伍小姐本人從事服裝進(jìn)出口貿(mào)易工作，先生是主醫(yī)生，自營口腔診所。伍小姐前些年購房的用途是自住，眼看房價(jià)年年增長，卻錯(cuò)過了不少投資機(jī)會，于是開始滋生投資房地產(chǎn)市場的念頭。

　　伍小姐現(xiàn)有資產(chǎn)如下:父母遺留下來的市中心老公房一套，位于常德路、愚園路，市值30萬元，現(xiàn)在長期出租，有穩(wěn)定回報(bào)。

　　2002年5月她買了位于莘莊的綠洲長島，此樓位置較偏遠(yuǎn)，整個(gè)小區(qū)有別墅和公寓房兩部分，正因?yàn)檫@個(gè)原因，小區(qū)人口密度低，綠化率高，生態(tài)境特別好。綜合考慮后，伍小姐當(dāng)時(shí)購買了此房用于自住。

　　2004年8月，伍小姐購買了長寧區(qū)的天山河畔，此房屬蘇州河沿岸觀景房，緊挨中環(huán)線，位于地鐵2號線延伸段，雖然售價(jià)較高，但是由于不可多得的景觀和地理位置，還是吸引了伍小姐的目光，此物業(yè)于2006年交房。至于交房后做何用途，伍小姐至今還沒決定。如果用于自住，那么是將綠洲長島出租有益是出售有益呢？如果把天山河畔出租的話，以租養(yǎng)貸，是否能取得較大回報(bào)率呢？關(guān)于這一點(diǎn)，伍小姐想請專家給出點(diǎn)意見。

　　伍小姐的房產(chǎn)買賣行為以自用房為主，沒有明顯的投資行為。她現(xiàn)在想撥出40萬元用于房產(chǎn)投資，如何運(yùn)用好這筆投資款，如何才能收到高額的回報(bào)率，伍小姐迫切希望得到專家的指點(diǎn)。

　　易居專家點(diǎn)評

　　房產(chǎn)項(xiàng)目具有總值大，變現(xiàn)能力相對較差的特點(diǎn)，因此對其進(jìn)行投資時(shí)，主要考慮中長期投資，以獲取長期穩(wěn)定回報(bào)。

　　伍小姐所擁有的3套業(yè)，具有不同的特點(diǎn):

　　1.于市中心的老公房: 面積小，總價(jià)低，變現(xiàn)能力相對強(qiáng)；地段好，具有不可替代性，升值潛力大；長期租金回報(bào)穩(wěn)定，周邊租賃市需求旺盛，但受金融政策所限，交易時(shí)的銀行貸款成數(shù)受限。

　　2.位于綠洲長島的住宅: 建設(shè)時(shí)間早，周邊建住宅，房型設(shè)計(jì)等與新建住宅比相對落后，物業(yè)價(jià)值目前已有較大幅度上漲，但租金價(jià)格持續(xù)偏，出租回報(bào)不高。

　　3.位于天山河畔的住宅: 近蘇州河及地鐵2號線延伸段，具備景觀和交通雙重優(yōu)勢，所處區(qū)域各種配套建設(shè)目前正在速發(fā)展中，物業(yè)和租賃價(jià)值有一定的升值潛力。

　　伍小姐作為收入較高的白領(lǐng)階層，居住環(huán)境和品質(zhì)應(yīng)當(dāng)不斷提高，位于長寧區(qū)的天山河畔無論在地理位置、周邊環(huán)境和發(fā)展前景上都更加優(yōu)越，其136平方米的面積也更適合伍小姐一家較為長遠(yuǎn)的居住需求。同，由于綠洲長島地理位置偏遠(yuǎn)，而伍和先生的工作都比較忙碌，考慮到時(shí)間成本，天山河畔更加適合伍小姐的居住要求。

　　針對以上特點(diǎn)，對伍小姐目前3套物業(yè)的建議是: 老公房繼續(xù)出租、綠洲長島出售、天山畔自住。

　　伍小姐計(jì)劃撥出40萬元用于房產(chǎn)投資，建議用這筆資金作為購房的首付款，選擇市中心地區(qū)的次新房和房齡較短的二手房行投資，投資對象宜選擇市場接受度最高的兩房和小三房，該類房產(chǎn)面積和總價(jià)適中，租賃和銷售市場需求都較大。

　特約編輯：廣偉