優(yōu)秀律師網(wǎng)上面對(duì)面：薛繼武律師談房地產(chǎn)法

    薛繼武律師：首先，你們家超出原批準(zhǔn)面積建房是不對(duì)的；其次，土地管理部門的處罰應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，否則也是錯(cuò)誤的；3，不給開具罰款收據(jù)是嚴(yán)重違法的行為。你可以提起行政訴訟，但請(qǐng)注意不要超過法定的起訴期限。

    網(wǎng)友a(bǔ)oyunlaile：薛律師，您好，我奶奶家是一畝地的老院子，20年前我和我叔家都分家單過，搬到了另一個(gè)地方，每家只有三分地，現(xiàn)在家那邊要拆遷，我家在老院子沒有房子，而我叔家有，請(qǐng)問：那我家能得到土地使用權(quán)的補(bǔ)助嗎？

    薛繼武律師：一般情況下是不能得到土地使用權(quán)的補(bǔ)償?shù)?，因?yàn)橥恋夭皇枪竦乃接胸?cái)產(chǎn)。

    留言板：我08年12月18日從中介公司手里租了一間房,合同上寫的租期是09年2月1日到10年1月30日,讓我把12月18日至2月1日這段時(shí)間的錢交給他們中介,然后再繳四個(gè)月的房租,可是現(xiàn)在住了還不到一個(gè)月中介公司就說房子要被銀行收回,讓我們搬出去,這樣的情況中介公司是不是違約,是否應(yīng)該按合同上的內(nèi)容賠償我們200%的違約金.

    薛繼武律師：如果中介公司沒有告知房屋已被抵押或查封，你可以按合同約定追究中介公司的違約責(zé)任。

    網(wǎng)友fzh2007：薛律師：房屋拆遷后，該房屋的公共部位維修基金如果沒用過或有結(jié)余，請(qǐng)問該基金按規(guī)定應(yīng)屬于誰？如屬于房主，該如何提??？ 謝謝！

    薛繼武律師：該基金屬全體業(yè)主所有，你可向掌管維修基金的部門或單位主張權(quán)利。

    留言板：我有套商品房轉(zhuǎn)賣別人預(yù)賣金額30萬，不過買家說先給10萬元！還有20萬元明年上半年給款，款結(jié)完后在過戶！如果中途或沒有在預(yù)期給款發(fā)生什么法律糾紛，我要怎么樣才能保護(hù)我的合法權(quán)力和利益？

    薛繼武律師：屬房屋買賣糾紛。你可以按合同約定拒絕協(xié)助過戶，同時(shí)可以向買受人主張其預(yù)期付款的違約責(zé)任，也可以依法解除合同。

    留言板：您好！我向您咨詢一件事。親生父母把家產(chǎn)分給兩個(gè)兒子每人一處房，有分家單作證。不久母親去世，父親的戶口所在地是老兒子的房，而且戶口簿上的戶主是父親的名字，老兒子的戶口沒在這個(gè)房子上，這個(gè)房子是農(nóng)村住房，沒有地契和房產(chǎn)證。父親又娶妻，有結(jié)婚證，戶口遷入父親的名下。請(qǐng)問：繼母擁有房產(chǎn)嗎？如果父親先走了（去世）繼母擁有居住權(quán)和房產(chǎn)嗎？請(qǐng)您在百忙之中給我回復(fù)。謝謝！

    薛繼武 如果該房不屬違章建筑，應(yīng)當(dāng)按分家單確定的權(quán)屬對(duì)待。因權(quán)屬是你父親再婚前處分的，不屬于其再婚后的財(cái)產(chǎn)，你繼母不應(yīng)有房產(chǎn)份額，依法你繼母也沒有居住權(quán)和房產(chǎn)的繼承權(quán)。當(dāng)然，你們看在你父親的情面上讓你繼母繼續(xù)居住，那是自愿行為，法律不予干涉。

    留言板：私家外出的過路旁，有人建房時(shí)，2樓陽臺(tái)外出，遮到路面上方35米處。一般情況下，不會(huì)影響過往。但屋檐滴水是滴在路的中間（路寬是2M）。我擔(dān)心，以后時(shí)間久了，他還說我是走他的屋檐下經(jīng)過，隨時(shí)都能說地皮他所有。請(qǐng)問我是否可強(qiáng)行不讓他出陽臺(tái)？

    薛繼武律師：如果所建陽臺(tái)沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，你可向規(guī)劃城管部門舉報(bào)。無論如何歷史形成的道路，建房人無權(quán)阻止你的通行。

    網(wǎng)友管轄權(quán)異議：律師您好，我在2006年買了一處商鋪,合同規(guī)定雙方簽署房屋交接書90天內(nèi)辦理辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,房屋交接書是在2007年8月份簽定的,距今已超過一年,根據(jù)<最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第十九條 商品房買賣合同約定或者<城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例>第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,出于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.于是我于2008年12月提出訴訟,法院受理了此案,但是在開庭之日馬上要到了的時(shí)候,法院通知我取消開庭日期,原因是被告提出管轄權(quán)異議問題,法院的書記員說:＂被告故意拖延時(shí)間＂合同上＂特別告知＂里面分明寫著:雙方履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的,可選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴,也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁.而我當(dāng)時(shí)就是向不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院提起的訴訟.

    請(qǐng)問如果被告濫用訴權(quán)來故意拖延時(shí)間,我應(yīng)該怎么辦呢?我想申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,但是財(cái)產(chǎn)保全需要擔(dān)保,而我又沒有能力提供這個(gè)擔(dān)保,當(dāng)時(shí)買這個(gè)商鋪的時(shí)候是一次性付的款,親戚朋友都借遍了,除了財(cái)產(chǎn)保全和先予執(zhí)行,還有沒有其它的應(yīng)對(duì)措施呢?

    薛繼武律師：1、你說得沒錯(cuò)，受案法院具有管轄權(quán)，但是提出管轄異議是法律賦予的權(quán)利，必須依法予以裁定后予以確認(rèn)。2、財(cái)產(chǎn)保全的擔(dān)?？梢岳媚闼I的房屋擔(dān)保，合同和購房付款憑據(jù)可以說明，你可以借一個(gè)房產(chǎn)證擔(dān)保。

    留言板：甲方在十年前把一畝的土地產(chǎn)權(quán)和房基120平方米買給乙方,甲方現(xiàn)在想違約,說土地是不能買賣的,就以這個(gè)說要拿回一畝地,我想咨詢土地產(chǎn)權(quán)可不以可以買賣

    薛繼武律師：土地使用權(quán)未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，嚴(yán)禁買賣。因買賣合同違法不具有法律約束力，因而也談不上違約之說。無效買賣合同的法律后果是應(yīng)當(dāng)互相返還，并根據(jù)過錯(cuò)追究相關(guān)賠償責(zé)任。

    網(wǎng)友YXYDE：我去年6月份在開發(fā)商那里買的期房95平方房款我交了一半合同是去年12月份交工可是1月份了剛蓋到2樓今年是不能完工了現(xiàn)在房?jī)r(jià)也不穩(wěn)我想退房他能給我退嗎？不給我退怎么辦？合同上寫的遭遇不可抗御的原因；雙方協(xié)商解決；今天合同已經(jīng)到期了；我聯(lián)系他好多次了；可是開發(fā)商根本不理我；我該怎么辦？能不能去法院起訴他??？

    薛繼武律師：能不能退房要看合同約定，根據(jù)條款約定來確定逾期多久可以解除合同。顯然，開發(fā)商已經(jīng)嚴(yán)重違約，你的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，你可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除解除并可根據(jù)合同約定要求支付違約金或賠償損失。

    網(wǎng)友wangxqciq：請(qǐng)問我爺爺在世時(shí)把他的房子先后立了兩份遺主,第一份是把房子分給四個(gè)兒子,立的是一份證明,有一個(gè)人作證簽字.他們是農(nóng)村的那種房子,第二份遺主是分給一個(gè)兒子,寫了一份證明,他簽字,然后村委給蓋的章,現(xiàn)在他去世了,房屋現(xiàn)在要拆遷,請(qǐng)問哪份遺主有效.

    薛繼武律師：第二份遺囑是有效的。

    網(wǎng)友海逸苯苯：地方下文征收，卻拒不出示國家征收的國務(wù)院批準(zhǔn)文件，也就是說，他們拿不出表明是合法的國家征收的證據(jù)，那是否可以說這個(gè)征收是非法的！被征收人完全可以置之不理其征收行為而要求開發(fā)商繼續(xù)履行原合同。

    薛繼武律師：并非所有的國家征收都需要國務(wù)院批準(zhǔn)，地方政府可以在國務(wù)院授予的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行征收或者征用，但是不管什么樣的征收都需要政府批文。

    網(wǎng)友海逸三火：國家征收土地及地上建筑物，對(duì)尚未交工的商品房權(quán)屬問題如何界定，尤其是政 府部門提前干涉，口頭命令開發(fā)商停工造成的無法按期交房，逾期無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋權(quán)屬問題如何界定，這成為青島海逸豪園度假城購房者面臨的嚴(yán)重問題。請(qǐng)教律師，我們?nèi)绾尉S權(quán)？

    薛繼武律師：如果是依法預(yù)售，由開發(fā)商向購房者承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商再向政府要求賠償相關(guān)損失，但前提是合法征收導(dǎo)致。

    網(wǎng)友冷眼觀海：哪級(jí)政府有征用土地和征收住房的權(quán)限？越權(quán)征用應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任?。?/p>

    薛繼武律師：征收是有條件的，必須是為了國家或者公共利益，縣級(jí)以上政府就可以依法進(jìn)行征收或者征用。越權(quán)征用屬于違法，你可以向上級(jí)人民政府反映要求解決。

    網(wǎng)友冷眼觀海：某購房者與開發(fā)商簽訂購房合同并交足購房款，購房合同在房管中心做了登記備案，由于該地政府沒有按照規(guī)定及時(shí)開辦房屋登記業(yè)務(wù)，致使購房者與開發(fā)商對(duì)所購房屋產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議。這種情況下，如何確定房屋產(chǎn)權(quán)？

    薛繼武律師：既然你已經(jīng)交付了房款且在房屋管理部門備案，那么你購買的房屋就受法律保護(hù)，所有權(quán)歸你所有。

    網(wǎng)友冷眼觀海：海逸豪園涉及《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理辦法》《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《合同法》等若干法律，是對(duì)律師職業(yè)水準(zhǔn)的全面檢驗(yàn)，而且還涉及政府依法行政問題，專業(yè)而敏感?？茨愀也桓一卮?。

    薛繼武律師：你提到的問題比較復(fù)雜，時(shí)間有限，無法一一詳細(xì)回答，你可以打我的電話進(jìn)行詳細(xì)咨詢，我的電話是82075777.

    主持人 由于時(shí)間關(guān)系，薛律師不能一一回答網(wǎng)友的全部問題，如有進(jìn)一步的問題，請(qǐng)致電82075777，向薛律師咨詢。