什么房子不能買(mǎi)？ 置業(yè)當(dāng)中不可不知的“10大問(wèn)”

置業(yè)是人生一件大事，買(mǎi)房中您會(huì)面對(duì)諸多問(wèn)題，這里針對(duì)市場(chǎng)上消費(fèi)者比較關(guān)心的及容易發(fā)生糾紛的十個(gè)問(wèn)題予以答疑解惑！
　　一、 什么房子不能買(mǎi)？
　　律師話你知：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商 品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆�礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
　　二、買(mǎi)不成房定金不退怎么辦？
　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
　　三、開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交樓怎么辦？
　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定；出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月內(nèi)的合理期限內(nèi)仍未交付，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；當(dāng)事人另有約定的除外。若當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定，經(jīng)買(mǎi)受人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，買(mǎi)受人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
　　四、面積縮水（誤差）怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人交付房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，也可以選擇繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款由買(mǎi)受人按約定的價(jià)格補(bǔ)足，超出3％部分的房款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，但面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款，出賣(mài)人應(yīng)雙倍返還給買(mǎi)受人。
　　五、實(shí)際交樓情況與廣告宣傳不一致或開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施等作出的說(shuō)明和允諾是具體確定的，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài)人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣(mài)人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃的說(shuō)明和承諾是具體確定的，該規(guī)劃對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，出賣(mài)人擅自變更規(guī)劃應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　六、延期辦理房產(chǎn)證怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，由于出賣(mài)人自身的原因，買(mǎi)受人未能在法定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　七、一房二賣(mài)或出賣(mài)抵押房產(chǎn)怎么辦？

　　律師話你知：一房二賣(mài)或出賣(mài)抵押房產(chǎn)屬于民事欺詐行為，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付的房款及利息，賠償損失。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，具有以下情形的，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
　　八、房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？
　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住、使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
　　九、拆遷人將被拆遷人安置房屋賣(mài)給第三人怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人可以請(qǐng)求拆遷人承擔(dān)按照約定房款一倍的賠償責(zé)任。
　　十、物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)如何使用？
　　律師話你知：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主有按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金義務(wù)；但專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。 廣東卓信律師事務(wù)所


特約編輯：廣偉