房地產(chǎn)的增長(zhǎng)率正常
“房地產(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家中都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它與GDP及人均國(guó)民收入的增長(zhǎng)關(guān)聯(lián)同步，但是它又從來(lái)都不是一個(gè)‘好孩子’，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)有它，制造泡沫、攪亂經(jīng)濟(jì)也有它。但中國(guó)房地產(chǎn)正處于快速增長(zhǎng)期，離泡沫還差得遠(yuǎn)�！�11月18日，在全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)
報(bào)社主辦的“中國(guó)優(yōu)秀戶型推介暨第六屆中國(guó)住交會(huì)區(qū)域(
三名)推介展示活動(dòng)”上，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)問(wèn)題做了一番解析。
聶梅生的中國(guó)房地產(chǎn)正處于快速增長(zhǎng)期的理由是：根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總目標(biāo)已經(jīng)確定，到2020年人均GDP將達(dá)到3000美元，到2050年要達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均GDP將達(dá)到5000美元；換句話說(shuō)，今后15年內(nèi)GDP的增長(zhǎng)率大約應(yīng)保持在8%左右。在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)的持續(xù)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)是無(wú)可爭(zhēng)議的。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于目前房地產(chǎn)是否增長(zhǎng)過(guò)快，這要看發(fā)展階段。在人均GDP超過(guò)1000美元的今天，恰恰是房地產(chǎn)快速發(fā)展期。根據(jù)對(duì)亞洲、歐洲、美洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)分析，在經(jīng)濟(jì)起飛期都存在20年~30年的房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期，期間房地產(chǎn)增加值占GDP的10%~15%。而在過(guò)去的10年中，我國(guó)房地產(chǎn)增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增長(zhǎng)最快的2003年~2004年，也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到10%(況且這短暫的投資增長(zhǎng)過(guò)快正在被調(diào)控，今后將回落)。
今年7月份，有分析機(jī)構(gòu)預(yù)言若某一個(gè)大城市的房?jī)r(jià)下降，就將引起中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂。聶梅生對(duì)此觀點(diǎn)并不認(rèn)同，“這實(shí)在是妄加推斷。孰不知中國(guó)廣大的中西部地區(qū)的房地產(chǎn)還沒(méi)有真正啟動(dòng)!局部地區(qū)有過(guò)熱情況并不能代表整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況�！痹僬撸康禺a(chǎn)目前正處于政策性調(diào)整期，金融政策可謂緊!土地政策可謂嚴(yán)!雙管齊下，猛藥治病會(huì)付出代價(jià)的，當(dāng)前出現(xiàn)局部的價(jià)格動(dòng)蕩實(shí)屬難免。
“目前房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的正常結(jié)果，從長(zhǎng)期來(lái)看，今后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升。但是，凡是局部地區(qū)房?jī)r(jià)大起大落一定有人為因素，這包括積聚大量社會(huì)資金集體炒房，有意囤積居奇哄抬房?jī)r(jià)、地價(jià)等；也包括政策性的人為因素。如果對(duì)客觀市場(chǎng)的分析判斷不對(duì)，也將導(dǎo)致決策失誤�！甭櫭飞缡钦f(shuō)。
政府、企業(yè)需要真正從市場(chǎng)角度出發(fā)的調(diào)研報(bào)告
有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱的論斷早在2002年就開始了，那時(shí)“寒冬”將至的預(yù)言著實(shí)讓業(yè)界出了一身冷汗。其結(jié)果是房地產(chǎn)的“寒冬”不僅沒(méi)有如期而至，迎來(lái)的卻是連續(xù)3年的“盛夏”。今年這一次關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將在幾個(gè)月內(nèi)破裂的預(yù)言又讓業(yè)界打起了口水仗。從兩次“泡沫論”的言辭看，都是以房?jī)r(jià)上升太快和空置率過(guò)高為依據(jù)的。
大多房地產(chǎn)商們也不滿專家們的“泡沫論據(jù)”，因?yàn)閷＜覀冎徽剶?shù)據(jù)，不講數(shù)據(jù)的前提，所以造成了房地產(chǎn)行業(yè)的理論“泡沫”。
毫無(wú)疑問(wèn)，在進(jìn)入信息時(shí)代的今天，建立在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的信息是政府和企業(yè)決策的重要依據(jù)。因此，形成一個(gè)正確的決策應(yīng)經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)收集—信息分析—意見建議—決策制定的過(guò)程。
但是，由于當(dāng)今社會(huì)存在信息不對(duì)稱，再加上分析方法的不同，所得出的結(jié)論也不同，這將導(dǎo)致決策的不確定性，甚至失誤。比如當(dāng)前對(duì)房?jī)r(jià)/收入比值、空置房率、房地產(chǎn)增值/GDP比值等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的采樣計(jì)算方法都存在質(zhì)疑，尤其與國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)方法不甚接軌，使得無(wú)從進(jìn)行比較研究，造成信息錯(cuò)位，決斷困難。
聶梅生坦言，目前有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度分析報(bào)告有政府層面的，有來(lái)自各種研究機(jī)構(gòu)的，但是真正從市場(chǎng)角度出發(fā)，指導(dǎo)房地產(chǎn)投資和企業(yè)發(fā)展的年度發(fā)展報(bào)告還不多見。據(jù)她透露，最近由數(shù)個(gè)房地產(chǎn)單位(包括社團(tuán)組織及企業(yè))共同組織了一家REICO
工作室，負(fù)責(zé)編制年度全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告并向業(yè)界公布。已經(jīng)讀過(guò)這份報(bào)告的聶梅生感慨地說(shuō)：“一翻開由REICO工作室發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》，我就被深深吸引住了，《年度報(bào)告》以數(shù)字為論據(jù)，所提出的分析結(jié)論將會(huì)發(fā)出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界震撼的力量�！甭櫵f(shuō)的“震撼的力量”，主要來(lái)自3個(gè)方面：
一、坐標(biāo)的錯(cuò)位
在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲落會(huì)受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，但是直接拿外國(guó)的數(shù)字來(lái)評(píng)價(jià)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)因坐標(biāo)的錯(cuò)位形成數(shù)字的失真，從而誤導(dǎo)決策。在《報(bào)告》中，對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展階段不是按照名義匯率，而是用購(gòu)買力平價(jià)方法(PPP)，這與國(guó)際有接軌之處。
中國(guó)未來(lái)20年將經(jīng)歷發(fā)達(dá)國(guó)家1950年~1980年的歷程，期間美日德等5國(guó)人均GDP年增長(zhǎng)率約為6%~10%，與中國(guó)目前的情況具有可比性。換句話說(shuō)，今后15年我國(guó)GDP的年增長(zhǎng)率大約應(yīng)保持在8%左右才能在2020年達(dá)到人均收入3000美元的水平。中國(guó)房地產(chǎn)還有數(shù)十年的發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率應(yīng)該略高于GDP的增長(zhǎng)率才正常。
二、“泡沫”的有與無(wú)
近來(lái)關(guān)于投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)升降的爭(zhēng)論趨于白熱化，通過(guò)《報(bào)告》提供的數(shù)字似乎可以走出誤區(qū)，悟出新意。
房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)受5個(gè)因素的影響，按影響權(quán)重遞減排序?yàn)椋鹤≌|(zhì)量提升41%、土地價(jià)格變動(dòng)23%、城市化水平提高18%、折舊13%、居住條件改善5%。由此可見，在住宅投資的增長(zhǎng)中，提升住宅質(zhì)量所占的比例最大，而這正是提高質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宗旨。目前土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)投資的影響太大，1998年~2003年全國(guó)開發(fā)用地價(jià)格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，這和招拍掛的土地政策有直接關(guān)系。土地對(duì)住宅投資的影響達(dá)到23%，任何時(shí)候都不容忽視；城市化水平指數(shù)對(duì)住宅投資的增長(zhǎng)則是一項(xiàng)剛性指標(biāo)。
房?jī)r(jià)是判斷“泡沫”的“殺手锏”，房?jī)r(jià)與收入的比值又是說(shuō)明“泡沫”的論據(jù)，目前一種說(shuō)法是房?jī)r(jià)與收入比值達(dá)到15∶1，已經(jīng)大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的警戒線。然而該《報(bào)告》所提供的數(shù)字卻得出不同的結(jié)論，理由有：
(1)1998年~2003年商品住宅售價(jià)的年增長(zhǎng)率為3.5%，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長(zhǎng)率為10.7%，幾乎是房?jī)r(jià)上漲速度的3倍。GDP增加→人均收入增加→房?jī)r(jià)上漲這是一個(gè)正常的過(guò)程。(2)房?jī)r(jià)與收入比值的測(cè)算原則值得商榷。用某地的平均房?jī)r(jià)與平均戶均收入所得出的比值并非有效，因?yàn)閿?shù)據(jù)的采樣范圍太過(guò)籠統(tǒng)。這份報(bào)告中的房?jī)r(jià)以經(jīng)濟(jì)適用房為依據(jù)，以戶均3人計(jì)算，1998年~2003年房?jī)r(jià)與收入比從9.1∶1
下降到6.5∶1，這說(shuō)明以需求為目的的購(gòu)房是支付得起的。如果更進(jìn)一步收縮采樣范圍，2003年全國(guó)擁有自有住房的居民的實(shí)際房?jī)r(jià)與收入比值為3.1∶1，這說(shuō)明這一數(shù)值完全在可承受范圍內(nèi)，價(jià)格泡沫就全國(guó)而言是不成立的。用這樣的方法也可以測(cè)算一個(gè)具體城市的房?jī)r(jià)與收入比值是否過(guò)高，是否存在泡沫。
三、供需關(guān)系的真?zhèn)?
當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系是否失衡?對(duì)此一直存在不同看法，尤其是認(rèn)為投資性購(gòu)房的比例過(guò)高，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱。在REICO報(bào)告中提出了沿海開放城市(不包括市轄縣)的人均GDP已經(jīng)為全國(guó)平均水平的4倍以上，按照購(gòu)買力平價(jià)計(jì)算，這些地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入“大眾高額消費(fèi)階段”，這一階段是以汽車和住房為消費(fèi)對(duì)象。投資性購(gòu)房正發(fā)生在上述地區(qū)，但是需求性購(gòu)房和投資性購(gòu)房是不可能截然分開的，因?yàn)樽》勘旧砭褪遣粍?dòng)產(chǎn)，它的價(jià)值是客觀存在的而并不取決于購(gòu)房者的初衷。今日為需求而購(gòu)房的人，一定會(huì)同時(shí)考慮將來(lái)這套房子升值的問(wèn)題，他同時(shí)就是明日潛在的投資人。正如REICO報(bào)告中所說(shuō)，美、德、法、日4個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家在1950年~1970年間住宅投資占全社會(huì)私人固定資產(chǎn)投資的20%~30%，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了住房消費(fèi)與投資并存的階段。因此，從根本上說(shuō)，無(wú)論是需求性購(gòu)房還是投資性購(gòu)房，這種行為都既是大宗消費(fèi)又是大宗投資。當(dāng)然，社會(huì)上確實(shí)存在以炒房為目的的單純投資行為，這正如股市中的炒股一樣，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中也有其合法性。但是一旦在房市中出現(xiàn)“鯊魚”，就可能造成房?jī)r(jià)震蕩甚至導(dǎo)致惡性結(jié)果，這正是需要嚴(yán)加防范的。
作者:鐘合
特約編輯：廣偉
