隧道降價將刺激西海岸樓市成交量

????去年6月30日，隨著青島膠州灣隧道和大橋的正式通車，“大青島”拉開序幕，青島樓市也隨之步入“橋隧時代”，包括開發(fā)區(qū)和膠南在內(nèi)的西海岸樓市成為了青島樓市中最具活力的板塊。但隨著橋隧的利好漸漸被消磨以及隨之而來的樓市調(diào)控，西海岸新房庫存量居高不下。昨日，隧道通行費下降的消息正式發(fā)布，這一利好將給西海岸樓市帶來什么樣的影響，記者就此展開了采訪。

????新房庫存位居全市前列

????天塹

變通途，青黃首相接。隨著橋隧順利通車，西海岸區(qū)域一度成為置業(yè)新興板塊，房價也從三五年前的每平方米三四千元漲到一萬多元，部分一線看海豪宅甚至突破每平方米2萬元大關。此外伴隨著西海岸經(jīng)濟新區(qū)規(guī)劃的通過，西海岸在青島發(fā)展中的位置也越來越重要，保利、萬科、中海及本土海爾、海信等地產(chǎn)大牌紛紛進駐，讓西海岸再次成為焦點。但隨著樓市調(diào)控政策日益深入，西海岸的房地產(chǎn)市場開始有些底氣不足，庫存壓力空前巨大。

????昨日記者登錄青島市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站看到，截止到昨日下午6時，青島的新房總庫存量高達161132套，可售樓盤數(shù)達1440個。其中膠南、黃島等區(qū)域的庫存量高達1萬多套，分別是膠南16944套、黃島15999套、城陽13495套、即墨11206套，從中可以看出整個西海岸的新房庫存量已經(jīng)超過35000套，占全市的五分之一還多。且膠南、黃島在七區(qū)五市的樓市存量中分別位居第一和第二位，可售樓盤均在200個左右，并且同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重。

????在巨大的存量房壓力下，降價已經(jīng)成為目前西海岸特別是開發(fā)區(qū)樓市最強勁的聲音。特別是傳統(tǒng)的剛需樓盤板塊降價最為明顯，如秀蘭·禧悅山推出高層房源均價6000元/平方米，掀起開發(fā)區(qū)降價的大幕，此后，青橙時代、萊茵小鎮(zhèn)也紛紛跟進，剛需市場回歸理性。

????短期內(nèi)成交量有望增加

????那么在此現(xiàn)狀下，隧道通行費的降低是否能提振西海岸房地產(chǎn)市場，改變其較為低迷的現(xiàn)狀呢？開發(fā)商、購房者對此又是如何看呢？

????開發(fā)區(qū)一高端豪宅銷售負責人說：“作為豪宅的客戶群體，三五十元的通車費對他們而言不是多么大的經(jīng)濟負擔，但此次新政傳遞的信號會讓他們更加敏感?！边@名負責人分析認為，這一重要舉措將會把隧道給西海岸帶來的影響提高到新的高度，預示著今后住在西海岸、工作在東部的生活模式不再是一種負擔，市民可以一邊以相對較低的居住成本自由享受西海岸的親海生活，一邊打拼于市南區(qū)的繁華區(qū)域，而且西海岸新區(qū)的規(guī)劃、隧道通行費用的降低將會帶來西海岸經(jīng)濟的騰飛，在未來的幾年內(nèi)將會引導更多產(chǎn)業(yè)向西海岸戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。位于青島市區(qū)與西海岸新區(qū)連接咽喉位置、擁有青島最佳海邊資源的鳳凰島也將會逐漸成為青島市新的經(jīng)濟、文化和生活樞紐，整個地區(qū)價值將會得到提升，在這片區(qū)域里占據(jù)最核心資源、獨占性資源和不可復制性資源的項目將成為區(qū)域價值的引爆點。

????“眼下西海岸樓市確實不太理想，隧道調(diào)低通行費帶來的刺激有限，但這給了部分購房群體一個出手的理由，尤其是在開發(fā)商不斷降價促銷之下。另外開發(fā)商也必將拿此次新政做文章，炒作、搞促銷，所以短期內(nèi)應該是會帶動西海岸的成交量。”太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周指出。

????交通利好對樓市刺激有限

????本土一知名地產(chǎn)商銷售負責人王先生聽聞隧道新政后則表現(xiàn)得較為平靜，在他看來，隧道調(diào)低通行費僅僅是一次交通上的升級，對房地產(chǎn)發(fā)展肯定是個利好，但決定某個區(qū)域房產(chǎn)的價值，僅靠交通是不夠的，還需要教育、衛(wèi)生、購物等各方面配套的完善，資源的集中程度決定一個區(qū)域的地價及房價?！皬奈覀冺椖康馁彿咳后w來看，常年居住、工作在黃島的人占了一半以上，還有一部分外地客戶，真正老青島過來買房的不多，占比不到10%，后兩種客戶群體購房大多不是用來居住，主要還是長線投資。所以這次調(diào)低隧道通行費短期內(nèi)很難看出它帶來的變化，我們眼下也不會因此對銷售策略進行調(diào)整?！蓖跸壬f，但從長期看，對開發(fā)區(qū)地產(chǎn)的利好是顯而易見的。

????“兩三年前房地產(chǎn)市場高漲時，大量開發(fā)商在西海岸拿地，經(jīng)過兩年的建設周期，開始陸續(xù)上市交易，但正好趕上了國家限購令調(diào)控，市場跌入低谷，房子很不好賣，這直接導致了西海岸新房庫存量居高不下，在這種局面下隧道有限地調(diào)低通行費，并不能解渴?！笨仆H不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰分析指出，就像當年青銀高速收費從10元降低到5元，并未對北部樓市帶來根本的變化?！笆袌鲋v究供需平衡，供遠遠大于求的情況下，僅靠一個交通利好是不夠的。因為橋隧的利好在沒通車前的那幾年已經(jīng)提前透支了?！?/p>

????購房者希望完善配套設施

????已在開發(fā)區(qū)投資買房的青島市民郭先生說：“剛買房時我根本沒想過去開發(fā)區(qū)住，但這次通行費調(diào)低了，我開始考慮是不是可以過去住，不過真要決定去住與否，我還要再想想孩子怎么上學、老人生病上哪兒看病的問題?！惫壬懔艘还P賬，這次調(diào)低通行費，尤其是使用ETC通行只要16元，比以前劃算多了，每天往返一次是32元，一年下來通行費約1萬元，10年約10萬元錢，而他在開發(fā)區(qū)買的房子與市南同檔次房子相比便宜了5000元/平方米，按照100平方米計算，相當于便宜了50萬元，這夠50年的隧道通行費，但郭先生還是沒能拿定主意是否要去開發(fā)區(qū)住那套綠化很好的花園洋房，因為周邊除了綠化及海景，還啥都沒有。

????西海岸自駕游今后會更火

????橋隧正式通車后，青島野生動物世界總經(jīng)理齊曉新打心底里高興，通車一年來景區(qū)游客量增長了35%，而昨日聽聞隧道調(diào)低通行費，她更是喜上眉梢。昨日記者采訪了解到，此次新政對青黃兩地的旅游將發(fā)揮重要的帶動作用，尤其是自駕游市場將進一步激活。

????橋隧開通后旅游“節(jié)節(jié)高”

????來自黃島旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，橋隧通車后，黃島旅游迎來了前所未有的發(fā)展機遇，各景區(qū)人流激增，拉動了旅游消費。據(jù)統(tǒng)計，橋隧開通首月，黃島接待游客260萬人次，游客量和旅游收入增長均翻倍，達到118%和100%，最高峰時周末兩天金沙灘接待游客達到20萬人次，主要星級飯店平均客房出租率達到80%。2011年下半年，全區(qū)接待游客同比上年增長90%以上，幾乎翻了一番，市區(qū)和周邊游客明顯增多。去年全年全區(qū)接待國內(nèi)外游客突破1000萬大關，達到1002萬人次，實現(xiàn)旅游收入54.9億元，同比分別增長65%和63%。在一個個創(chuàng)新高的數(shù)字背后，是西海岸各主要景區(qū)與青島市區(qū)景區(qū)及各大旅行社的緊密對接，是游客對西海岸旅游日益增強的信心。如野生動物世界與青島奧帆中心推出了“橋隧一票通”，而市區(qū)不少旅行社也開始把黃島的景點作為今年的新產(chǎn)品串進了青島游的線路，把原來的青島兩日游改為三日游，推出了“橋隧體驗黃島一日游”。

????降價進一步激發(fā)自駕游

????“這一年的變化是看得到摸得著的，不僅游客量上去了，而且我們的二期擴建工程也正式開工，迎接未來游客量的激增。”齊曉新說，僅今年1-10月份景區(qū)游客量就突破了38萬人次，同比大幅增長。其中自駕游占了六成多，她預計此次降低通行費自駕游將進一步增長，將成為未來一個很大的趨勢。就拿剛剛過去的“十一”黃金周來說，黃金周期間按照國家規(guī)定，隧道免收通行費，極大刺激了人們出行的欲望，光青島森林野生動物世界就納客5萬余人次，其中10月4日接待游客突破8000人次，創(chuàng)開園9年來單日接待量之最。金沙灘接待游客突破60萬人次，日均接待游客7.7萬人次，10月3日、4日游客數(shù)均突破11萬人次，日均接待游客同比增長45.8%。海都大酒店、凱賓斯基酒店、藍海金港、多元錦江等高星級酒店客房出租率達到95%，一房難求?！皬狞S金周期間人們暴漲的出游熱情就可以看得出，隧道通行費的調(diào)低甚至免費將給旅游帶來直接的利好。”

????青島國際旅游集散中心總經(jīng)理劉增平也表示這一交通利好對旅游是個極大的拉動。橋隧通車一年多來，集散中心開通了多條前往珠山國家森林公園、青島野生動物世界、膠南瑯琊臺、日照五蓮山等景區(qū)的直通車，取得了不錯的旅游效益?！笆忻駥ξ骱０兜某鲇螣崆橐郧笆潜粔阂肿×?，而有了橋隧，直接給激發(fā)出來了?，F(xiàn)在隧道通行費調(diào)低，將進一步激發(fā)自駕游市場，我們也將適時推出自駕游線路，滿足人們自駕游需求?！眲⒃銎秸f。（記者 孫靜芳）