青島小產(chǎn)權(quán)房交易風(fēng)險(xiǎn)大 半價(jià)銷售無(wú)人問(wèn)津 

    從2007年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始，國(guó)家各部門先后出臺(tái)多條關(guān)于禁止購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的政策。2012年2月21日，國(guó)土資源部宣布今年將在全國(guó)試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。這則消息公布后，立即引發(fā)了一場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房的“地震”，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的一點(diǎn)點(diǎn)“風(fēng)吹草動(dòng)”都會(huì)引來(lái)全社會(huì)的關(guān)注。4月29日，一條來(lái)自人民網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房清理方案提交國(guó)務(wù)院的消息，再次將小產(chǎn)權(quán)房推到了風(fēng)口浪尖上。青島有多少套小產(chǎn)權(quán)房？青島的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)當(dāng)下是怎樣的狀況？小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主又是何種心態(tài)？連日來(lái)，記者輾轉(zhuǎn)走訪青島多處小產(chǎn)權(quán)房扎堆區(qū)域展開(kāi)調(diào)查。無(wú)論是小產(chǎn)權(quán)房交易量還是價(jià)格，整個(gè)市場(chǎng)從2010年開(kāi)始就已經(jīng)墜入“冰河期”。小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的糾結(jié)也讓房主焦頭爛額，他們只能一邊降價(jià)賣房，一邊時(shí)刻關(guān)注政策的走向。

    地點(diǎn)：高科園某小區(qū) 中介掛一年多沒(méi)賣出去

    作為嶗山區(qū)的第一個(gè)城市小區(qū)，高科園某小區(qū)1993年建設(shè)了一批安置房。這個(gè)小區(qū)大約有50個(gè)樓座，其中有三分之一是房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的，還有一些是在農(nóng)村宅基地上批準(zhǔn)建設(shè)的。

    現(xiàn)在，這個(gè)小區(qū)有房產(chǎn)證房子的價(jià)錢已經(jīng)到了每平方米1萬(wàn)多元，而那些小產(chǎn)權(quán)房，目前售價(jià)最高的在每平方米8000元左右。在該小區(qū)內(nèi)的龍?jiān)淳臃慨a(chǎn)中介里，工作人員告訴記者，買小產(chǎn)權(quán)房子要一次性付款，現(xiàn)在很少有人來(lái)買，不少人擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)?！坝胁簧俜恐骱苤保氚研‘a(chǎn)權(quán)房賣出去，但是有人掛了一年多，也沒(méi)賣出去，現(xiàn)在買房者的法律意識(shí)也在逐漸增強(qiáng)?！惫ぷ魅藛T告訴記者。

    地點(diǎn)：石老人花園 半價(jià)銷售還是無(wú)人問(wèn)津

    石老人花園小區(qū)是我市規(guī)模較大的小產(chǎn)權(quán)房片區(qū)，記者以購(gòu)房人的名義來(lái)到坤航地產(chǎn)中介，工作人員胡小姐告訴記者，小區(qū)分為東西兩個(gè)區(qū)，最早的樓座建于1998年，2008年又建了一批，共68棟樓，其中59棟為小產(chǎn)權(quán)房，房源有1000多套。

    “前來(lái)買房子的很多都是外地人，大部分是自己住的，他們考慮的大多是價(jià)格問(wèn)題?！焙〗阏f(shuō)，與周圍的大產(chǎn)權(quán)房均價(jià)在兩萬(wàn)元左右的價(jià)格相比，這里小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格最高只有1萬(wàn)元，等于是周邊正常房?jī)r(jià)的一半，這個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)很多買房者很有誘惑力。但即便是這么低的價(jià)格，胡小姐也坦承：“從今年以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房還沒(méi)成交過(guò)一套。”

    地點(diǎn)：沿海小別墅 看房的人多買房的人少

    嶗山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房還有一個(gè)特例，那就是小產(chǎn)權(quán)別墅，這些別墅主要集中在王哥莊、沙子口等沿海一帶，數(shù)量有數(shù)百套，此前還有人以1億元價(jià)格打包銷售12棟小產(chǎn)權(quán)別墅。業(yè)內(nèi)人士介紹，建設(shè)這些小產(chǎn)權(quán)別墅的人除了有錢人之外，還有一些企業(yè)。

    記者在沙子口的沿街路口看到了一則銷售350平方米海邊別墅的小廣告，記者隨后按照上面留下的電話打了過(guò)去，一名自稱姓王的女士接聽(tīng)了電話，她告訴記者，房主是自己的妹妹，已經(jīng)出國(guó)了，所以要出售。

    “我們周邊有很多套別墅，都是1998年由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這套別墅350個(gè)平方米賣價(jià)280萬(wàn)元?！蓖跖空f(shuō)，房子是開(kāi)發(fā)商跟村里一起合作開(kāi)發(fā)的，使用的是村里的集體土地。2000年的時(shí)候，他們買了這套別墅，當(dāng)時(shí)價(jià)格是160萬(wàn)元。王女士跟記者坦言，她從今年年初就開(kāi)始賣別墅，但到現(xiàn)在還沒(méi)售出，“看房子的人倒是不少，但是有意向的還沒(méi)有?！?/p>

    地點(diǎn)：河南莊小區(qū) 去年到現(xiàn)在還是零成交

    九水路上的河南莊小區(qū)是李滄區(qū)小產(chǎn)權(quán)房較多的小區(qū)，這里居住著數(shù)百戶居民。在李滄區(qū)東部，這樣的小產(chǎn)權(quán)房還有兩三片，共有數(shù)千套房。現(xiàn)在，李滄區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房基本是零成交。

    “2008年到2009年時(shí)，河南莊小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房每平方米3000多元，周邊的商品房都超過(guò)了5000元。那時(shí)，買房人圖便宜，小產(chǎn)權(quán)房交易量自然也就不錯(cuò)，一年成交上百套。買房人中還有一部分投資客，但現(xiàn)在國(guó)家頻頻放出清理小產(chǎn)權(quán)房的消息，再?zèng)]人敢買小產(chǎn)權(quán)房了?！蹦撤慨a(chǎn)中介工作人員告訴記者，如今房產(chǎn)中介雖然還掛著小產(chǎn)權(quán)房的推薦信息，但已經(jīng)無(wú)人打聽(tīng)小產(chǎn)權(quán)房了。從2011年開(kāi)始，他們就沒(méi)有做過(guò)一筆小產(chǎn)權(quán)房的交易。記者在李滄區(qū)走訪的4家房產(chǎn)中介中，均存在著同樣的情況。

    地點(diǎn)：城陽(yáng)某小區(qū) 城鄉(xiāng)接合部成為聚集區(qū)

    記者來(lái)到城陽(yáng)區(qū)瑞陽(yáng)路小區(qū)調(diào)查，這處小區(qū)已完成舊村改造近10年，是小產(chǎn)權(quán)房較多的一個(gè)小區(qū)。居民王女士告訴記者，7年前，他們?cè)谶@里買了一套小產(chǎn)權(quán)房，“當(dāng)時(shí)，每平方米只有1000多元，一套房子才10萬(wàn)出頭。”王女士說(shuō)，僅他們家一個(gè)樓座，就住著近10戶外地人。

    記者獲悉，城陽(yáng)的小產(chǎn)權(quán)房主要分兩種，一種是部分有條件的社區(qū)在自家社區(qū)土地上建房對(duì)外銷售，另一種是一些社區(qū)舊村改造后，社區(qū)或居民將多余的房屋銷售出去?！耙蛐‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有登記，數(shù)量到底有多少無(wú)法統(tǒng)計(jì)?！背顷?yáng)房產(chǎn)部門工作人員說(shuō)。記者走訪了解到，城陽(yáng)區(qū)一些舊村改造較早且配套條件較完備的社區(qū)，及偏離城區(qū)較遠(yuǎn)的一些街道駐地小區(qū)，都是小產(chǎn)權(quán)房分布較為集中的地方。

    【調(diào)查】 小產(chǎn)權(quán)房被誰(shuí)買走了？

    青島民間的房產(chǎn)調(diào)查公司普遍認(rèn)為，青島的小產(chǎn)權(quán)房是從1998年取消福利分房后于2001年出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)了兩三年發(fā)展，2003年到2004年是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的高峰期。由于土地需要層層審批，小產(chǎn)權(quán)房在青島的數(shù)量并不多?！扒鄭u小產(chǎn)權(quán)房的比例很低，主要集中在嶗山、李滄、城陽(yáng)?！狈慨a(chǎn)調(diào)查公司的工作人員告訴記者，目前青島市的小產(chǎn)權(quán)房不超過(guò)5萬(wàn)套，占青島市房屋總量的比例還不到1%。

    交易量曾火爆一時(shí)

    “2008年到2009年，全市的小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)歷了一個(gè)火爆的交易過(guò)程，成交量出現(xiàn)過(guò)一個(gè)小高峰，當(dāng)時(shí)小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)大都是周邊商品房的一半，比如李滄區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米6000多元，而小產(chǎn)權(quán)房只賣3000元，房?jī)r(jià)的快速上漲凸顯了小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這在當(dāng)時(shí)吸引了不少的購(gòu)房者?！倍皇兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)的曲佳告訴記者，當(dāng)時(shí)小產(chǎn)權(quán)房的二手交易非?；鸨?，僅他們中介一年成交的數(shù)量就超過(guò)100套。

    沙子口東姜金鴻達(dá)房產(chǎn)中介的曲女士告訴記者，她從事房產(chǎn)中介有五六年了，嶗山的小產(chǎn)權(quán)房涉及10多個(gè)小區(qū)，共有七八千套房子?！爸車芏喾孔邮巧蟼€(gè)世紀(jì)九十年代蓋的，買房的主要是外地人和市區(qū)人，最多的一次有淄博的幾個(gè)客戶一次買下了一棟樓的36套房子，那個(gè)時(shí)候價(jià)格每平方米才八九百元。”

    有人專炒小產(chǎn)權(quán)房

    記者了解到，伴隨著前些年的房?jī)r(jià)上漲，以東姜社區(qū)的臨海園小區(qū)為例，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格從2003年的每平方米3000元，漲到了去年的6000元，看到漲價(jià)，一些職業(yè)炒家陸續(xù)出售小產(chǎn)權(quán)房。

    現(xiàn)在，東姜社區(qū)周圍的大產(chǎn)權(quán)房子價(jià)格已經(jīng)到了1萬(wàn)元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格兩年沒(méi)有漲價(jià)?！耙?yàn)樗慕f村改造，一些房主覺(jué)得房子還要升值，惜售心理很強(qiáng)，去年賣掉了數(shù)十套，今年只有十多套房子待售，到現(xiàn)在只成交了一兩套。”曲女士說(shuō)，一些外地房主前段時(shí)間詢問(wèn)過(guò)她，也擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房會(huì)被清理掉。

    四類人成購(gòu)買主力

    記者了解到，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的群體主要有四大類，有參加工作不久的青年群體，買房子是為了過(guò)渡一段時(shí)間，還有一些是職業(yè)炒房客，有城區(qū)市民，也有當(dāng)?shù)氐拇迕?，他們往往一次性?gòu)買很多套，然后捂一段時(shí)間就賣掉。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，還有不少市區(qū)退休人員，在兒女結(jié)婚后，騰出了原先的房子來(lái)當(dāng)婚房，老兩口搬到嶗山村里找處房子養(yǎng)老。最后一類是一些外地有錢人也喜歡嶗山的小產(chǎn)權(quán)房，為了旅游度假來(lái)的。

    交易量越來(lái)越少

    在城陽(yáng)從事房屋中介10多年的付先生說(shuō)，2004年和2005年時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的交易價(jià)格每平方米只有一兩千元，而普通商品房的價(jià)格卻已達(dá)到三四千元，價(jià)格足足差了一半?！靶‘a(chǎn)權(quán)房交易相對(duì)靈活，多數(shù)情況下，都是購(gòu)買者和社區(qū)或居民私人交易，沒(méi)有必要通過(guò)中介，省了不少中介費(fèi)?！备断壬f(shuō)，受去年房地產(chǎn)交易大環(huán)境的影響，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格有所降低，再加上一些國(guó)家政策的影響，小產(chǎn)權(quán)房的交易現(xiàn)在是越來(lái)越少。從小產(chǎn)權(quán)房登記銷售情況來(lái)看，一年下來(lái)，他經(jīng)營(yíng)的中介也不過(guò)賣出兩三套小產(chǎn)權(quán)房。

    “很多人認(rèn)為，現(xiàn)在，小產(chǎn)權(quán)房這么多，不會(huì)一時(shí)被取締，即使取締，也不會(huì)沒(méi)有住的地方?！痹诟断壬磥?lái)，這一群體對(duì)政策變化的顧慮不大，而一些有意向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或投資的人顧慮要大得多。