樓市調(diào)控再加碼 業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)三季度房?jī)r(jià)將迎拐點(diǎn)

????限購(gòu)令首發(fā)大半年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效初顯，但部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。那么對(duì)于限購(gòu)政策來(lái)說(shuō)，是將適度放寬，還是將繼續(xù)從嚴(yán)？

????就在市場(chǎng)預(yù)期前景不明的時(shí)候，7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出：調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松。并明確提出，限購(gòu)范圍有必要擴(kuò)大到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市。房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾再起。

????樓市調(diào)控緣何再次加碼?

????首發(fā)于京、滬、穗、深等一線城市

????7月21日,河北廊坊繼香河縣之后啟動(dòng)樓市限價(jià),規(guī)定新建普通商品房?jī)r(jià)格最高不得超過(guò)9000元/平米,首開(kāi)二、三線城市限價(jià)先河。

????最新出爐的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,在持續(xù)調(diào)控了一年多后,全國(guó)樓市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的局面已得到基本控制。70個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.1%,漲幅縮小了0.06個(gè)百分點(diǎn)。這是房?jī)r(jià)漲幅在4月份小幅擴(kuò)大后,連續(xù)兩個(gè)月持續(xù)收窄。

????但是,在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅得到明顯遏制的同時(shí),尚未限購(gòu)或限購(gòu)執(zhí)行不嚴(yán)的二、三線城市已取代京滬穗等一線城市,成為領(lǐng)漲全國(guó)樓市的主力。6月,諸如南昌、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、丹東等城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)8%。

????“從今年春節(jié)開(kāi)始上漲,濰坊房?jī)r(jià)至今漲幅超過(guò)20%。近幾個(gè)月平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷(xiāo)售。目前濰坊均價(jià)超過(guò)5000元/平方米的樓盤(pán)已達(dá)20個(gè),高價(jià)盤(pán)不斷涌現(xiàn),房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高。”山東濰坊某房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　“在一線城市幾乎全面限購(gòu)的情況下,二、三線城市成為樓市調(diào)控的‘洼地’。包括改善性、投資性、剛性需求在內(nèi)的多重購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始向二、三線城市轉(zhuǎn)移?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析,全國(guó)70個(gè)大中城市中,仍有44個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢(shì),顯示大多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的局面仍沒(méi)有根本改觀,因此有必要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀調(diào)控的效果。

　　由于擔(dān)心住房成交量下降過(guò)快影響經(jīng)濟(jì),近一段時(shí)期,少數(shù)地方有了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購(gòu)措施的苗頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月全國(guó)商品房的成交量環(huán)比增長(zhǎng)四成多。易居地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示,成交回升的原因有兩個(gè):一是很多開(kāi)發(fā)商憋不住了,推盤(pán)量大增;二是價(jià)格有所松動(dòng),以?xún)r(jià)換量。

　　銷(xiāo)售反彈往往是價(jià)格反彈的前兆,這也讓很多市場(chǎng)人士解讀為“限購(gòu)”逐漸失效的信號(hào)。選擇在這個(gè)時(shí)候?qū)ⅰ跋拶?gòu)”升級(jí)加碼,一方面是督促地方政府從嚴(yán)執(zhí)行、不得放松;更重要的是,圍堵從一線城市擠出的投資資金,防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況在二、三線城市重演。

　　牛鳳瑞認(rèn)為,在當(dāng)前通脹壓力較大的情況下,要遏制通脹防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,就必須限制固定資產(chǎn)投資增速,而限制地產(chǎn)業(yè)投資是其中的重要領(lǐng)域,包括土地限批、資金限貸,都是出于這種考慮。從這個(gè)意義上說(shuō),限購(gòu)令不是僅僅針對(duì)房地產(chǎn)的,也是針對(duì)整個(gè)宏觀調(diào)控的通盤(pán)考慮。

　　“限購(gòu)”能走多遠(yuǎn)?

　　某外企海歸高層,非京籍人士,苦于尚未攢夠五年納稅記錄,只得將購(gòu)房計(jì)劃擱置;其好友卻恰好相反,手中三套房產(chǎn),“想賣(mài)一套,知道賣(mài)了就不能再買(mǎi),只好放棄?！?/p>

　　北京鏈家地產(chǎn)某分店店長(zhǎng)向記者描述:“以前房子想買(mǎi)幾套就買(mǎi)幾套,現(xiàn)在銷(xiāo)售量明顯下降。以前房?jī)r(jià)幾乎每天都在變,這個(gè)月8000元一平方米,下個(gè)月可能就是一兩萬(wàn)元,很多人借錢(qián)也要買(mǎi)房,為賺中間的差價(jià);現(xiàn)在買(mǎi)房的多為剛性需求,投機(jī)成分已經(jīng)很少了。限購(gòu)后不會(huì)出現(xiàn)今明兩天房?jī)r(jià)大不一樣的局面,也打消了由于漲價(jià)預(yù)期帶來(lái)的投機(jī)心理。”

　　“限購(gòu)就像是給病人做手術(shù)要打麻藥,但是打麻藥以后,醫(yī)生要趕快做手術(shù)啊。結(jié)果醫(yī)生干活太慢,病人又快醒了,就再打一針麻藥,究竟要限到什么時(shí)候?”中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇日前表示。

　　“限購(gòu)是采用行政手段,以部分禁止交易的方式干預(yù)市場(chǎng)。關(guān)鍵還要通過(guò)有效的制度改革來(lái)平抑房?jī)r(jià),解決百姓住房問(wèn)題?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長(zhǎng)李文斌指出。

　　牛鳳瑞認(rèn)為,期望通過(guò)限購(gòu)降低房?jī)r(jià)可能難度較大,降低房?jī)r(jià)的根本在于增加有效供給。

　　那么,“限購(gòu)”究竟會(huì)走多遠(yuǎn)?

　　上半年,北京新房與二手房交易量同比減少23%和34%;但本地居民首次購(gòu)房的數(shù)量比新政前不降反升。“限購(gòu)不僅抑制了投資與投機(jī)性購(gòu)房,同時(shí)也沒(méi)有打壓剛性自住需求?！北本┓繀f(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志日前表示,從北京人口資源環(huán)境的承載能力考慮,限購(gòu)政策將納入正在研究制定的北京市基本住房制度中。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,只有房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)了,保障房大批上市了,限購(gòu)等調(diào)控政策才會(huì)逐漸放松,否則還會(huì)繼續(xù)。顯然,即便是取消限購(gòu),為避免形成市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性反彈,它的退出也會(huì)是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

　　“限購(gòu)的是第二套,并不是第一套,保證每個(gè)家庭平均有一套住房。政策還比較人性化?！薄罢呤菫榱丝刂品?jī)r(jià),可以接受,是比較合理的?！薄谝豁?xiàng)關(guān)于限購(gòu)令的民意調(diào)查中,以上答案成為調(diào)查對(duì)象最多的選項(xiàng)。社會(huì)輿論的普遍認(rèn)可無(wú)疑為限購(gòu)提供了向縱深發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　“限購(gòu)”能撬動(dòng)房?jī)r(jià)嗎?

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的《2011年中期中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》指出,今年大城市商品房?jī)r(jià)格存在“去泡沫化”趨勢(shì),并可能在二到三季度出現(xiàn)局部拐點(diǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士判斷,很可能今年7月或8月會(huì)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng),三季度將出現(xiàn)真正意義上的房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”。

　　事實(shí)上,在限購(gòu)令下達(dá)之前,不少二、三線城市房?jī)r(jià)近期已經(jīng)出現(xiàn)滯漲局面。“從銀行升息、貸款限制等調(diào)控信號(hào)上,地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)測(cè)到政策走向,因此在消息出來(lái)之前,就已經(jīng)出現(xiàn)成交量大幅下降?！钡靥幥鼗蕧u的福潤(rùn)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,“之前景氣的時(shí)候,平均一個(gè)月能賣(mài)4、5套,有時(shí)能賣(mài)10套,現(xiàn)在一個(gè)月能賣(mài)1套就不錯(cuò)了?！?/p>

　　世聯(lián)地產(chǎn)也在研發(fā)報(bào)告中稱(chēng),今年下半年房屋將供大于求,房?jī)r(jià)下行的壓力將很大。該報(bào)告同時(shí)認(rèn)為,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心仍處于心理焦灼期:一方面，調(diào)控已一年有余,但房?jī)r(jià)并未下跌;另一方面,消費(fèi)者期望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌很多。這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來(lái)的不確定性,一線城市的此種形勢(shì)更為嚴(yán)峻。報(bào)告預(yù)測(cè),未來(lái)一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢(shì),競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈,房企主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo),將有助于改變購(gòu)房者的此種矛盾心理,提振購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心。

　　李文斌認(rèn)為,對(duì)于二、三線城市是否執(zhí)行限購(gòu)的依據(jù)要考慮當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實(shí)情況?！叭绻怯姓Ｐ枨?則無(wú)需限購(gòu),否則會(huì)破壞正常的市場(chǎng)供需平衡;如果是投機(jī)成分較大,則限購(gòu)是必要的。”不過(guò),他也對(duì)二、三線城市能否將限購(gòu)執(zhí)行到位表示疑慮,“不同于一線城市擁有寬裕的財(cái)政實(shí)力,當(dāng)前一些二、三線城市地方政府舉債較重,財(cái)政吃緊,他們很大程度上還期望依靠地產(chǎn)增值來(lái)彌補(bǔ)呢?！?