二手房有其勢(shì)
你肯定曾在某天清晨看見過某某樓盤前排起的長(zhǎng)龍，在告別短缺經(jīng)濟(jì)這么多年以后，居然還能有一樣商品可以這么搶手。明亮寬敞的新房加上光鮮亮麗的電梯大堂、宜人的小區(qū)環(huán)境，誰(shuí)不想擁有？
但是冷峻的現(xiàn)實(shí)擺在面前，漂亮的新房并不是房產(chǎn)投資的最佳品種。按照國(guó)際上通行標(biāo)
準(zhǔn)，健康發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)，或者說合理的房屋總價(jià)，應(yīng)該是在家庭一年總支配收入的3倍至6倍之間。以上海為例，按照半年人均可支配收入乘以二來計(jì)算，假設(shè)一戶有三口之家，一年中家庭總的可支配收入是44496元，按照3～6倍的原則，合理的房屋總價(jià)應(yīng)該在13.3萬～26.6萬元之間。在如今的上海市區(qū)，這錢想買新房？癡人說夢(mèng)！
當(dāng)然我們應(yīng)該注意到國(guó)內(nèi)計(jì)算可支配收入的某些方法與國(guó)外并不一樣，因而算出的數(shù)值較為保守。但上述情況至少說明一點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)大城市中，新房的房?jī)r(jià)經(jīng)過2～3年的長(zhǎng)期牛市，已經(jīng)到了相對(duì)比較高的位置，普通老百姓想買到市中心地段的房子就是傾家蕩產(chǎn)也不可能。
假如你現(xiàn)在想做房產(chǎn)的投資，那么目前有兩個(gè)選擇，買新房或是買二手房。很多人明顯偏向于買新房，他們的理論是:
二手房是別人住過的房子，不干凈，新房的環(huán)境好，舒服。
事實(shí)上，很多人買房是為了享受房?jī)r(jià)上漲帶來的收益，如果能出租的話還能收租金。既然是投資，么二手房與新房又有什么本質(zhì)區(qū)別呢？既然你的錢是投資的錢，那么你應(yīng)該關(guān)心的只有一件事，就是哪個(gè)投資品種能帶來更多、更穩(wěn)定的收益，至于居住性如何是次要的。舉個(gè)例子來說，以20萬元作為本金，如果買新房的話，可以買價(jià)值100萬元的房子，但是如果你真的去買100萬元總價(jià)的房子，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。
投資學(xué)有一個(gè)最基本的雞蛋原理。你傾其所有不算還借了一屁股債，這樣大的賭注全部壓在一處房產(chǎn)上，萬一失敗了怎么辦？如果你的房子貶值，你賴以還貸的租金收入很有可能將會(huì)有比售價(jià)更大的跌幅，你的租金負(fù)擔(dān)不起每月的銀行按揭，掛牌出售又乏問津，為此你只能降更多的價(jià)格以吸引買家。
當(dāng)然，在現(xiàn)在的形勢(shì)下這種情況不太可能出現(xiàn)，但是凡事要考慮周全，特別是像房產(chǎn)這種高價(jià)值的商品。如果你改買二手房的話，你的選擇余地將更大。隨著這兩年新房供應(yīng)量的增大，許多新樓盤在交房后也進(jìn)入了二手市場(chǎng)，但除此之外，二手房當(dāng)中不乏一些房齡較大的老房子。這批房子通常面積小、地段好，非常適合投資，特別是你這個(gè)20萬元資金段的投資客。
用資金換取大回報(bào)
別小看你的20萬元，如果你的眼光獨(dú)到，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的總價(jià)制得好，你甚至可以買兩套二手房。這樣的話，在房市遭遇下滑時(shí)，投資組合會(huì)有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，最為重要的是，由于總價(jià)小，在你需要拋售的時(shí)候更容易全身而退。這是因?yàn)椋M管目前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，但就住宅消費(fèi)來說，需要低總價(jià)房產(chǎn)的人群仍然是最多的，這是一個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，所以在任何時(shí)候，你的二手房都會(huì)面對(duì)更多的有效需求客戶。
而且，這種房子最有魅力之處在于，租金的穩(wěn)定性相當(dāng)好，因?yàn)槎址慷辔挥谑兄行幕螂x其遠(yuǎn)的中心城區(qū)。不管是在北京、上海還是深圳，你都可以看到，中央商務(wù)區(qū)（CBD）皆位于城市的心臟地帶，就北京規(guī)劃當(dāng)中的CBD來說，光辦公樓的建筑面積就規(guī)劃了150萬平方米，試想一下，全部建成之后將會(huì)有多少人到這里上班。到時(shí)候你的房子的租金將會(huì)十分可觀，而且永遠(yuǎn)都不愁房子會(huì)租不出去。
此外，由于租房最大的人群是在本地沒有固定家庭的年輕人，他們對(duì)租房的要求必然是經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、交通方便。相比之下，房屋的條件、環(huán)境、面積，他們并不太在意，在這種情況下，功能性強(qiáng)、租價(jià)相對(duì)便宜的老式二手房必然會(huì)得到他們的熱烈歡迎。
讓我們最后總結(jié)一下二手房相對(duì)于新房的兩大優(yōu)勢(shì):
1.總價(jià)較低，動(dòng)性好，適合投資。
2.出租客源充分，租金穩(wěn)定。
特約編輯：廣偉
