受宏觀調(diào)控影響而籠罩在房地產(chǎn)業(yè)頭上的黯淡色彩隨著新春的到來正在逐漸褪去，代之以金光閃耀。

　　工行率先宣布今年將適度和有區(qū)別地增加房地產(chǎn)業(yè)的貸款投放，瑞信房地產(chǎn)私人股本部(簡稱“RECP”)與北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(簡稱“天鴻有限”)簽訂合作協(xié)議，綠城、萬達(dá)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等企業(yè)積極為上市 熱身，一度讓眾多房企感到困窘的融資問題正在峰回路轉(zhuǎn)、柳暗花明。

　　銀行情歸房貸
　　工行新聞發(fā)言人近日宣布，今年將適度和有區(qū)別地增加房地產(chǎn)業(yè)的貸款投放。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于一些分行對政策落實(shí)采取從緊態(tài)度，去年在個(gè)貸投放上一直保持領(lǐng)頭羊地位的北京、上海分行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)竟出現(xiàn)了負(fù)增長現(xiàn)象。今年，這兩個(gè)地區(qū)的貸款投放量將有望增加。此外，根據(jù)總行已制定的房地產(chǎn)貸款政策，長三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)貸款也將有所增加。

　　不過，銀行增加貸款投放并不意味任何開發(fā)商和個(gè)人都可以輕易獲得貸款。工行就明令審貸部門要對客戶資質(zhì)以及樓盤的具體情況進(jìn)行審查，對風(fēng)險(xiǎn)程度不同的客戶相應(yīng)執(zhí)行不同的貸款利率以及貸款成數(shù)。

　　事實(shí)上，早在工行之前，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)開始增加對資質(zhì)佳、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)的開發(fā)貸款的投放，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)為其重點(diǎn)目標(biāo)，萬科、萬通、陽光100、泰達(dá)等企業(yè)都得到其大額授信。

　　有分析人士認(rèn)為，鋼鐵、電力、鋁業(yè)等多種行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過�，F(xiàn)象，讓銀行不得不轉(zhuǎn)移放貸目標(biāo)、選擇新的投資方向。房地產(chǎn)需求旺盛，經(jīng)過宏觀調(diào)控的市場趨于平穩(wěn)，今年的國家經(jīng)濟(jì)政策又鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，一直屬于銀行優(yōu)質(zhì)貸款品種的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)自然會(huì)再度受寵。

　　該信息的受益群體之一——房地產(chǎn)開發(fā)商聞?dòng)嵅⑽慈珙A(yù)想中那么興奮，接受采訪者多數(shù)對此表示謹(jǐn)慎樂觀。一開發(fā)商的說法頗具代表性：“這是個(gè)好消息，但即便增加的房貸量很大，也不會(huì)像以前那樣是個(gè)項(xiàng)目就能貸到款了。商業(yè)銀行表現(xiàn)雖然積極，但審查起來依然會(huì)很嚴(yán)格，而且上頭還會(huì)有中央的嚴(yán)密監(jiān)管！”

　　基金動(dòng)真格的
　　1月23日，天鴻有限與管理資產(chǎn)總額超過1000億美元的瑞信房地產(chǎn)私人股本部(簡稱“瑞信”)經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼勁羞_(dá)成協(xié)議，成立北京天鴻永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，共同投資開發(fā)位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路團(tuán)結(jié)湖附近、總建筑面積近7萬平方米的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是瑞信房地產(chǎn)私人股本基金在中國的首次投資，意義深遠(yuǎn)。

　　天鴻有限董事長柴志坤透露，瑞信是以股本金投入的方式參與開發(fā)的，首次投入總額為1億元人民幣，而不是有些媒體所猜測的6個(gè)億。盡管外界評(píng)價(jià)引入海外基金付出的代價(jià)太大，柴志坤有自己的算賬方法，他說：“作為有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，我們完全可以憑借高效的管理、專業(yè)的開發(fā)，提高自有資金的內(nèi)部收益率，我們算的是自己的賬。至于合作對象，人家獲得高收益的前提是也要承擔(dān)一部分投資風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)開發(fā)期達(dá)3年的項(xiàng)目，潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。”

　　事實(shí)上，在項(xiàng)目開發(fā)資金之外天鴻有限更看重合作方的品牌以及對方將提供的其他金融支持。而按照國際基金的慣例，一旦選定合作對象且首次合作成功就會(huì)與之繼續(xù)合作下去，發(fā)展成為長期合作伙伴。這樣的結(jié)果應(yīng)該也是天鴻有限所期望的，該企業(yè)的母公司天鴻集團(tuán)剛剛和城開集團(tuán)合并為首開集團(tuán)，新的母體尚在重組中，天鴻有限自然希望盡快辟出一條穩(wěn)步發(fā)展之路來。申請銀行貸款受限太多，不確定的因素也不少，不如與境外資本攜手。

　　除了天鴻有限，正在追求規(guī)�；�發(fā)展的復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)都已進(jìn)入和海外基金合作的初始階段，希望依此擴(kuò)充資金實(shí)力、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。各家企業(yè)對首個(gè)合作項(xiàng)目都非常重視，首創(chuàng)置業(yè)旗下的“愛這城”項(xiàng)目老總深感壓力，對項(xiàng)目簡直到了精雕細(xì)琢的地步。

　　聯(lián)手海外基金，其實(shí)是很多期望加速擴(kuò)張或拿下地卻缺乏開發(fā)資金的企業(yè)盼望的融資渠道。但是，這些基金選擇合作伙伴非常謹(jǐn)慎。促成天鴻有限與瑞信合作的基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司的董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)介紹，基金通常要觀察對方企業(yè)是否有一個(gè)對國際合作持鮮明支持態(tài)度的領(lǐng)導(dǎo)，是否是在并非急切需要資金的時(shí)候就開始尋求合作，是否擁有一個(gè)年輕化、國際化的團(tuán)隊(duì)，企業(yè)是否有著很高的透明度，這個(gè)團(tuán)隊(duì)或機(jī)構(gòu)能否帶來持續(xù)的收益而不只是單個(gè)項(xiàng)目的收益。

　　據(jù)悉，經(jīng)過十幾年來的觀察與摸索，海外基金現(xiàn)已開始進(jìn)入出擊階段，或參股，或收購出租型物業(yè)，或盯牢不良資產(chǎn)處置，選擇范圍主要集中在上海、北京兩地。

　　融資多元化是必然
　　境內(nèi)或境外上市，打通國內(nèi)、國際融資通道，而不是只依賴銀行貸款這一條渠道，這是很多積極謀求更大發(fā)展的企業(yè)的必然之選。

　　或許是受到富力在宏觀調(diào)控當(dāng)口依然實(shí)現(xiàn)成功上市的鼓舞，或許是為了縮短與萬科、合生這些成績斐然的老牌上市企業(yè)的距離，今年更多的企業(yè)加速上市進(jìn)程，萬達(dá)、綠地、華遠(yuǎn)等都在積極籌備中。

　　隨著國際資本市場對中國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的了解不斷加深，加上中國樓市持續(xù)繁榮、中國地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績顯著，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外上市不再障礙重重，增加了有上市打算的企業(yè)的信心。

　　雖然銀行仍將是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要來源，但是房地產(chǎn)開發(fā)商須多方拓展融資渠道以降低資金風(fēng)險(xiǎn)、滿足規(guī)模擴(kuò)張的需要以及基本生存的需要，信托、私募及海外基金的引入和擴(kuò)大勢在必行。

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　　海外地產(chǎn)基金投資偏好揭秘
　　著名地產(chǎn)金融顧問機(jī)構(gòu)——基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司的董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)在接受記者專訪時(shí)指出，海外基金進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段，從中可以發(fā)現(xiàn)其投資方向的變化。

　　第一個(gè)階段是2002年以前，以麥格理、凱德置地為代表的基金進(jìn)入中國，由于不被當(dāng)時(shí)很容易從銀行貸到款的本土開發(fā)商接納，只好自己做了開發(fā)商。這個(gè)階段的海外基金特征為：非美國基金，采取自主開發(fā)的形式，主要投資住宅，投資集中在上海。

　　第二個(gè)階段是2002年到2004年，以摩根為代表，以參股方式投資國內(nèi)開發(fā)企業(yè)，聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)階段國內(nèi)企業(yè)對于海外基金的態(tài)度是，好的項(xiàng)目不愿意給海外基金，愿意給的海外基金又不想接受，供求處于錯(cuò)位狀態(tài)。這個(gè)階段是海外基金與國內(nèi)企業(yè)的“磨合期”，很多項(xiàng)目的合作商談結(jié)果都是“不歡而散”。

　　第三個(gè)階段是2004年8月以后，銀行貸款緊縮的巨大壓力令海外基金經(jīng)歷由被開發(fā)商視而不見到積極尋求合作的轉(zhuǎn)變。始于2005年3月對房地產(chǎn)業(yè)全面的宏觀調(diào)控，更成為了海外基金在中國投資轉(zhuǎn)向的新節(jié)點(diǎn)。美國背景基金大舉進(jìn)入，基金對住宅興趣大大減退，熱衷于整體收購并長期持有出租型物業(yè)。北京繼上海之后進(jìn)入基金視線。

　　陳基強(qiáng)結(jié)合一份美國地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布報(bào)告分析，大約70%的基金選擇購買出租型物業(yè)、之后包裝上市套利的模式，只有14%屬于開發(fā)資金、以參股方式投向以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前進(jìn)入中國的海外基金，主要來自美國、歐洲、新加坡和中國香港地區(qū)，機(jī)構(gòu)數(shù)目已經(jīng)超過100家�！敖衲曜顭岬囊欢〞�(huì)是基金購買收租物業(yè)，這主要是因?yàn)橄愀鄣腞EITs市場能夠讓國內(nèi)的物業(yè)成功上市�！标惢鶑�(qiáng)說。