新華社廣州12月20日電(記者 鐘玉明) 2004年元月，廣州地方媒體用巨大標題，傳達房地產(chǎn)商驚人之語：“今年廣州房價鐵定要漲10％！”

　　10個月后，廣州市政府發(fā)布第三季度全市商品房價格信息：同比上升2.3%，比同期全市居民消費價格總水平漲幅低0.3 個百分點。

　　在全國大中城市房地產(chǎn)市場一片“漲聲” 中，廣州房價保持平穩(wěn)。

　　城里城外房價相同

　　廣州市政府對城市規(guī)劃有一個十分明確的戰(zhàn)略方針：東移南拓北優(yōu)，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區(qū)，“南拓”番禺區(qū)，“北優(yōu)”白云區(qū)、花都區(qū)，利用國家4A級風景區(qū)白云山的天然資源優(yōu)勢和新機場建設(shè)的機遇，開發(fā)高尚住宅。

　　廣州市一位主要領(lǐng)導(dǎo)這樣形容“東移南拓北優(yōu)”戰(zhàn)略目標：“聽說老廣州中軸線上一個著名樓盤的價格已從1萬多元降到8000元，希望它繼續(xù)降到6000元�！�

　　這個戰(zhàn)略方針的直接結(jié)果是廣州沒有出現(xiàn)房價高不可攀的中心區(qū)。北京市的“環(huán)路”不僅僅是快速路，更是房價的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環(huán)”。東南西北中，房價一般高。

　　廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，全市住宅預(yù)售均價為5111元/平方米，其中老城中心－－主要政務(wù)商務(wù)區(qū)的東山區(qū)均價不過6242元/平方米，老商業(yè)重地越秀區(qū)是4959元/平方米，“東移”的成果－－新城市中心天河區(qū)是5544元/平方米，“南拓”的成果－－郊區(qū)番禺區(qū)均價也是四五千，都離全市均價不遠。

　　在廣州，相鄰的兩個新樓盤，由于質(zhì)量和設(shè)計定位不同，一個賣均價5000元/平方米，另一個賣7000元/平方米。大型樓盤內(nèi)部也被劃成一個個小組團，這一小組團是幾百萬元一棟的豪華別墅，那一小組團是一二十萬元一套的普通公寓。每平方米八九千元的新樓旁邊，就有兩三千元的二手房。同樣月收入5000元的家庭，有人喜歡空氣清新、花木漂亮而選購郊區(qū)房子，有人貪圖交通生活便捷而留在市中心。各種收入層次的業(yè)主，各得其所，和諧相處。

　　“塌訂”警鐘長鳴

　　近年來，大陸房地產(chǎn)市場從香港引進一批關(guān)鍵詞：“樓花”“按揭”“首期”“月供”，但有兩個穗港居民聞之色變的“土語”尚未在內(nèi)地流行。

　　一個是“負資產(chǎn)”－－消費者購買一套100萬元的房子，交了30萬元首期，向銀行貸款70萬元。不久，這套房子市價跌到60萬元，低于他所欠的銀行貸款本息，這套房子就成了負資產(chǎn)。亞洲金融風暴中，600多萬人口的香港霎時間冒出十余萬宗負資產(chǎn)房屋。如果消費者保留這宗“負資產(chǎn)”，他就必須繼續(xù)向銀行償付70萬元貸款本息。于是，有人干脆“塌訂”－－房子連同那30萬元首期和已經(jīng)交付的月供，統(tǒng)統(tǒng)不要了。

　　廣東省政府參事、廣州大學(xué)管理學(xué)院教授潘蜀健認為，許多廣州人與“負資產(chǎn)”“塌訂”的香港親友來往頻繁，耳聞目睹他們的遭遇。廣州房地產(chǎn)市場投機炒風較淡，與香港樓市暴跌給廣州人留下的心理陰影有直接關(guān)系。

　　廣州市國土房管局市場管理處處長黃文波說：“廣州房地產(chǎn)市場起步較早，既有經(jīng)驗，也跌過跤�！�

　　據(jù)介紹，廣州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷過三次大起大落，最近一次發(fā)生在1996年前后。廣州市老八區(qū)房價從1992年開始一路攀升，1996年達到高峰：當年預(yù)售商品房均價達到6677元/平方米。從此，房價如高山滑雪般一路直落，至2003年為5274元/平方米，2004年上半年回升至5606元/平方米，但比1996年依舊有1071元/平方米的缺口。如果把房屋質(zhì)量、裝修檔次升級的價值計算進去，缺口將會更大。

　　潘蜀健說，房產(chǎn)的真實價格要進入二手房市場才顯示出來。目前廣州市的二手房主要是房改房和九十年代購買的商品房，是比較地道的“二手貨”，買方則以外來人口和中低收入階層為主。也就是說，在廣州買房并不如一些人想象的那樣保值、升值，1996年前后投資房產(chǎn)的人多數(shù)沒賺到錢，實際上是炒“糊”了。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，廣州老八區(qū)預(yù)售住宅單套平均總價為46.78萬元。廣州市職工人均年收入2.79萬元，實際購房價格是普通雙職工家庭年收入的8.4倍，黃文波把它形容為“廣州人摸著自己的錢包花錢”。廣州市六成多居民家庭享受了房改房，加上原有的僑房、私房和商品房，85％以上的廣州居民擁有自己住房的產(chǎn)權(quán)。

　　居安思危嚴防“虛熱”

　　潘蜀健說：在全國房地產(chǎn)一片火熱中，廣州也要防“跟風”苗頭。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長陳之泉說：“要防止開發(fā)商與媒體合力‘唱漲’”。專家的憂慮并非空穴來風。在今年初的“地產(chǎn)商峰會”上，老板們就紛紛吹風：“將樓價上調(diào)是對買家負責”“廣州樓價太低，浪費資源”“我們的樓盤每平方米今年會有100元－200元的上揚。”

　　黃文波說：“廣州市繼續(xù)保持房價穩(wěn)定有幾個優(yōu)勢。一是廣州市政府具有較成熟的管理經(jīng)驗，較完善的管理制度。廣州從1998年就開始實施土地出讓‘招拍掛’，并且穩(wěn)步消化處理過去協(xié)議出讓的土地。規(guī)范土地市場的效果現(xiàn)在充分顯示出來，‘8·31大限’沒有在廣州引起很大震動。二是重視對房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，根據(jù)市場供求關(guān)系，更有效地運用土地供應(yīng)這一宏觀調(diào)控手段。三是嚴格執(zhí)行預(yù)售制度，設(shè)立了專門的市場巡查隊，發(fā)現(xiàn)以‘內(nèi)部認購’等方式違規(guī)提前售樓的企業(yè)，在媒體上曝光。預(yù)售證制度在廣州已深入人心，沒有預(yù)售證的房子，不會有人買�！�

　　潘蜀健說：“中國的房地產(chǎn)業(yè)有一種不健康因素在滋長，就是一些地方政府把經(jīng)濟發(fā)展的主要希望寄托在房地產(chǎn)，不適宜地提出‘以地生財’‘第二財政’。房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標應(yīng)該是實現(xiàn)居者有其屋，而不是拿房地產(chǎn)來生財。在廣州，房地產(chǎn)只是若干經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，占國民經(jīng)濟６％左右，保持這個比重足夠了�！�