已存在明顯投機(jī)成分的情況下，這種調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)難度非常的大。雖然房市和股市、期市有很多區(qū)別，但是有一點是互通的，也就是一旦它演化成一個投機(jī)市后，房價則會和股價，期貨價格一樣受到市場心理和情緒的主導(dǎo)，溫和上漲后緊接著的則是快速飆升，虛高到一定階段后，某某突發(fā)事件都可能成為壓跨房價的最后一根稻草，等到房價見頂回落時，它下降的速度就會和股市一樣超出執(zhí)政者的想象，所謂的銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將迅速成為壞帳成堆的地方，由此導(dǎo)致的整個中國金融體系的強(qiáng)力緊縮將會將中國經(jīng)濟(jì)拉入長期下降通道中，因此房地產(chǎn)泡沫破裂對社會經(jīng)濟(jì)的破壞力將遠(yuǎn)大于目前的股市調(diào)整。
這樣一來，宏觀調(diào)控者似乎面臨一個兩難的境地？不調(diào)控，房價上升，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險加大，如果調(diào)控，房價下跌，又影響當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。那究竟對房價應(yīng)該如何調(diào)控呢？我們認(rèn)為既然房地產(chǎn)市場已經(jīng)充斥著投機(jī)氛圍，那么我們也只能采用調(diào)控投機(jī)品價格的思路調(diào)控房價。首先我們不應(yīng)該再過多的去討論所謂的供需問題(因為供需只能判斷趨勢，而難以預(yù)知拐點)，而應(yīng)該從戰(zhàn)略性的高度，更宏觀的視角來審視目前的房價，研究目前對房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位是否有背于科學(xué)的發(fā)展觀念。然后我們則應(yīng)該靜下心來測算下，目前中國的房地產(chǎn)究竟存在多大的泡沫。如果測算下來，目前的房價虛高不超過30%(粗略估算，這種可能性很大，目前中國的房地產(chǎn)泡沫并沒有到一捅就破的地步)，那房價早調(diào)比晚調(diào)好，最好的辦法就是在目前房價已經(jīng)出現(xiàn)一定程度虛高的情況下，先出臺政策將房價打下來，通過房價的下跌激發(fā)有效需求的承接，畢竟目前住房需求很大，只要房地產(chǎn)得到有效需求的承接，那么以后我們通過適當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)，保持房價以不高于中等收入家庭年可支配收入增長率的增速上漲是完全可行的。這就好比火箭上升過程中要想將高角度調(diào)低，最好的辦法是先適當(dāng)回落，修正角度后再以低角度飛行。
其二、大力增加有效供給，平抑高企房價
上一點我們重在研判應(yīng)不應(yīng)該平抑房價，如果大家都認(rèn)可房價早調(diào)比晚調(diào)好，那么我們現(xiàn)在應(yīng)考慮的是：究竟采用什么方式來平抑房價？1999年以來，我國城市化速度每年約1.4個百分點，每年新增城鎮(zhèn)人口約2000萬，大量人口涌入大中城市。毫無疑問，人口城市化的快速發(fā)展增加了對住宅的需求。此外，這幾年城市舊城改造拆遷也在一定程度上提高了對住宅的需求。正因為有效需求是實實在在的，所以要想平抑房價，避免投機(jī)客囤積居奇的有效手段就是增加供給。因此我們認(rèn)為目前縮小盤子，抽緊“地根”的做法不僅不能起到遏制房價上漲的作用，反而會因減少了供給而造成房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。
但是，單純的采用增加有效供給，而不配合其它手段，也很難平抑虛高房價，因為房地產(chǎn)投資有地域性、周期性，住房又是人的最基本需求，它在某種程度上是類似于糧食的商品，在短缺時，投機(jī)客完全可以利用資金優(yōu)勢，通過一定時間的囤積，鉗制供給，逼迫消費(fèi)者高位接盤，因此要想平抑房價，除了增加供給外，還應(yīng)該建立適當(dāng)?shù)摹皟浞俊�，通過“儲備房”的投放來平抑房價。
而“儲備房”能否建立起來，能否真正發(fā)揮作用，還需要政府轉(zhuǎn)變“發(fā)展觀”，還需要一系列配套政策，是一個系統(tǒng)工程，這絕對不是某一兩個部門就能解決的問題。
其三，抓住良好機(jī)遇，推動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)
隨著我國經(jīng)濟(jì)市場化改革的深入，過去那種核成本、定價格的價格干預(yù)手段越來越突顯出它的局限性，如果想對一些基礎(chǔ)性商品進(jìn)行市場化的干預(yù)，就必須建設(shè)一定的國家或地方儲備。類推到房地產(chǎn)，如果政府要想對商品房市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，就有必要建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房。形象的說，經(jīng)濟(jì)適用房價對商品房價的影響就有點類似于基礎(chǔ)利率對市場利率的影響，通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的價格和投放量，
來影響商品房市場。
現(xiàn)在有些地方的經(jīng)濟(jì)適用房政策有點變味道，我們認(rèn)為真正的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)地段不宜太好也不宜太差，建筑面積不宜太大，房屋以成本價或略高價格銷售給個人，個人購房后只能自住，不可上市銷售，不可出租，如果購房人隨著經(jīng)濟(jì)條件改善，有條件購買更好的商品房，則可按照事先約定的折舊率計算余值后回售給政府。
就目前來說，經(jīng)過十幾年的改革，商品房市場已經(jīng)形成，人民的住房觀念已經(jīng)改變，加之六七十年代人口出生高峰期出生的人已進(jìn)入成家立業(yè)階段，住房需求十分旺盛，因此政府投資經(jīng)濟(jì)適用房的資金能很快的回收，從而實現(xiàn)滾動開發(fā)。同時由于經(jīng)濟(jì)適用房住房不能上市轉(zhuǎn)讓，除了基本的居住功能外，沒有投資功能，因此適當(dāng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房只會抑制商品房的過度投機(jī)，而不會影響針對商品房的正常投資。正因為如此，我們認(rèn)為現(xiàn)在是政府投資經(jīng)濟(jì)適用房的較佳時機(jī)，政府應(yīng)該利用良好的環(huán)境，堅持“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，解決老百姓的基本住房需求。
特約編輯：廣偉
