“8·31”過(guò)后，土地招拍掛成為未來(lái)土地買賣的趨勢(shì)、銀行存款利率下調(diào)，投資沒(méi)有出處，只有不動(dòng)產(chǎn)還有可為、各地房?jī)r(jià)不斷的瘋狂上漲，價(jià)格的推高加重購(gòu)房者觀望情緒、10月18日，中國(guó)的各大媒體都在顯著位置刊發(fā)了摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠的研究文章，意思是中國(guó)的地產(chǎn)泡沫即將破裂，等等這一切使購(gòu) 房者越來(lái)越迷茫買還是不買,消費(fèi)者恐慌搶購(gòu)還是持幣觀望？

　　其實(shí)自今年年中至今，一直在狂喊的漲價(jià)聲音不斷，在上半年及至年中，多個(gè)樓盤銷售中出現(xiàn)了恐慌性搶購(gòu)，而在一些局部區(qū)域，比如CBD，確實(shí)出現(xiàn)了幾乎沒(méi)有太多的住宅項(xiàng)目可以供應(yīng)的情況。

　　支持漲價(jià)的利好消息也不斷被放出來(lái)：土地政策變了，以后的拿地成本高了，銀行“銀根”在收緊，新盤供應(yīng)要減少。每到一個(gè)售樓處，幾乎都會(huì)有售樓員，對(duì)著你重復(fù)這一切，你不得不相信，那些地產(chǎn)“大腕”們的頻頻出鏡，好似經(jīng)濟(jì)效益極佳。每到一個(gè)售樓處滿眼都是看房的人，盡管來(lái)自政府部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)上半年北京的平均房?jī)r(jià)有下跌，但對(duì)于實(shí)際的購(gòu)房人看來(lái)，那花出去的錢卻是不斷上漲。

　　然而進(jìn)入秋天，北京人的買房熱情也似乎隨著天氣的轉(zhuǎn)涼開始“涼”下來(lái)。一位同事說(shuō)，如果不是媽媽說(shuō)起“這個(gè)周末怎么沒(méi)有陪人去看房”，我都沒(méi)有意識(shí)到自己已經(jīng)連續(xù)3個(gè)星期的周末是在家中度過(guò)的。

　　一部分買房人開始冷靜下來(lái)，觀望北京樓市！觀望者不為別的，只為等待“新項(xiàng)目”。鐵定心要在年內(nèi)買房的業(yè)內(nèi)人士張一宏認(rèn)為，上半年新盤少了，但從4月到8月，每個(gè)月還是有新盤出現(xiàn)，新樓盤推出速度放緩，但“地塊”基本都已經(jīng)“名花有主”，變的只是新盤出來(lái)的速度和頻率，業(yè)內(nèi)人士的買房人就不著急買房了。孫曉濤等待的理由則是想買更適合自己的新樓盤�！艾F(xiàn)在不買再買時(shí)漲價(jià)有可能，但從這兩年經(jīng)驗(yàn)看，銷售形式再好，漲幅也就在二三百塊錢之間，100平方米的房子總房款可能多付三五萬(wàn)塊錢，而這三五萬(wàn)塊錢分?jǐn)偟?0%的首付和每月的房款額里并沒(méi)有增加多少。這樣為觀望多支付的費(fèi)用也能夠承擔(dān)，只求得個(gè)更好的更適合自己的新樓盤！還有越來(lái)越多的持幣者，他們的心態(tài)則是另外一番。

　　●專家觀點(diǎn)(一)

　　住宅需求被放大過(guò)量供應(yīng)將擠掉泡沫

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求被嚴(yán)重夸大，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的過(guò)度擴(kuò)張狀態(tài)。四個(gè)因素造成了這樣的局面。

　　第一，真實(shí)利率保持負(fù)值促進(jìn)中國(guó)家庭提前滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)成了財(cái)富的保存方式。

　　第二，在新房市場(chǎng)上，被壓抑的需求現(xiàn)象也夸大了需求。最初的購(gòu)房者都有很高收入，這夸大了市場(chǎng)的購(gòu)買力，如今來(lái)自高收入人群的需求已經(jīng)得到了滿足，銷售價(jià)格將不得不向平均價(jià)格靠攏。

　　第三，腐敗構(gòu)成了房地產(chǎn)需求的很大一塊。在大城市，非居住人口的房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)繁榮的主要因素。其中大部分來(lái)自于政府官員和國(guó)有企業(yè)的管理人員。

　　第四，投機(jī)是房地產(chǎn)需求的又一主要來(lái)源。在最火爆的那幾個(gè)市場(chǎng)中，投機(jī)性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因?yàn)樵谡鎸?shí)利率為負(fù)值的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格在迅速上漲，投機(jī)性的虛假需求就會(huì)走上前臺(tái)。

　　新房屋的供給量在以每年20%-30%的速度增長(zhǎng)著。中國(guó)人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長(zhǎng)。因此，為了滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，儲(chǔ)蓄所占家庭財(cái)富的份額將不得不下降。最近的家庭儲(chǔ)蓄存款急速地下降可證明這一點(diǎn)，伴隨著存款增長(zhǎng)率的放慢，銀行用于抵押貸款或者對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的貸款資金將會(huì)隨之減少。在一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨資金不足的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間大約需要三年，市場(chǎng)對(duì)供給過(guò)量的反應(yīng)將會(huì)有一個(gè)時(shí)滯。當(dāng)家庭需求隨著儲(chǔ)蓄份額的減少而放慢的時(shí)候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入低迷時(shí)期。(摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠)

　　●專家觀點(diǎn)(二)

　　北京市人口規(guī)�？偭靠刂撇粫�(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　日前原則通過(guò)的《北京城市總體規(guī)劃綱要(2004-2020年)》中提出，在未來(lái)幾年，要將北京的人口增速控制在1.5%之內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京常住人口已突破1400萬(wàn)，但每天滯留在北京的人口達(dá)到1700萬(wàn)，而且北京人口還在以每年2.5%的速度增長(zhǎng)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這個(gè)規(guī)劃中，北京的城市化正從數(shù)量上的急劇擴(kuò)張向質(zhì)量上提升這個(gè)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，人口增量開始放緩，對(duì)房地產(chǎn)等等的需求是否也會(huì)隨之放緩？

　　北京市購(gòu)房的支持來(lái)自多方面——奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來(lái)的拆遷需求、軌道交通的發(fā)展延伸了住宅區(qū)的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求，活躍在各個(gè)階層的龐大的流動(dòng)人口都構(gòu)成了住宅消費(fèi)需求。流動(dòng)人口中少部分實(shí)力雄厚的高收入階層是購(gòu)買商品住宅的主要消費(fèi)者，而絕大部分中低收入階層則在住房市場(chǎng)上形成了規(guī)模龐大的購(gòu)買、租賃消費(fèi)群體，租賃市場(chǎng)的巨大需求，帶動(dòng)了住房交易市場(chǎng)的梯度消費(fèi)，增強(qiáng)了城鎮(zhèn)居民(出租方)的購(gòu)房支付能力。

　　現(xiàn)有常住居民改善現(xiàn)有住房條件仍然是住房消費(fèi)市場(chǎng)的絕對(duì)主力，預(yù)測(cè)到2020年，北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將從現(xiàn)在的25平方米左右增長(zhǎng)到至少35平方米(全國(guó)平均水平)，根據(jù)國(guó)際住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在人均住房面積達(dá)到35平方米以前，將處于快速發(fā)展時(shí)期。而為配合北京市文保區(qū)保護(hù)，北京市將動(dòng)遷一部分居民外遷，加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)以及危舊房改造等需要，拆遷需求還將保持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，一般拆遷戶每拆一平方米，要購(gòu)買1.4平方米的新房。另外，隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化以及逐步進(jìn)入老齡社會(huì)，這兩部分的新增市場(chǎng)需求將越來(lái)越顯現(xiàn)出來(lái)。最主要的一點(diǎn)，北京是全國(guó)的首都，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是面向全國(guó)的，而不能簡(jiǎn)單以本地支付能力來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。國(guó)外機(jī)構(gòu)進(jìn)駐中國(guó)，也將帶動(dòng)更大量的商務(wù)地產(chǎn)、高檔公寓等市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2003年，北京市商品房銷售面積在1800萬(wàn)平方米左右，存量住房交易不足十分之一，目前上海市增量與存量住房交易量比例已達(dá)到1：0.97,從上海以及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)(國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般增量與存量交易比例是0.25：1)可以得出，存量住房交易將極大地帶動(dòng)新增住房銷售，隨著北京市存量住房市場(chǎng)的日趨活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間將會(huì)被更大地釋放出來(lái)。

　　受環(huán)境、資源等條件的約束，北京市一定會(huì)限制總?cè)丝诘陌l(fā)展規(guī)模，但1800萬(wàn)人口的總量控制，需要靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)調(diào)節(jié)，而不是過(guò)去的行政戶籍手段,特別是隨著物價(jià)的持續(xù)上漲，居民儲(chǔ)蓄已連續(xù)9個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在以實(shí)物資產(chǎn)保值增值的投資理念下，必將有更多的消費(fèi)者把現(xiàn)金儲(chǔ)蓄投向房地產(chǎn)業(yè)。(建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處副研究員文林峰)

　　●買房人意見(一)

　　觀點(diǎn)一：現(xiàn)有住宅品質(zhì)太差

　　現(xiàn)有樓盤品質(zhì)太差，住兩年就很落伍了，不得不再換房。房子品質(zhì)的提高也不是遙遙無(wú)期的事情，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，所以對(duì)設(shè)計(jì)施工重視程度沒(méi)那么高，這樣的局面總要結(jié)束。(一建筑設(shè)計(jì)師)

　　觀點(diǎn)二：持幣是無(wú)奈之舉

　　北京的房子里有多少是買來(lái)做投資的？真缺房的人買不著，投資客又在抬市價(jià)，以至于看得上眼的房都是價(jià)格奇高，對(duì)于我這樣的中等收入的人，只好等著價(jià)錢回落。所謂持幣待購(gòu)不是一種投資心態(tài)，對(duì)我來(lái)說(shuō)只能說(shuō)是無(wú)奈之舉。(一白領(lǐng))

　　觀點(diǎn)三：有效土地供應(yīng)增加房?jī)r(jià)不會(huì)虛高下去

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高，不是供應(yīng)量的問(wèn)題，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，核心在土地，大量土地不能達(dá)到居住水準(zhǔn)，配套設(shè)施不足，在這樣的地方蓋房子純粹是毫無(wú)價(jià)值。可利用的、具備開發(fā)條件的土地其實(shí)并不是很多，所以造成這類房子價(jià)格虛高。土地交易逐漸透明化，有效的土地正在增加，城市配套也在跟進(jìn)，房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)虛高下去。有可能在幾年以后，你要花比現(xiàn)在更多的錢來(lái)買一套房子，但這套房子從居住環(huán)境來(lái)說(shuō)，好于現(xiàn)在你能用這筆錢買來(lái)的房，那么這就值得等待。(地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師)

　　觀點(diǎn)四：等孩子長(zhǎng)大再?zèng)Q定

　　孩子再過(guò)兩年開始上小學(xué)，雖然現(xiàn)在家里房子顯得有點(diǎn)小，自己的經(jīng)濟(jì)條件也有能力支付買一處大房子的購(gòu)房款，但要看孩子的就學(xué)來(lái)決定買房，一來(lái)選擇離一些好學(xué)校近一些的學(xué)�？梢苑奖阋恍�，二來(lái)有些小區(qū)可以直接把業(yè)主的子女安排進(jìn)較好的學(xué)校就讀。(北京第一幼兒園小班學(xué)生家長(zhǎng))

　　觀點(diǎn)五：等“漲價(jià)波”過(guò)，買便宜房

　　現(xiàn)在還在租住在宣武區(qū)的一處老房子里，“目前的房子在近年來(lái)是最貴的，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律講，物價(jià)上漲到峰值后，就會(huì)自然回落。我不會(huì)像部分人那樣買漲不買落，而且隨著房屋供應(yīng)量的進(jìn)一步加大，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房、近郊低價(jià)房大批量投入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)隨之有所回落。”(房地產(chǎn)專業(yè)律師)

　　●買房人意見(二)

　　安居夢(mèng)想等不及價(jià)格回落

　　首先，“8·31”過(guò)后，土地招拍掛成為未來(lái)土地買賣的趨勢(shì)。從本質(zhì)講，該政策杜絕了以往土地黑箱操作，使土地買賣走上了公開、公正的軌道。但從另一方面講，一塊土地的占有者，一定是有實(shí)力者。大公司為了市場(chǎng)占有率、企業(yè)品牌塑造等方面考慮，必定“寸土必爭(zhēng)”，土地價(jià)格不漲才怪。這部分成本會(huì)攤到誰(shuí)的頭上不言而喻。

　　其次，銀行方面不僅在去年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款收縮銀根，今年更是向高檔商品房個(gè)人貸款開刀，10000元以上單價(jià)的商品房個(gè)人按揭貸款最多7成，這個(gè)信號(hào)使很多方面都認(rèn)為在不久以后，銀行對(duì)普通商品房的個(gè)人貸款也會(huì)進(jìn)行減少額度的措施，因此，首付20%的“好事”將可能消失，對(duì)于沒(méi)有多少存款但收入穩(wěn)定的年輕人群來(lái)講，在銀行出臺(tái)新個(gè)貸之前買房，可能是避免多首付的最好辦法。

　　第三，銀行存款利率下調(diào)，投資沒(méi)有出處，只有不動(dòng)產(chǎn)還有可為。筆者有一位朋友，曾經(jīng)做房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)在辭職下海做了商鋪投資，她認(rèn)為把錢存在銀行而不能使錢生錢，永遠(yuǎn)不可能完成原始積累，還要付利息稅。而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資比股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)投資要安全得多。除了這種“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資外，商品住宅投資也成為目前北京樓市的一大趨勢(shì)，通過(guò)CBD周邊樓盤的熱銷可以詮釋這一點(diǎn)。

　　第四，也是最重要的一點(diǎn)，大多數(shù)未買房的人對(duì)于自己安居之所的渴求往往并不愿意等待太長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)價(jià)格的漲落只要不超過(guò)購(gòu)買者心理極限，兩三年內(nèi)多花幾萬(wàn)元與早些擁有自己的生活空間，哪個(gè)更值，相信大多數(shù)人會(huì)選擇后者。就像早年使用手機(jī)的人們不會(huì)為今天的手機(jī)價(jià)格暴跌而后悔當(dāng)初的選擇。(劉新雷)

   特約編輯：廣偉