房產(chǎn)網(wǎng)：“降價退房潮”終將無疾而終？

????“降價退房”屢現(xiàn)不止，于購房者，是徒勞無功的爭??；于開發(fā)商，企業(yè)形象及長遠利益雙受損；于整個市場，交易秩序紊亂，不易于長遠穩(wěn)健發(fā)展，這一場夾雜著開發(fā)商的無奈、恐慌及民憤的“鬧房”或許是對“加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式”的最好警示。 “開發(fā)商在降價時，其實都會預(yù)計到退房現(xiàn)象?！狈康禺a(chǎn)市場上越演越烈的“退房潮”在某地產(chǎn)人士看來，其實是意料之中：“開發(fā)商若心里沒底，怎么會貿(mào)然降價，尤其是在各方壓力凸現(xiàn)

????開發(fā)商底氣充足以不變應(yīng)萬變，購房者情緒激昂聚眾鬧場，這一場關(guān)于“退房”的博弈，將如何收尾？

????降價退房潮將何去何從?

????日前，長沙萬科城因推出了團購降價活動引起了百余業(yè)主集體退房事件，事發(fā)至今，長沙萬科城仍未做出任何正面回應(yīng)，當記者試圖采訪萬科內(nèi)部相關(guān)人士時，該人士以“公司自有其策略，現(xiàn)在不方便做出任何回應(yīng)”為由拒絕接受采訪。

????除了長沙，萬科不久前在深圳也因降價遭遇過退房事件，深圳萬科媒體管理部門對此的態(tài)度是：愿意在合理、合法的前提下,進行溝通對話,但是賠償沒有任何法律依據(jù),萬科不支持任何違反合同契約的行為。在萬科陷入降價風波和退房風波之際，萬科地產(chǎn)總裁郁亮在接受媒體訪問時以“萬科不會降價預(yù)測，也不會價格承諾”作為回應(yīng)，若有似無地暗示了萬科將不會針對退房事件做出任何讓步。

????在全國多個城市，退房風潮似乎正在蔓延擴大。杭州透明售房網(wǎng)顯示僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房事件。此后，南京也出現(xiàn)了退房。今年10月中下旬開始，上海多個樓盤售樓處被圍攻，涉及中海、綠地、龍湖等全國房企，隨后深圳、北京等地均出現(xiàn)房鬧事件，有統(tǒng)計顯示，兩個月內(nèi)有8個售樓處被砸。

????在如何應(yīng)對退房現(xiàn)象時，萬科“不支持任何違反合同契約行為”的回應(yīng)也代表了多數(shù)開發(fā)商的態(tài)度，言外之意則是：任何情況均按合同辦事，若無合同上出現(xiàn)的退房條款而僅是因為降價要求退房的，則不予辦理。

????幾乎是2008年金融危機時的翻版，當開發(fā)商終于抵擋不住成交的低迷，紛紛以9折、8折，甚至更低的價格大面積降價促銷時，退房事件也隨之而來。

????在08年遭遇過退房事件的長沙某開發(fā)商告訴記者，面對業(yè)主的退房要求，開發(fā)商只能冷處理：“當時業(yè)主到我們售樓部去鬧事，最終是派出所出面遺散鬧事業(yè)主，然后我們提供了財產(chǎn)損失表要求業(yè)主賠償，經(jīng)溝通后最終達成了協(xié)議，業(yè)主不再鬧事，我們也沒有要求業(yè)主賠償，當時也只是給業(yè)主一點心理壓力，防止事態(tài)擴大。”

????“業(yè)主到售樓部去鬧是沒有法律依據(jù)的，得不到法律保護”，湖南世錦置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理鄒波談及退房潮時如此表述：“據(jù)我了解，08年的退房潮中沒有一個業(yè)主通過吵、打、砸的方式鬧贏了的，沒一個開發(fā)企業(yè)退了錢?！?/p>

????長沙樓市漸入寒冬，但大規(guī)模降價潮和退房潮并沒有來臨，至于退房現(xiàn)場會否在星城擴散蔓延，有業(yè)內(nèi)人士稱，有08年的前車之鑒，現(xiàn)在的業(yè)主其實理性了很多，要鬧也沒有像以前那樣鬧得兇，很多業(yè)主不過就是堵在售樓部門口阻攔新客戶進去看房或者是聚眾靜坐，“其實對于能不能退，他們自己心里也沒底，更多的只是想發(fā)泄一下情緒而已。”該人士稱。

????“投資有風險，置業(yè)須謹慎”的契約常識及“房產(chǎn)的交易由業(yè)主和開發(fā)商雙方自愿完成，業(yè)主在交易完成后要求補償?shù)男袨榈貌坏椒芍С帧钡穆蓭熣f法似乎都讓以降價為由的退房顯得有點無理取鬧。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，對于退房潮，要堅持“契約精神”，但也要看到購房者在議價方面先天的弱勢地位，看到開發(fā)商在推高房價方面承擔著不可推卸的責任，因此開發(fā)商不能以“契約精神”為由推開一切責任?！霸谔幚硗朔砍眴栴}上，不能單單考慮法律因素，還要有道義和情感上的考量?！?/p>

????退房潮 誰之過？

????以退房的方式維護資產(chǎn)保值這一行為雖不值得推崇，但每逢降價必遭退房潮的背后因由更應(yīng)發(fā)人深省。

????“當下降價項目出現(xiàn)糾紛首先是因為開發(fā)商隨意定價，很多項目預(yù)售周期過長、漲幅過大，在成本變動不大的情況下，大幅度的提價應(yīng)該被納入監(jiān)管的視野?！蹦逞芯繖C構(gòu)的市場人士認為。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的“房價從來沒有真正跌價過，使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，而且會跌的事實”的論斷也從另一個角度說明了投資者的風險意識欠缺。

????有專家總結(jié)，房價虛高是退房頻發(fā)的根源，導(dǎo)致業(yè)主退房的原因無外乎兩點：其一是對房價將繼續(xù)下跌的預(yù)期，因房價的“大起”而恐慌性購房，結(jié)果卻遭遇“大落”；其二是市場資金供給鏈條大幅度收緊，買房者無法獲得足夠的資金支持，因此放棄購房?！霸谝酝稒C需求為主導(dǎo)的市場上，購房者的價格敏感性要更高。這意味著，只要房價跌幅預(yù)期超過止損點位，他們就會集體選擇退房或者斷供，而絕不會被動地等待解套。從投機決策而言，這樣的選擇無可厚非，但是從市場經(jīng)濟規(guī)則和社會穩(wěn)定運行而言，監(jiān)管部門有必要對此高度關(guān)注，并提前設(shè)計政策應(yīng)對方案?！?/p>

????政府加強監(jiān)管，健全房地產(chǎn)銷售機制及價格機制或許才能從根本上預(yù)防因房價大起大落而引發(fā)的退房現(xiàn)場?！胺康禺a(chǎn)行政管理部門必須對房價成本進行科學測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強房價定價監(jiān)管。開發(fā)商一方面在樓盤定價上必須要給后市留有余地，另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。”專家認為?！跋薹績r、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓方式及加快保障房建設(shè)以緩解供需矛盾也被認為是保證項目合理定價、避免房價暴漲暴跌進而避免退房等事件頻發(fā)的有效策略。

????“降價退房”屢現(xiàn)不止，于購房者，是徒勞無功的爭取；于開發(fā)商，企業(yè)形象及長遠利益雙受損；于整個市場，交易秩序紊亂，不易于長遠穩(wěn)健發(fā)展，這一場夾雜著開發(fā)商的無奈、恐慌及民憤的“鬧房”或許是對“加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式”的最好警示。

????【相關(guān)鏈接】

????開發(fā)商：未雨綢繆防退房

????“開發(fā)商永遠不會虧”，這句有點言過其實的論斷從某種程度上反應(yīng)了開發(fā)商的精打細算，既然是“降價就早已預(yù)料到會有退房現(xiàn)象”，未雨綢繆的開發(fā)商是如何提前預(yù)防的？

????預(yù)防針：合同

????現(xiàn)在前期業(yè)主要想退房，已經(jīng)沒有三年前容易了。開發(fā)商的預(yù)售合同正變得越來越嚴密，現(xiàn)在一般的房產(chǎn)合同都沒有說給違約金就能無條件退房這樣的條款，在法律上開發(fā)商完全能拒絕客戶這樣的要求。除非存在房屋逾期交房、有結(jié)構(gòu)性質(zhì)量等問題，才有可能退房。而這些情況也部分存在選擇性條款，開發(fā)商可以在約定支付違約金的情況下不退房。

????原價回收

????據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余樓盤已經(jīng)將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定，給購房者吃“定心丸”。長沙的“高林?仕家”成為本輪房地產(chǎn)危機中的首個降價項目，據(jù)該項目工作人員介紹，高林?仕家決不降價，如果消費者需要承諾，公司甚至可以和消費者簽訂“三年保價”的協(xié)議。一旦購房合同簽訂成功，開發(fā)商就會和購房客戶再簽訂一份協(xié)議，承諾從購房日期起三年內(nèi)如果房子總價有降價現(xiàn)象，開發(fā)商將以購房時的原價回購購房客戶手中的房子。

????降價補差價

????在上海、深圳最先打出“降價補差價”的口號后，全國各地的一些城市也開始爭相效仿。11月7日，長沙河西一項目星語林阿普阿布公開發(fā)布承諾：降價雙倍補差價，成為長沙首個承諾“降價補償”的樓盤。其開發(fā)商創(chuàng)普集團鄭重承諾：創(chuàng)普集團會向消費者出具一份《承諾協(xié)議書》，以目前阿普阿布所售2號棟統(tǒng)一均價7400元/㎡為標準，自業(yè)主購房之日起，到產(chǎn)品交付使用前一個月，如果棟均價有降價現(xiàn)象，將按承諾函補2倍差價。