????北京市政府決不救樓市 降價(jià)才是唯一的出路

????自去年下半年以來(lái)，隨著一些城市商品房?jī)r(jià)格及成交量的下降，一些地方政府紛紛出臺(tái)相應(yīng)救市政策。1月12日，在第13屆北京市人民代表大會(huì)上，北京市市長(zhǎng)郭金龍表示政府不會(huì)出手救高價(jià)樓市，一時(shí)引發(fā)熱議。在低迷的樓市中，政府到底該不該救市？中國(guó)樓市如何才能實(shí)現(xiàn)向理性的回歸？cctv2 《今日觀(guān)察》主持人陳偉鴻和評(píng)論員是何帆、張鴻共同評(píng)論。

??? 北京市政府：絕不托高價(jià)格樓市

????政府救市還是不救市，購(gòu)房者出手還是不出手，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾，北京市政府首次明確調(diào)控態(tài)度，沒(méi)有政府救市下的北京房地產(chǎn)，究竟會(huì)出現(xiàn)怎樣的新變化？

????何帆：北京房?jī)r(jià)例外論已不攻而破

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????北京開(kāi)兩會(huì)，兩會(huì)就是一個(gè)表達(dá)民意的機(jī)會(huì)，當(dāng)前老百姓最關(guān)心的問(wèn)題就是房?jī)r(jià)太高，一直以來(lái)大家期待房?jī)r(jià)要下降，但“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。這時(shí)候官員表態(tài)給大家把政策的信號(hào)變得更加明確了?？梢?jiàn)從中央政策到地方政策日益明朗。

????現(xiàn)在這樣的信號(hào)逐漸迫使開(kāi)發(fā)商丟掉幻想，準(zhǔn)備降價(jià)，這次官員表態(tài)的聲音來(lái)自北京，過(guò)去經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到很多開(kāi)發(fā)商忽悠大家說(shuō)別的地方會(huì)降價(jià)：南方城市會(huì)降價(jià)、中小城市降價(jià)、北京不會(huì)降價(jià)，北京有很多與眾不同的地方，北京的購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，而且北京的土地越來(lái)越少，北京房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，這就是“北京例外論”?，F(xiàn)在從官員的表態(tài)現(xiàn)在能夠看到北京例外論在破產(chǎn)，也就是北京的市政府不會(huì)讓北京的房?jī)r(jià)變成高房?jī)r(jià)的最后的一個(gè)堡壘。

????還有北京發(fā)改委一個(gè)委員明確表示， 北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在還處在非常高的水平，要通過(guò)回落才能夠會(huì)回歸到理性，這個(gè)信號(hào)很明確，北京房?jī)r(jià)還是要降的。北京08年銷(xiāo)售量只有6萬(wàn)套，相比06年下降的幅度非常大。 另外我們看到不僅僅是住宅房，包括一些寫(xiě)字樓、CBD寫(xiě)字樓出租率下降，包括最近幾年北京出來(lái)大的商品房地產(chǎn)的市場(chǎng)也遇到很大的問(wèn)題。

????何帆：“房?jī)r(jià)只漲不跌”的理論 純屬幻想

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????過(guò)去我們的思維慣性認(rèn)為房?jī)r(jià)一定上漲，最近我在看一本書(shū)，是美國(guó)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的書(shū)，里面專(zhuān)門(mén)談到過(guò)去人們認(rèn)為漫談房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，這是幻想，因?yàn)榉课莩杀居幸徊糠峙c技術(shù)進(jìn)步有關(guān)，成本會(huì)下降，所謂土地稀缺也是相對(duì)而言的概念。另外很多開(kāi)發(fā)商實(shí)際上比較謹(jǐn)慎，該停工的都停工，該解雇員工的解雇，找個(gè)地方貓冬，還想向公眾傳遞信號(hào)說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，這可能對(duì)公眾有迷惑的作用，但現(xiàn)在大勢(shì)所趨，我想很多房地產(chǎn)商行為由此發(fā)生改變。

????張鴻：部分地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)仍存幻想

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????如果普通老百姓說(shuō)一個(gè)月的工資買(mǎi)不到一平米房子，則當(dāng)然不會(huì)愛(ài)開(kāi)發(fā)商，不降價(jià)就不會(huì)買(mǎi)。地產(chǎn)商應(yīng)該按照市場(chǎng)原則來(lái)降價(jià)，而且整個(gè)商品房市場(chǎng)解決結(jié)構(gòu)性問(wèn)題?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)真的充滿(mǎn)信心，前不久在北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商論壇，一些地產(chǎn)商對(duì)整個(gè)09年房地產(chǎn)充滿(mǎn)信心，比如馮侖談到經(jīng)濟(jì)危機(jī)全世界哭泣的時(shí)候，唯一的亮點(diǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)。任志強(qiáng)說(shuō)09年整個(gè)房?jī)r(jià)一定上漲，房子不會(huì)降價(jià)，現(xiàn)在問(wèn)題是到上漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)不要過(guò)猛，開(kāi)發(fā)商要自律。經(jīng)濟(jì)只要一回暖，房地產(chǎn)肯定第一個(gè)收益，所以他們都是充滿(mǎn)信心。

????理性樓市：降價(jià)才是硬道理

????開(kāi)發(fā)商在高房?jī)r(jià)中等待了一年，購(gòu)房者在高房?jī)r(jià)前徘徊了一年，地方政府利益鏈條中調(diào)控了一年。房?jī)r(jià)何時(shí)才能回歸理性，調(diào)控方向怎樣才能更加清晰？

????何帆：房產(chǎn)市場(chǎng)回暖 最簡(jiǎn)單的辦法就是降價(jià)

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????曾有一個(gè)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)公開(kāi)表態(tài)，要給地方政府救市一定的自由度，但最后結(jié)果是地方政府只看到自由，而沒(méi)有看到度。所以開(kāi)始有各種奇招出來(lái)，比如買(mǎi)房送當(dāng)?shù)氐膽?hù)口，買(mǎi)房賠錢(qián)，補(bǔ)貼，可謂招數(shù)用盡。但這也有弊端，老說(shuō)救市，所以老百姓等著降價(jià)的愿望，但沒(méi)辦法判斷到底什么時(shí)候房?jī)r(jià)降下來(lái)，之所以成交量防縮，是由于政策信號(hào)不明朗，所以消費(fèi)者觀(guān)望情緒加劇。

????從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)一定會(huì)回調(diào)，地方政府想把價(jià)格托起來(lái)，最后結(jié)果是“逆市而動(dòng)”。甚至一些地方為了救市付出很多成本，地方債務(wù)在增加，所以我們才會(huì)看到過(guò)去為什么地方政府表現(xiàn)比較沖動(dòng)。這次隨著中央政策的調(diào)整，實(shí)際上地方政府的行為會(huì)逐漸地回歸到常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖最簡(jiǎn)單辦法就是降價(jià)，降價(jià)之后，成交量會(huì)增加。

????高房?jī)r(jià)不是房地產(chǎn)健康的一個(gè)表現(xiàn)。很多開(kāi)發(fā)商過(guò)去理解游戲規(guī)則理解錯(cuò)了，過(guò)去房地產(chǎn)比的是一個(gè)跳高比賽，看誰(shuí)能夠把價(jià)格提的越高，但真正的賽場(chǎng)是一個(gè)跳遠(yuǎn)比賽，看誰(shuí)能夠生存下去，只有看的遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)商才能夠生存下去。

????張鴻：優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu) 才能真正控制房?jī)r(jià)

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????地方政府為什么救市主要是由于地方利益，這次北京市政府承認(rèn)房地產(chǎn)是北京支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府土地收入的確占地方財(cái)政非常大的一塊，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，土地出讓金是成本當(dāng)中的30%到40%，甚至40%到50%。拍賣(mài)的土地，有的地方按平米算，地方在整個(gè)收益里面，有特別大的利益鏈條，所以地方政府當(dāng)然愿意保證房地產(chǎn)不下滑。

????大家還是希望有更多的辦法，房?jī)r(jià)的下跌應(yīng)該是結(jié)果。政府不托市，也可能很難用政府的手段打壓房?jī)r(jià)，定多少價(jià)不現(xiàn)實(shí)。

????只有把整個(gè)把房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效調(diào)整安排，這樣商品房市場(chǎng)需求少了，價(jià)格自然而然下降，比如潘石屹舉的例子：97年香港政府，推出8.5萬(wàn)套類(lèi)似保障性住房，兩年后，房?jī)r(jià)下跌50%。

????尹中立：房?jī)r(jià)下跌僅僅是開(kāi)始

????(中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任)：

????中央政府、地方政府在房?jī)r(jià)的問(wèn)題上有不同的立場(chǎng)，實(shí)際上各自的目標(biāo)和取向利益不太一樣，地方政府到房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，其土地出讓金的收入會(huì)直接減少，所以房?jī)r(jià)一下跌，地方政府比任何人都著急。但中央政府想的是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)如何協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題，如果房?jī)r(jià)硬扛下去，老百姓不買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)不掉，直接影響投資，投資增長(zhǎng)下降，然后房地產(chǎn)有關(guān)上下游的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)不起來(lái)，最直接就是鋼鐵、水泥價(jià)格迅速下降。我個(gè)人強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)有自己的規(guī)律，有自己的邏輯，就是不管地方政府，你出多大的努力，房?jī)r(jià)要下跌，它還得下跌。所以我傾向于認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌是剛剛開(kāi)始。

????何帆：要杜絕房地產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????現(xiàn)在政策更加明晰，因?yàn)檫^(guò)去很多房地產(chǎn)商明知道現(xiàn)在可能形勢(shì)越來(lái)越緊張，但就是不肯降價(jià)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為形勢(shì)不明晰，得再等等?，F(xiàn)在進(jìn)程在逐漸推進(jìn)，如果不降價(jià)，對(duì)形勢(shì)的判斷是一個(gè)完全錯(cuò)誤。

????盡管房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有非常大的推動(dòng)作用，但現(xiàn)在讓房地產(chǎn)行業(yè)“一枝獨(dú)秀”絕對(duì)是畸形的，我們要找到一個(gè)新的行業(yè)，才能防止房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)綁架整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。不能過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，要刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在民生領(lǐng)域做文章，比如像醫(yī)療、教育，今年很多農(nóng)民工找不著工作，怎么樣對(duì)他們培訓(xùn)，怎么樣讓他們找到更好的工作很關(guān)鍵，今年8月份，可能有850萬(wàn)名大學(xué)畢業(yè)生要找工作，怎么樣才能讓這些大學(xué)生找到更好的工作，只有真正把這些找到了一個(gè)新的支柱行業(yè)，才能夠把中國(guó)經(jīng)濟(jì)從房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)“綁架”里頭解放出來(lái)。

????張鴻：謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)“綁架”中國(guó)經(jīng)濟(jì)

????(《今日觀(guān)察》評(píng)論員)

????政府一次一次告知房產(chǎn)商們認(rèn)清形勢(shì)，現(xiàn)在政府真的拿出實(shí)際行動(dòng)了，建保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房，讓房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)有調(diào)整。

????但現(xiàn)在地產(chǎn)商為什么對(duì)前景還很有信心？我想起易憲容寫(xiě)的文章，警惕房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，事實(shí)證明，很多房地產(chǎn)商真的“綁架”地方經(jīng)濟(jì)。

????地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)告訴他們，曾經(jīng)有成功的房產(chǎn)商綁架地方政府的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在他們繼續(xù)心存這樣的幻想。這需要我們有更堅(jiān)決，更準(zhǔn)確的政策來(lái)告訴地產(chǎn)商，讓他們知道再心存幻想的話(huà)市場(chǎng)就沒(méi)有希望。