盤點(diǎn)2004年房價(jià)與泡沫：房價(jià) 難以承受之重
又是一年即將過去。對房地產(chǎn)業(yè)來說，2004年是一個頗為不平靜的年份。宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)處在風(fēng)尖浪口，樓市現(xiàn)象和樓市問題已不單單涉及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。本報(bào)從本期起，將連續(xù)推出4篇年終專稿，對2004年的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行盤點(diǎn)和總結(jié)。
對于2004年的樓市來說，不論是政府
的宏觀調(diào)控，還是地產(chǎn)名家的預(yù)測之詞，無不落于最被關(guān)切的話題上——房價(jià)。頻頻的政策出擊、“看不懂”的房價(jià)形勢、蒙昧不清的市場前景，使得各方眾說紛紜，唱“多”唱“空”不相上下。
房價(jià) 難以承受之重
陳先生戲謔自己像“采苞米的狗熊”，雖然早已把買房列入計(jì)劃中，但始終停留在紙上談兵階段�！�4年前大學(xué)剛畢業(yè)時(shí)，一個月2000多元工資，拿金融風(fēng)暴時(shí)的房價(jià)來比，覺著市中心單價(jià)5000元的房子太貴，想多等幾年再說。眼瞅著房價(jià)一個勁往上躥，當(dāng)40萬元的總價(jià)成為心理可以承受之重時(shí)，這個價(jià)位的房子早就沒了蹤影。工資上升的幅度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房價(jià)的漲幅，現(xiàn)在每個月的工資是5000元-6000元，能夠看得中的房子單價(jià)卻已經(jīng)不下1萬元�，F(xiàn)在買吧，出了那么多政策條款，又怕它會跌；不買吧，聽說連新江灣城都開價(jià)9000多元了，居然還要排上三天三夜隊(duì)，就怕房價(jià)還會往上漲，好不容易籌到的錢又要不夠首付了。真是矛盾極了�！标愊壬嘈χf。
事實(shí)上，像陳先生那樣“左顧右盼”的人為數(shù)不少。對于房價(jià)而言，它不僅是影響消費(fèi)者購房決定的關(guān)鍵因素，也是“預(yù)言家們”最熱衷的話題。市場發(fā)展態(tài)勢迅猛，有人說房價(jià)會漲；政策調(diào)控出臺，便有人提出房價(jià)會跌。在各執(zhí)一詞、振振有理的大討論過程中，房價(jià)的走勢幾乎成為申城所有人最關(guān)心的話題。
走勢 曾一度盤整
2004年一開始便預(yù)示了會是不平靜的年份。由于繼續(xù)了2003年房地產(chǎn)市場的熱火朝天，2004年的房地產(chǎn)業(yè)被投以更大的關(guān)注度。土地、金融、物業(yè)管理、動拆遷等各項(xiàng)政策相繼出臺，對原先的市場空白點(diǎn)進(jìn)行著“填充”。主題便是“使房地產(chǎn)降溫”。
今年頭4個月，市場房價(jià)漲幅明顯。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室調(diào)查顯示，2004年4月份，住宅物業(yè)上漲數(shù)量較前一階段有較大增加，少數(shù)個案的漲幅甚至達(dá)到了26%；但到了5月份，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺，住宅類商品房漲幅超過10%僅有4個樓盤，數(shù)量明顯減少。同時(shí)中房指數(shù)數(shù)據(jù)表明，今年1月～5月，上海住宅指數(shù)累計(jì)上漲78點(diǎn)，漲幅為6.9%，與去年同期漲幅10.2%比較，漲幅趨勢明顯放緩。
與這些數(shù)據(jù)相統(tǒng)一的是，年中，市場形勢發(fā)生變化：有樓市晴雨表之稱的假日樓市上，均價(jià)5000元／平方米的中低價(jià)公寓占據(jù)了相當(dāng)多的展位，夠崢土髁棵饗圓蝗繅鄖埃歡�、三级手C 叭榷取幣部枷�，售楼处的工作人员态蹲岎嬙改灌P懦ち窒罌枷耍?a
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target=_blank>二手房市場拋盤日益增多，并且出讓價(jià)格一般還低于市場價(jià)格，成交量則在萎縮。宏觀調(diào)控政策的組合式出拳，使得市場的觀望氣氛明顯濃厚，樓市“拐點(diǎn)”的說法開始出現(xiàn)。
排隊(duì) 重現(xiàn)市場
但這種情景并未持續(xù)太長時(shí)間，隨著市場形勢明朗，上海房價(jià)重拾升勢。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室分析，房價(jià)漲幅在6月、7月有較為明顯的放緩，但在接下來3個月間漲幅又有所反彈。
10月份的中房上海指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，中房上海綜合指數(shù)為1321點(diǎn)，較上月上漲18點(diǎn)，漲幅為1.4%。在所有樣本樓盤中，有30%的樓盤價(jià)格出現(xiàn)上漲，出現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢�！笆弧奔偃諛鞘�，熱烈火爆的人氣重現(xiàn)會場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份的假日樓市人流量只有8萬人次，而10月達(dá)到12萬人次。一些樓盤尤其是處于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的樓盤價(jià)格屢創(chuàng)新高，如中凱城市之光，單價(jià)已經(jīng)突破25000元。排隊(duì)買房的現(xiàn)象重現(xiàn)樓市，再次成為上海房地產(chǎn)市場的“獨(dú)特風(fēng)景”，不僅出現(xiàn)在市中心的金外灘花園、瑞虹新城、中遠(yuǎn)兩灣城，甚至在遠(yuǎn)離市區(qū)的新江灣城仍然有大批購房者趨之若鶩。經(jīng)歷了前段時(shí)期買賣雙方的心理博弈之后，上海整體房地產(chǎn)市場恢復(fù)活躍。
泡沫 兩種說法爭論不休
于是，針對房價(jià)的討論開始由最初的“漲跌”升格到了“泡沫有無”的問題，房價(jià)為什么仍然在上漲？如此“置若罔聞”的發(fā)展態(tài)勢，是否預(yù)示著泡沫的出現(xiàn)？房地產(chǎn)市場到底應(yīng)該往什么方向發(fā)展？
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動的現(xiàn)象。在日本、香港等地相繼出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫的破滅對經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，這也是政府對房價(jià)、各方對泡沫表示關(guān)注的根本原因。
今年7月，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容首發(fā)聲音，一篇《謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾整個國內(nèi)經(jīng)濟(jì)》的文章，被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫討論的點(diǎn)火之作。他認(rèn)為，如果國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，可能會孕育出更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各家銀行。
9月份，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，甚至認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場泡沫不會持續(xù)很久，可能將在幾個月內(nèi)就破裂，至多不會超過一年。而同為摩根士丹利的另一位專家語氣較為緩和，稱中國房地產(chǎn)整體上沒有泡沫，唯獨(dú)上海市場泡沫非常嚴(yán)重。
中國社科院金融研究所研究員尹中立博士也在近期表示，央行加息之后，造成貨幣供應(yīng)量收縮，會是房地產(chǎn)泡沫破滅的導(dǎo)火索，而上海將首當(dāng)其沖。他認(rèn)為，對于上海市場來說，已經(jīng)形成了典型的二元結(jié)構(gòu)：一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購買住房的能力；另外一邊是上海的高收入群體，對于這些高收入群體來說，沒有購房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購房的需求。這樣的二元結(jié)構(gòu)市場是極度危險(xiǎn)的。而宏觀調(diào)控與加息之后可能產(chǎn)生的貿(mào)易逆差，則會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受沖擊，市場結(jié)果將是災(zāi)難性的。
中原(中國)物業(yè)顧問有限公司中央研究部提供的資料也表明，目前全國性的房地產(chǎn)泡沫還未出現(xiàn)，但一些地方如上海、杭州、重慶、沈陽等地已經(jīng)出現(xiàn)了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫和房價(jià)虛漲泡沫。
與之針鋒相對，另有一些學(xué)者表示不同觀點(diǎn)。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生教授認(rèn)為，凡是以市場的真實(shí)需求為基礎(chǔ)，讓市場這只無形的手來調(diào)節(jié)，就不會形成泡沫。我國住宅市場的需求是剛性的、真實(shí)的、持續(xù)的，這是一個基本的估計(jì)。因此，我國房價(jià)穩(wěn)步上漲是市場調(diào)節(jié)的正常結(jié)果，從長期來看，今后房價(jià)還會繼續(xù)穩(wěn)步上升。當(dāng)前房價(jià)并沒有存在全面虛高的形勢，其中值得一提的是，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡，局部地區(qū)有過熱情況并不能代表整個中國的房地產(chǎn)市場，有人預(yù)言若某一個大城市的房價(jià)下降，就將引起中國房地產(chǎn)泡沫破裂，這是妄加推斷。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌日前在公開場合對泡沫論予以駁斥，他認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場健康與否，主要看房價(jià)漲幅與城鎮(zhèn)居民收入漲幅，只要前者低于后者，市場就是健康的。以上海、杭州為首的長三角城市房價(jià)上漲過快，是由于前幾年房價(jià)較低、有理性回升空間，也有投資者炒房因素，但根本決定因素還在于供求關(guān)系——由于宏觀調(diào)控使房屋供應(yīng)量的回落速度快于需求量回落，需求持續(xù)旺盛，造成價(jià)格走高。
經(jīng)濟(jì)界的爭論正酣，建設(shè)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前在北京的會議上，非正式地回應(yīng)了有關(guān)房價(jià)、房地產(chǎn)泡沫等問題。他認(rèn)為，從發(fā)展趨勢來看，在慣性的作用下，短期內(nèi)多數(shù)地區(qū)的房價(jià)預(yù)計(jì)仍然會有一定的上漲，長期還是穩(wěn)中有升。但隨著供求關(guān)系的逐步調(diào)整，適時(shí)適度地加強(qiáng)調(diào)控，房價(jià)過快上漲得到控制應(yīng)該是能夠做到的。泡沫的前提是房價(jià)會大跌，目前看來是不可能的。
與涇渭分明的泡沫爭論兩方不同，還有一種聲音對加息之后的房價(jià)下降走勢進(jìn)行了預(yù)測。一向預(yù)言房價(jià)上漲的潘石屹放出聲音，獲知央行加息消息后，估計(jì)房地產(chǎn)商融資成本將增加2%，雖然對目前的房價(jià)影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房價(jià)的略微下跌。
而中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎11月13日在重慶出席會議時(shí)稱，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)按照有關(guān)人士說法沒有泡沫，但房價(jià)增幅過快的問題也不容忽視。去年房價(jià)同比增長了30%多，超過了歷年的漲幅，這種增長速度在全世界任何國家都沒有出現(xiàn)過。他認(rèn)為，目前我國房價(jià)的構(gòu)成比例是：地價(jià)占40%，建筑材料價(jià)格占20%，建造成本占30%，稅費(fèi)占10%。這種構(gòu)成比例說明地價(jià)在房價(jià)中占了主導(dǎo)地位，政府可以通過調(diào)整地價(jià)的繳付方式，使房價(jià)理性回落30%。
特約編輯：廣偉
