近來(lái)，關(guān)于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅和青島住房銷(xiāo)售價(jià)格“兩個(gè)低于”的消息，著實(shí)讓?shí)u城市民喜憂參半。記者為此專門(mén)就其政策效應(yīng)進(jìn)行了采訪分析——
2007，青島房?jī)r(jià)如何走
島城人關(guān)注兩則消息
進(jìn)入2007年，關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，有兩則消息牽動(dòng)了眾多島城人的心。
先是1月16日的一則消息。該日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布一份通知：從2月1日起，全國(guó)各地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
隨即而來(lái)的是青島市政府1月21日召開(kāi)的全市住房建設(shè)工作會(huì)議，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)夏耕在會(huì)上提出，住房這一商品具有特殊性，不能完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，政府必須有所作為，政府將采取措施控制房?jī)r(jià)。
對(duì)比這兩則消息，島城有的百姓心里竟然“七上八下”。
有的高興地說(shuō)，夏市長(zhǎng)的明確表態(tài)，意味著政府在控制房?jī)r(jià)方面要有所作為，因?yàn)槿凶》拷ㄔO(shè)工作會(huì)議提出，今年新建住房銷(xiāo)售價(jià)格增幅低于去年，普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格低于去年。
更多的人卻不無(wú)憂慮，認(rèn)為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)造成重大影響，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀�，房產(chǎn)商們會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者頭上，致使本來(lái)已經(jīng)壓得老百姓透不過(guò)氣來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。
面對(duì)百姓的“憂”大于與“喜”，市地稅局有關(guān)人士表示，這是人們對(duì)清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺(jué)”，應(yīng)該深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況，才能正確認(rèn)識(shí)和理解清算土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)究竟會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響。
土地增值稅并非新稅政
所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括土地款、開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施等等，這些扣除項(xiàng)目要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須提供有效憑證。
實(shí)際上，早在1993年底，國(guó)務(wù)院就頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來(lái)制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。
據(jù)了解，近年來(lái)，各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷(xiāo)售金額確定一定的比例征收。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷(xiāo)）售商品房收入1％～2％的比例進(jìn)行預(yù)征。
不難看出，此次土地增值稅清算的通知，并不是一項(xiàng)新的稅收政策。國(guó)稅總局在發(fā)出該《通知》的次日就曾向社會(huì)強(qiáng)調(diào)，這是在征管上對(duì)以往土地增值稅清算工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，所以在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
值得注意的是，國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，本次下發(fā)的土地增值稅通知是在吸收各地開(kāi)展土地增值稅清算取得的成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問(wèn)題，是根據(jù)條例和細(xì)則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的一個(gè)加強(qiáng)土地增值稅征管辦法的文件。
這位負(fù)責(zé)人上述“解釋”值得關(guān)注，因?yàn)樗^土地增值稅清算“新政”在青島并不新。據(jù)悉，作為試點(diǎn)城市，青島在前幾年就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用了“預(yù)征”的辦法，并逐漸積累了一系列包括加強(qiáng)土地增值稅清算在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收征管的措施。
島城房地產(chǎn)稅收規(guī)模大增速快
毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收流失問(wèn)題也一度在青島存在。一份數(shù)據(jù)顯示，市地稅局幾年前曾對(duì)我市273戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過(guò)一次專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的企業(yè)近80%，查補(bǔ)稅款7995萬(wàn)元，占當(dāng)年該行業(yè)入庫(kù)稅收的15%。經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查分析，市地稅局認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)稅收流失主要原因是稅收管理比較粗放，對(duì)稅源管理乏力，還沒(méi)有建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的稅收管理新模式。
據(jù)了解，目前我市在建立房地產(chǎn)業(yè)稅收征管長(zhǎng)效機(jī)制方面取得了明顯成效。市地稅局自行開(kāi)發(fā)并已應(yīng)用的房地產(chǎn)業(yè)稅收管理軟件，整合了房地產(chǎn)企業(yè)及其各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和納稅情況，規(guī)范了數(shù)據(jù)錄入，從而掌握了房屋開(kāi)發(fā)總量、銷(xiāo)售數(shù)量和存量；同時(shí)，通過(guò)機(jī)開(kāi)預(yù)收款專用收據(jù)或?qū)Ｓ冒l(fā)票，進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)管理的手段，完善了對(duì)銷(xiāo)售收入的監(jiān)控，確保了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅基信息監(jiān)控的真實(shí)性、及時(shí)性、有效性，初步實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)稅收全程“無(wú)縫隙”管理。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收管理實(shí)現(xiàn)了部門(mén)協(xié)稅職責(zé)化、內(nèi)外協(xié)作互動(dòng)化效果。如國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)每半年傳遞《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證》的發(fā)放情況；每年1月份傳遞用于商用開(kāi)發(fā)《國(guó)有土地使用證》的發(fā)放情況。規(guī)劃部門(mén)每半年傳遞用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》的發(fā)放情況。建設(shè)主管部門(mén)每季度傳遞《建筑工程施工許可證》的發(fā)放和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案情況等等。
以上房地產(chǎn)稅收全程的“無(wú)縫隙”管理機(jī)制，是我市認(rèn)真開(kāi)展土地增值稅清算工作的組織保障，但它不會(huì)影響島城的房?jī)r(jià)。”島城一位房地產(chǎn)企業(yè)老總分析，此次稅收清算對(duì)于各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，對(duì)原先有大量土地儲(chǔ)備公司的利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價(jià)格低廉，這使得公司未來(lái)將會(huì)為此付出非常高昂的增值稅。“據(jù)我了解的情況。目前在青島所謂付出非常高昂的增值稅的公司不會(huì)有很多”他說(shuō)。
這種分析不無(wú)道理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000至2005年，我市累計(jì)組織房地產(chǎn)稅收收入89.72億元，年均增長(zhǎng)38.56%，2005年，我市房地產(chǎn)業(yè)的稅收首次超過(guò)了制造業(yè)稅收規(guī)模，成為稅收規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的行業(yè)。稅務(wù)部門(mén)有關(guān)人士認(rèn)為，2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2006年要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。此次土地增值稅清算的通知，不僅意味著國(guó)家對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)，也意味著今年房地產(chǎn)業(yè)的稅收增幅不可能再出現(xiàn)往年的水平了。
其實(shí)，我們?cè)谀崇姵潭壬峡梢园呀衲攴康禺a(chǎn)業(yè)的稅收增幅下降的原因歸結(jié)于此次土地增值稅清算的通知精神。如，根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
宏觀調(diào)控措施彰顯民生信號(hào)
應(yīng)該很清楚了——政府通過(guò)宏觀調(diào)控措施，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅這實(shí)際上就是保護(hù)中低收入者的利益。因?yàn)�，從土地增值稅的�?jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。如果地價(jià)在開(kāi)發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增�？梢�(jiàn)，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律。
當(dāng)然，供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的決定性因素，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)還要從后期的供求情況來(lái)看。所以，我們要把目光轉(zhuǎn)向全市住房建設(shè)工作會(huì)議。夏耕提出，今后青島一段時(shí)間內(nèi)住房建設(shè)必須以改善民生、共享發(fā)展作為基本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，更加注重住房供應(yīng)的社會(huì)保障功能，更加注重住房政策的公共效應(yīng)
此次我市擬定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，今年新建住房銷(xiāo)售價(jià)格增幅低于去年，普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格低于去年，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定。具體措施是通過(guò)增加中低價(jià)位、中小套型住房的供應(yīng)來(lái)控制住房銷(xiāo)售價(jià)格。
按照我市的建設(shè)計(jì)劃，今年將新開(kāi)工普通（限價(jià)）商品住房建筑面積41萬(wàn)平方米，續(xù)建45萬(wàn)平方米。所謂普通（限價(jià)）商品住房，是在審批建設(shè)以前，比照周?chē)唐贩績(jī)r(jià)格，在給開(kāi)發(fā)商留下不超過(guò)8%的利潤(rùn)空間的前提下，核定出該普通商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格。項(xiàng)目建成后不管市場(chǎng)價(jià)格如何，開(kāi)發(fā)商都必須低于限價(jià)銷(xiāo)售。
至此，再看本文開(kāi)頭提到兩則消息，是不是應(yīng)該“喜”大于“憂”了。
