青島樓市告別低谷正回升

????房價(jià)環(huán)比止跌，全國土地市場開始活躍起來，部分樓盤的優(yōu)惠力度悄然減少。歲末，眾多樓市信號顯示，青島樓市最難的日子正在過去，市場信心正在恢復(fù)。業(yè)內(nèi)人士分析，不同以往的回暖，對未來仍要持謹(jǐn)慎樂觀。

????市場處于短周期上行通道

????據(jù)此前國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份住宅銷售變動情況報(bào)告顯示，10月份70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格與9月相比，下降的城市有17個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有35個(gè)，環(huán)比（比上月）上漲的城市數(shù)量比9月多4個(gè)，占調(diào)查總數(shù)的一半。而據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房價(jià)環(huán)比下降的城市都在40余個(gè)以上。

????近期，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析，從上半年二季度開始，樓市成交量就已經(jīng)開始回暖。價(jià)格方面，從6月開始，全國70個(gè)城市房價(jià)止跌反漲，隨后幾個(gè)月房價(jià)都是保持著小幅的上漲，雖然漲幅有波動，但房價(jià)總體上是處于上漲態(tài)勢。

????與全國相比，青島表現(xiàn)比較穩(wěn)定，今年商品住宅價(jià)格環(huán)比最大跌幅在3、4月份，也就是說一季度末、二季度初是開發(fā)商降價(jià)最狠的時(shí)期，之后房價(jià)環(huán)比跌幅在0-0.4%之間徘徊。今年以來，青島房價(jià)同比（比去年同期）跌幅逐月放大，九十月份同比跌幅達(dá)4.8%，創(chuàng)今年以來最大跌幅。

????目前，國內(nèi)已有觀點(diǎn)認(rèn)為，要警惕再次形成房價(jià)上漲的預(yù)期。對此，楊紅旭認(rèn)為，這次樓市調(diào)整當(dāng)中最冷的時(shí)候已經(jīng)過去。目前看來整個(gè)市場還在短周期的上行通道當(dāng)中，雖然上升步調(diào)并不是很快，但是這個(gè)市場的形態(tài)基本上已經(jīng)形成，對于市場預(yù)期，現(xiàn)在偏樂觀肯定會超過偏悲觀的，否則市場也不會回暖。

????春江水暖鴨先知，在一輪一輪的樓市調(diào)控中生死遨游，開發(fā)商對市場的把握最為敏感。近期，多方信息顯示，國內(nèi)土地市場開始活躍，有了錢的大開發(fā)商出手購地。

????據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測13個(gè)重點(diǎn)城市的最新數(shù)據(jù)，11月前15天各地經(jīng)營性用地供應(yīng)約797公頃，這已經(jīng)超過10月份777公頃的供應(yīng)量。另有數(shù)據(jù)顯示，單在10月份，全國300個(gè)城市就推地3242宗，推出面積13326萬平方米，環(huán)比持平，同比增長8%，年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長。而11月首周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市就共推出土地110宗。

????另據(jù)統(tǒng)計(jì)，從11月13日到15日3天內(nèi)，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、綠城聯(lián)合體和綠地地產(chǎn)，5家大型房企總計(jì)斥資110.49億元進(jìn)行圈地。

????有業(yè)內(nèi)人士分析，截至11月13日，在排名前50的上市房企中，已有25家房企披露了2012年1-10月的銷售業(yè)績。從數(shù)據(jù)來看，在市場回暖的推動下，大型房企銷售明顯好于去年同期，雖然尚有兩個(gè)月時(shí)間，但是部分房企已經(jīng)率先完成了年度的銷售目標(biāo)。在取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績的同時(shí)，多數(shù)開發(fā)商都預(yù)期樓市已經(jīng)基本見底，拿地意愿開始高漲。

????顯然，全國土地市場活躍已經(jīng)波及到青島，近期嶗山、李滄、即墨、膠南均有新地塊上市。

????易居（中國）青島公司執(zhí)行總經(jīng)理任佳分析，近期，在全國土地市場拿地的主要是央企和國內(nèi)大開發(fā)商，這是一個(gè)明顯特征，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)慢慢淘汰出局是國家調(diào)控的一個(gè)方向。當(dāng)前，大開發(fā)商出手拿地，是在為明后年儲備土地。

????在售項(xiàng)目優(yōu)惠幅度縮小

????據(jù)青島數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的調(diào)查顯示，年末，各在售項(xiàng)目優(yōu)惠幅度縮小，一些項(xiàng)目小幅上調(diào)價(jià)格。如中南世紀(jì)城上半年優(yōu)惠之后的價(jià)格約在6600元/平方米，目前所剩的房源大都在13層以上，折后均價(jià)已在7000元/平方米左右；四方東部德馨筑家7月份推出剛需房，均價(jià)8900/平方米，10月末再推新房源，優(yōu)惠后均價(jià)9100元/平方米左右；位于嶗山區(qū)的懿品御府目前每平方米優(yōu)惠800元，而此前優(yōu)惠幅度曾達(dá)到1000元平方米。

????另據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的市場監(jiān)控顯示，中海國際社區(qū)新推“一里城”組團(tuán)，優(yōu)惠之后的均價(jià)約在9300元/平方米左右，這與九十月份中海國際社區(qū)的銷售價(jià)格比較接近，而今年該項(xiàng)目年初最低價(jià)格曾達(dá)到8600元/平方米。隨著房源位置改變，社區(qū)逐漸被認(rèn)可，開發(fā)商對價(jià)格進(jìn)行了適度調(diào)整，但因?yàn)槭谴蟊P社區(qū)，所以調(diào)價(jià)比較謹(jǐn)慎。 此回暖非彼回暖

????2009年、2010年下半年，樓市兩度快速回暖，“日光盤”頻現(xiàn)的景象讓人記憶由心。

????任佳認(rèn)為，之前快速回暖的現(xiàn)象已不太可能出現(xiàn)，調(diào)控的目的最終是讓樓市趨于穩(wěn)定。

????對本輪回暖的原因，任佳認(rèn)為，目前是政策的真空期，而且受降息降準(zhǔn)的傳言刺激，市場有所回暖。第二個(gè)方面限購、限貸等政策對購房者的心理影響經(jīng)過兩年時(shí)間已經(jīng)被消化，在通脹較高的情況下，房地產(chǎn)仍是投資保值的載體。

????思源經(jīng)紀(jì)青島公司策劃顧問部總監(jiān)張繼東則認(rèn)為，當(dāng)下，青島房地產(chǎn)市場正處在信心恢復(fù)當(dāng)中。在前期降價(jià)促銷，成交量上升后，九十月份進(jìn)入一個(gè)平臺期。市場主流大盤的存貨銷售的已經(jīng)差不多，漲價(jià)沒有太大的意義，所以價(jià)格不會有大的變動。

????張繼東預(yù)計(jì)，明年上半年，開工量、成交量都會上升，尤其是李滄隨著存量的減少，明年開發(fā)量、入市量都會增加。

????任佳說，近兩年，與其它城市相比，青島房價(jià)和成交量相對穩(wěn)定，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，老百姓買房還是該出手時(shí)就出手。（張則濤）

??? 【延伸閱讀】12月青島23家新盤將上市 剛需盤減少價(jià)格上漲

??? 2012年的島城樓市，經(jīng)歷了“金三銀四”、“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，推盤量、成交量和庫存量都攀升了新的高峰，一年中樓市“劇情”跌宕起伏，歲末臨近能否上演最終的“壓軸大戲”？僅從12月的開盤量來看，這場樓市“壓軸大戲”要上場的“名角兒”并不多。

根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年12月青島樓市預(yù)計(jì)共有23盤將開，其中8盤為加推項(xiàng)目、15盤為新開盤。從各區(qū)市開盤量來看，城陽5家樓盤即將開盤，位列各區(qū)市之首。四方、開發(fā)區(qū)、膠州、即墨各有3個(gè)樓盤開盤。12月開盤的項(xiàng)目中，改善大戶型、高層住宅、低密度洋房、商住公寓、高端別墅供應(yīng)充足，唯獨(dú)“剛需盤”數(shù)量縮水……（全文閱讀>>）