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青島回到限購前 樓市新規(guī)解讀

來源:青島新聞網(wǎng)-- 2013-03-06 05:07:36 字號:TT

我市二手房交易量激增 記者跟訪一名中介門店店長體驗新政細則出臺后買賣雙方的焦慮

我市二手房交易量激增 記者跟訪一名中介門店店長體驗新政細則出臺后買賣雙方的焦慮

????核心提示

????一邊忙著帶客戶辦交稅、過戶;另一邊則忙著帶客戶四處看房,這是近兩三天來島城各大房產(chǎn)中介上演的景象。昨日,記者跟隨太平洋房屋一門店店長,體驗了其“忙碌卻很幸?!钡囊惶?,與此同時,也感受到了新政細則出臺后買賣雙方內(nèi)心的焦慮。

????早上8點

????提前半小時到店 經(jīng)紀人全到場

????昨日早上8點,陳亮早早地來到門店,而在上星期五出臺新政前,他通常都是八點半才到店里?!拔乙坏降昀?,發(fā)現(xiàn)店里的經(jīng)紀人幾乎都到場了,每個人心里都憋著股勁呢,接著簡單地開了個晨會,大家就忙活開了,打電話回訪客戶,帶客戶看房,幫客戶聯(lián)系銀行辦貸款?!标惲琳f,這樣的生活讓他好似重新回到了2009年年底。

????“去年從八九月份開始,二手房市場就開始好轉(zhuǎn),我們店每個月能賣出五六套房子,但比不上限購令頒布前的2009年、2010年?!标惲琳f,但這一切自星期五,也就是3月1日晚上全部改變了?!爱斕煜挛缥妩c來鐘,山東路一套房子剛簽完合同,我們準備下班,突然從網(wǎng)上看到消息說‘國五條’出臺細則了,我一看個稅調(diào)到差額的20%,有種晴天霹靂的感覺!”盡管已經(jīng)從事二手房中介工作6年,經(jīng)歷了三四次調(diào)控,但他仍用了“晴天霹靂”這個詞來形容此次新政的威力。接著立即安排經(jīng)紀人給房東、客戶打電話,兩邊聽了都很吃驚,第二天一早就來到店里商量,能不能加快速度辦過戶。

????陳亮介紹說,這套房子屬于房改房,上手成交價僅8萬元,而這次成交價達到60萬元,差額為52萬元,按照20%的稅率,個稅要繳11萬多元?!霸具@套房子只要繳1%的契稅、1%的個稅以及1%的土地收益金,總計3%,也就是1.8萬元,這一下子多出10萬元,我們能不急嗎?”陳亮說。

????下午1時

????信貸員要預約 貸款客戶排長隊

????按照慣例,店長主要負責價格談判、簽約等事宜,很少帶客戶去實地看房、選房,但由于客戶量瞬間猛增,陳亮也不得不親自帶客戶去看房。

????昨日下午1時左右,記者再次約訪陳亮時,他剛剛帶客戶前往延吉路看了一套房,一上午他帶客戶看了三套房。“從上星期六開始,連著三四天,我們店里每個人每天都至少帶看了四組客戶,店里共10人,一天統(tǒng)計下來共帶看了客戶將近40組,帶看量幾乎是以前的3倍?!标惲琳f。由于忙著帶客戶看房,他的中午飯到1點才吃上,簡單地吃了一份盒飯后,就接到銀行打來的電話,可以辦貸款了。

????“這個單是上星期天成交的,山東路一商住樓的大戶型房子,按當前政策計算,這套房子所有稅費大約11萬元左右,但如果按照新政的話,就要達到19萬多元,客戶一聽急得要命,我們當天就聯(lián)系銀行的信貸員,但那邊電話都打爆了,要求辦貸款的客戶已經(jīng)排起了長隊,昨天沒排上,排到了今天?!标惲练畔裸y行工作人員的電話立即給房東、客戶打電話,電話那頭的買賣雙方?jīng)]有絲毫遲疑,按照約定的下午2點,準時趕到了貸款簽約地。

????記者跟著他們來到南京路上的這家銀行,走進辦公樓區(qū),就看到電梯內(nèi)上上下下的人幾乎都是去銀行辦貸款的。到了簽約所在樓層,走廊上、會議室、簽約室,到處都是人。會議室的大辦公桌上擺滿了各種表格、計算器,買房人在信貸員的指導下簽字按手印。

????“簽約的人太多了,你看,我們都安排到會議室來簽約了。以前都是隨到隨簽,現(xiàn)在要預約,否則根本沒人接待?!标惲琳f。

????下午3時

????房東直降7萬 趕緊找買家

????下午3時許,還沒等該客戶的貸款事宜辦完,陳亮又接著趕回店內(nèi)忙著接待其他客戶。

????“敦化路有個房子急售,年前就開始賣,賣了將近3個月還沒賣掉,報價從最初的98萬元降到95萬元,上周五新政細則一出,房東立即給我們打電話,報價落到88萬元,相當于直降了7萬元,這是目前我們經(jīng)手的降幅最大的一套房子,因為房子沒過5年,有5.6%的營業(yè)稅,如果新政一落地,還要再交差額20%的個稅,這套房子轉(zhuǎn)手差額將超過30萬元,你算算就知道稅費有多重了?!标惲琳f,“這兩天已經(jīng)有兩個意向客戶在談,估計能很快成交,所以我得趕緊回去,眼下誰也耽擱不起,3月份真是拼了。”

????值得關注的是,目前新政的執(zhí)行時間還沒有確定,因此,不少人在咨詢買房時都擔心陷入“交稅時間差”的風險中。陳亮也表示說,“這幾天,我們公司已經(jīng)明確,如果現(xiàn)在成交的房子一旦出現(xiàn)因新政產(chǎn)生的增值稅費,就會視同該筆交易失效,我們也全額退還中介費,就當大家白忙活一場,以防止出現(xiàn)合同糾紛?!?/p>

????解讀

????“差額20%”也許不可怕

????“國五條”細則已出臺4天,其中 “二手房轉(zhuǎn)手按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”是最為引人注目,也是最令各方恐慌的。但如今各地并未正式落地實施這一新規(guī),不少人在經(jīng)歷了頭兩天的恐慌后開始理性思考這一新政的內(nèi)涵,也許,“差額20%”并沒那么可怕。記者采訪了多名業(yè)內(nèi)人士對此新規(guī)進行了解讀。

????1、嚴格算法:

????一套房多交11.4萬元首付

????按照中介目前最嚴格的估計,如果買一套130萬元的房子,該房原值是60萬元,差額的20%相當于14萬元,此前按照2%的個稅僅交2.6萬元,相當于多花了11.4萬元。且交稅都是要交現(xiàn)金,在國內(nèi)賣方稅費一貫轉(zhuǎn)嫁給買家的慣常做法下,最終相當于買家要多出11.4萬元的首付款。

????2、優(yōu)惠算法:

????成本增加應刨除其他成本

????多位業(yè)內(nèi)人士認為重申個稅是在提高買房門檻,增加購房成本。但在細則沒出來前,不能妄加揣測,徒增煩惱。知名地產(chǎn)商任志強認為20%的個稅,應該刨除包括買房人此前的裝修等多項成本,更有資深媒體人表示個稅征收應該考慮到原房產(chǎn)的貸款利息,這些賣房人在持有房產(chǎn)過程中并沒有增值。因此,個稅增加一定成本的可能性是有,但現(xiàn)在被假設出來的“幾十萬元”嚇壞買房人,有點盲目。

????3、差額法:

????兩者差額或許比2%個稅還少

????買房的徐先生認為現(xiàn)在市場有點失去理性,在他看來,按照差額征收個稅首先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛買的房子為例,成交評估總價和原房產(chǎn)價格差距甚小,“如果按照差額20%交個稅的話,比我現(xiàn)在按照總價2%還低,這樣的房子應該也不少吧,大家睜大眼總能找著。我想再等等辦過戶,到時能省不少稅。”

????4、減免法:

????部分房產(chǎn)或許不用交個稅

????還有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認為,細則可能會有部分豁免,將對個人購首套房或賣首套房實行一定的優(yōu)待政策?!爱斍拔覀冊趥€人所得稅這一塊,針對個人唯一一套住宅且超過5年出讓的,減免個人所得稅?!笨仆粍赢a(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說,他判斷這次在細則中可能繼續(xù)延續(xù),另外對于20%差額征收可能也將分別對待,如用普通住宅與非普通住宅來區(qū)分,或者以第一套房或第二套房及以上來區(qū)別對待。所以政策對正常改善人群的影響不大,也就不存在誤傷之說。

????中介門店店長:

????3月份拼了!

????陳亮,太平洋房屋市北區(qū)山東路店店長,自2007年從事二手房中介工作至今。因為一條新政的頒布,年后較為清閑的工作節(jié)奏完全改變了。(記者 孫靜芳)

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