2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)深不可測(cè)，充滿(mǎn)諸多期待和不確定因素。大浪淘沙始爍金，原本就蓄勢(shì)待發(fā)的開(kāi)發(fā)商們更是希望能各施拳腳，在“后8·31時(shí)代”謀得生存乃至大展宏圖的機(jī)會(huì)。如果要用六個(gè)字預(yù)測(cè)明年樓市的趨勢(shì)，那就是：漲(房?jī)r(jià))、從嚴(yán)(政策)、巧多快(融資)。

　　房?jī)r(jià)看漲　政策從嚴(yán)　融資需求增加

　　 2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)深不可測(cè)，充滿(mǎn)諸多期待和不確定因素。大浪淘沙始爍金，原本就蓄勢(shì)待發(fā)的開(kāi)發(fā)商們更是希望能各施拳腳，在“后8·31時(shí)代”謀得生存乃至大展宏圖的機(jī)會(huì)。

　　偉業(yè)顧問(wèn)、中原、世邦魏理仕、華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì)、華高萊斯、成業(yè)行等多家代理公司以及業(yè)內(nèi)人士紛紛對(duì)2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)，認(rèn)為將呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲，土地政策進(jìn)一步從嚴(yán)，熱點(diǎn)區(qū)域多點(diǎn)分散，融資需求大增，房子集中放量。

　　如果要用六個(gè)字預(yù)測(cè)明年樓市的趨勢(shì)，那就是：漲(房?jī)r(jià))、從嚴(yán)(政策)、巧多快(融資)。

　　房?jī)r(jià)一個(gè)字：漲

　　受“8·31”大限的影響，雖有280多個(gè)有歷史遺留問(wèn)題的項(xiàng)目過(guò)關(guān)，但受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策和相關(guān)金融政策的影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金大大增加，這些項(xiàng)目并不能全部形成供應(yīng)，形成了目前許多項(xiàng)目有地沒(méi)錢(qián)的現(xiàn)狀。另外，有些有資金的人因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，回報(bào)減少等原因，不敢輕易涉足房地產(chǎn)業(yè)，也形成了有錢(qián)沒(méi)地或有錢(qián)有地卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的現(xiàn)象。同時(shí)具備有錢(qián)、有地、有開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商并不多。明年雖會(huì)有一部分過(guò)關(guān)項(xiàng)目集中上市，但相對(duì)而言，總體新增供應(yīng)還是呈減少的態(tài)勢(shì)。

　　最近的一次升息，盡管大家都嗅到了負(fù)面影響的味道，但各方聲音一致認(rèn)為，0.27%的升息對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)決策沒(méi)影響，而且這種負(fù)面影響確實(shí)還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)字統(tǒng)計(jì)，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蘊(yùn)、國(guó)際化大都市的風(fēng)采，除了滿(mǎn)足北京市民的購(gòu)房需求，還吸引了大量外籍人士和外地人士進(jìn)京置業(yè)，可以說(shuō)全國(guó)甚至全世界都有北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，加上拆遷和北京不斷城市化帶來(lái)的購(gòu)房需求，北京的購(gòu)房需求仍然很大。

　　供應(yīng)減少、需求大，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　另外，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)還有一個(gè)必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，因?yàn)?1號(hào)令，北京取消了經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議出讓方式，拿地的難度和競(jìng)爭(zhēng)加大了土地成本。其次拆遷成本加大，拆遷一直是開(kāi)發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對(duì)拆遷戶(hù)利益保護(hù)力度的越來(lái)越大，拆遷成本必然增加。同時(shí)建材價(jià)格的上漲和產(chǎn)品創(chuàng)新都使得整個(gè)產(chǎn)品的成本增加。

　　至于今年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的價(jià)格泡沫論，明年這個(gè)泡沫是否破裂一直是業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的。不過(guò)多數(shù)人的觀點(diǎn)認(rèn)為，明年我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)破裂猛跌，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不會(huì)大逆轉(zhuǎn)。相反，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍將在正確的宏觀調(diào)控下以較快的速度持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。全國(guó)的平均房?jī)r(jià)仍然會(huì)有所上升。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，因?yàn)槊髂旰暧^調(diào)控的主要任務(wù)之一仍然是調(diào)控和防止某些城市發(fā)展過(guò)熱和防止某些城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。對(duì)于房?jī)r(jià)，第一步是努力把平均漲幅降到10%以下，然后力爭(zhēng)把全年漲幅降到5%以下。

　　政策兩個(gè)字：從嚴(yán)

　　今年上半年以來(lái)，政府通過(guò)土地、金融等一系列政策規(guī)范北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高市場(chǎng)門(mén)檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過(guò)快增長(zhǎng)。從效果來(lái)看，今年的新增供應(yīng)量明顯低于去年，緩解了供需關(guān)系。預(yù)計(jì)明年政府對(duì)土地、金融政策將繼續(xù)從嚴(yán)控制。另外，政府還將繼續(xù)開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。

　　建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上說(shuō)，2005年，建設(shè)部的一項(xiàng)重要工作是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)備案制度、項(xiàng)目資本金制度、住宅小區(qū)交付使用制度，加快完善房地產(chǎn)中介市場(chǎng)規(guī)則，進(jìn)一步搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。他還強(qiáng)調(diào)，明年建設(shè)部要進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理，加強(qiáng)服務(wù)監(jiān)督。同時(shí)，完善房地產(chǎn)信用檔案體系，加大失信行為的曝光力度，發(fā)揮失信懲戒機(jī)制的作用，及時(shí)查處業(yè)主違反招投標(biāo)法規(guī)、違反工程建設(shè)程序等違法行為。

　　前不久，由大興區(qū)委區(qū)政府主辦、北京順馳置地協(xié)辦的“土地市場(chǎng)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作”大型論壇暨“大興黃村衛(wèi)星城1號(hào)住宅項(xiàng)目用地拍地一周年”上，國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)冷宏志和市土地整理儲(chǔ)備中心主任史賢英也明確表示，明年將繼續(xù)堅(jiān)持土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌不動(dòng)搖，堅(jiān)持土地配置的方向不動(dòng)搖。

　　-招拍掛不動(dòng)搖

　　史賢英表示，土地供應(yīng)首先要清理整頓土地市場(chǎng)。

　　過(guò)去是無(wú)序供應(yīng)土地，現(xiàn)在國(guó)土資源局按照市政府的要求正在制定明年的土地供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)計(jì)劃包括土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局，這些都要有明確的要求，分解到各個(gè)區(qū)縣落實(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計(jì)劃。明年將繼續(xù)通過(guò)公開(kāi)招拍掛來(lái)供應(yīng)土地�！�8·31”出臺(tái)以后嚴(yán)格按照國(guó)家要求來(lái)落實(shí)，明年所有土地進(jìn)入市場(chǎng)都要進(jìn)行招拍掛，這對(duì)投資者取得土地資源有一個(gè)公開(kāi)、公平、公正的途徑。冷宏志也認(rèn)為，明年要進(jìn)一步加大經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌這個(gè)力度，進(jìn)一步加快出臺(tái)一系列經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)用地的政策和辦法。圍繞進(jìn)一步披露土地市場(chǎng)的信息，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　-配置方向不動(dòng)搖

　　冷宏志表示，明年配置土地資源的方向不能動(dòng)搖，必須規(guī)范或打擊不規(guī)范的行為。

　　政府將編制經(jīng)營(yíng)性土地的計(jì)劃，清楚這個(gè)城市土地供應(yīng)量是多少，還要對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供應(yīng)的速度進(jìn)行有效的把握，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)控。

　　進(jìn)一步規(guī)范協(xié)議出的這部分土地除了執(zhí)行剛剛下發(fā)的28號(hào)文件以外，還要進(jìn)一步明確一些程序，有可能進(jìn)一步放寬條件。

　　對(duì)于收購(gòu)儲(chǔ)備，一方面強(qiáng)調(diào)自愿收購(gòu)儲(chǔ)備，強(qiáng)調(diào)培育合理的補(bǔ)償。另一個(gè)方面如果不收購(gòu)儲(chǔ)備，要求到有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，這樣更加靈活，更能夠適應(yīng)市場(chǎng)的需要，也能夠照顧到各個(gè)方面。對(duì)收購(gòu)儲(chǔ)備的量進(jìn)行規(guī)范，根據(jù)市場(chǎng)具體的情況來(lái)確定合理的收購(gòu)儲(chǔ)備的量，要根據(jù)需求情況，合理制定收購(gòu)儲(chǔ)備辦法。

　　融資三個(gè)字：巧多快

　　“巧”：融資渠道要靈活；“多”：融資金額越多越好；“快”：融資速度要夠快。

　　受近期一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)特別是銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他渠道融資的需求大增。

　　原因很簡(jiǎn)單，首先，在經(jīng)過(guò)所謂的“8·31”大限之后，所有經(jīng)營(yíng)性用地都必須嚴(yán)格按照“招拍掛”的方式進(jìn)行出讓。招拍掛要求在60天的時(shí)間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這就意味著對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求的迅速提高。以前通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)或拖欠支付地價(jià)款等方式，用很少自有資金拿地，再到銀行抵押換取貸款開(kāi)發(fā)的方式，難以再操作。

　　第二，2003年央行121文件出臺(tái)以來(lái)，其他一系列的政策接踵而至。從2003年8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)令(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》)，再到10月底央行在考慮良久之后終于決定加息，都帶來(lái)了更加嚴(yán)格的游戲規(guī)則。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金由20%調(diào)至35%(經(jīng)濟(jì)適用房除外)，必須建筑結(jié)構(gòu)封頂才能銷(xiāo)售等措施，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金準(zhǔn)入門(mén)檻。

　　第三，嚴(yán)格消費(fèi)信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實(shí)限制了消費(fèi)者和投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望。

　　最后，2003年底溫總理強(qiáng)調(diào)解決農(nóng)民工欠薪問(wèn)題，促使施工企業(yè)沒(méi)能力再為開(kāi)發(fā)商大量墊資，改變了多年以來(lái)的“潛在行規(guī)”，增加了開(kāi)發(fā)商資金的投入。

　　因此，受近期一系列土地、資金、信貸政策的影響，開(kāi)發(fā)商最為頭疼的就是資金鏈吃緊，最為迫切的需求就是融資。在“地產(chǎn)新政”的嚴(yán)格規(guī)定下，催生出了靈活多樣的房地產(chǎn)融資模式，上市、信托、基金，成為中國(guó)房地產(chǎn)融資的新主流力量。萬(wàn)科以高盈利能力和高穩(wěn)定性發(fā)行可轉(zhuǎn)債、中國(guó)海外順利增發(fā)配股、上海復(fù)地“二次上市”成功、北國(guó)投的信托投資嘗試，以及一些地產(chǎn)企業(yè)的“借殼上市”，越來(lái)越多的地產(chǎn)商借助資本市場(chǎng)的力量，在此次行業(yè)政策變動(dòng)中把握住了更好的發(fā)展時(shí)機(jī)。

　　隨著“8·31”大批過(guò)關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)，明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求還將繼續(xù)增加。記者 趙麗萍

   特約編輯：廣偉