多城市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn) 微調(diào)或難助樓市回暖

　　1月份全國多個(gè)城市新房市場成交跌入谷底，觀望情緒依舊濃重。2月18日，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份我國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降的城市有48個(gè)，持平的有22個(gè)。

　　而隨著不少地方政府悄悄“松綁”調(diào)控、存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)、多地方調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等，購房者對(duì)于房價(jià)回升的擔(dān)憂日益加劇。但在分析人士看來，中央堅(jiān)持調(diào)控的主基調(diào)將不會(huì)變，即使出現(xiàn)適度的“微調(diào)”，比如出臺(tái)“差別化”的信貸政策和限購政策，但仍然是以保護(hù)自住剛性需求為主。今年下半年，房價(jià)下降的幅度和深度仍將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　環(huán)比零漲幅

　　一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環(huán)比上月減少65%；上海成交量為62.58萬平方米，環(huán)比上月減少44%

　　從房地產(chǎn)市場標(biāo)桿性指標(biāo)——新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況來看，2011年1月份，70個(gè)城市中有60個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，而7月份減少到39個(gè)，12月份減少到2個(gè)，今年1月份70個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格更是環(huán)比無一上漲。其中，溫州新房價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅最大。從同比數(shù)據(jù)來看，1月份，我國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有15個(gè)，比上月增加了6個(gè)；同比漲幅回落的城市有50個(gè)，漲幅均未超過3.9%。

　　而從二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況來看，1月份，我國70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有54個(gè)，比上月增加了3個(gè)，持平的城市有11個(gè)，漲幅均未超過0.1%；同比下降的城市有37個(gè)，比上月增加了8個(gè)，同比漲幅回落的城市有29個(gè)，漲幅均未超過3.5%。

　　值得一提的是，調(diào)控力度最大的一線城市，效果格外顯著。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年1月，10個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量環(huán)比上月下降五成多，同比則減少近七成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環(huán)比上月減少65%；上海成交量為62.58萬平方米，環(huán)比上月減少44%。

　　調(diào)準(zhǔn)影響小

　　“在房地產(chǎn)業(yè)一片哀聲下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率更大的作用可能是在于驅(qū)動(dòng)市場對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信心的提升。”

　　在樓市冰凍的背景下，任何能與房地產(chǎn)扯上關(guān)系的政策總能激起不小的議論。2月18日，央行發(fā)布消息稱，從2012年2月24日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)：大型金融機(jī)構(gòu)為20.50%、中小機(jī)構(gòu)為17%。以央行公布的2012年1月末存款余額80.13萬億元估算，本次準(zhǔn)備金下調(diào)將為市場輸送流動(dòng)性約4000億元。

????消息一經(jīng)發(fā)布，多位開發(fā)商在微博上作出了積極回應(yīng)，SOHO中國董事長潘石屹表示“這是好消息”，而知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)也回應(yīng)“盡管遲了，但還是來了”。

????那么存準(zhǔn)率的下調(diào)，是否能夠給“慘淡”的樓市打上一針強(qiáng)心劑呢？“下調(diào)存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)關(guān)系不大，對(duì)房價(jià)的影響非常小?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，央行這一舉措主要是為了緩解當(dāng)前貨幣市場流動(dòng)性偏緊的狀況。不過，在房地產(chǎn)業(yè)一片哀聲下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率更大的作用可能是在于驅(qū)動(dòng)市場對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信心的提升。

????“預(yù)計(jì)會(huì)有越來越多的開發(fā)商加入以價(jià)換量的陣營，2012年降價(jià)趨勢會(huì)進(jìn)一步深化?！敝袊康禺a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄則對(duì)《國際金融報(bào)》記者指出，整體來看，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)節(jié)奏緩慢，而且下調(diào)存準(zhǔn)率僅代表資金面漸松，流入房地產(chǎn)的資金并不會(huì)有太大改變，開發(fā)商資金鏈緊繃的問題難以解決。

　　步入“微調(diào)期”

　　“今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變，更多的可能是地方政府根據(jù)地方差異化進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)?！?/p>

　　事實(shí)上，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控讓地方政府“有點(diǎn)承受不住”，不少地方悄悄松綁調(diào)控措施，遭到諸多質(zhì)疑。從去年佛山松綁限購令僅實(shí)施半天即被喊停，到今年蕪湖免契稅補(bǔ)貼買房新政“三日游”，再到中山連夜發(fā)文解釋限價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)，都凸顯了地方政府的“糾結(jié)”。

　　在多位專家來看來，目前，大規(guī)模松綁調(diào)控短期內(nèi)出現(xiàn)的可能微乎其微，不過樓市調(diào)控正步入“微調(diào)”階段。繼武漢、北京、天津、廈門等城市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的陣營后，上海也加入了這一陣營。從3月1日起，上海將調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)對(duì)近年來每個(gè)區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格的測算和評(píng)估，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　據(jù)記者了解，自2005年起，上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了三次調(diào)整，目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是2008年11月制定的，即“內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于245萬元／套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于140萬元／套，外環(huán)線以外的低于98萬元／套”。比較得出，此次價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度較大，特別是外環(huán)外，調(diào)整幅度達(dá)到63%。

　　“近幾年來房價(jià)迅速上漲，使得原有標(biāo)準(zhǔn)下的各城市的普通住房占比迅速下降，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)有其客觀必然性。”薛建雄指出，稅費(fèi)的減少會(huì)對(duì)中低端商品房銷售有一定的促進(jìn)作用。而短期內(nèi)中央大幅放松調(diào)控的可能性很小，未來地方經(jīng)濟(jì)需依靠其他產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，或者說是非住宅類房地產(chǎn)，比如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。

　　尹伯成也表示，上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)可以減少首套房、剛性需求購房者的購買、交易成本，一定程度上能夠促進(jìn)交易量。尹伯成強(qiáng)調(diào)，今年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變，更多的可能是地方政府根據(jù)地方差異化進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。在堅(jiān)持杜絕投機(jī)行為的同時(shí)，刺激消費(fèi)需求、激發(fā)活力。比如，首套房貸利率優(yōu)惠的放松、公積金限額再放寬等。(陳偲)