業(yè)績注水、花錢買榜 房企排行榜“貓膩”多

花錢買榜已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。為了實現(xiàn)年度銷售規(guī)模，一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約，有的甚至還直接花錢提高名次

房產(chǎn)排行榜亂象已困擾行業(yè)多年，虛假的數(shù)據(jù)不僅誤導(dǎo)廣大購房者，更容易給金融機構(gòu)和決策部門提供錯誤信號，不利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期

排名靠前的房企，竟深陷債務(wù)危機？每隔一段時間，都會有不同機構(gòu)發(fā)布房企排行榜。新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些排行榜經(jīng)?！皵?shù)據(jù)打架”，甚至同一家企業(yè)在不同榜單的排名相差數(shù)十名。

對于房企排行榜的真實性和準確性，質(zhì)疑聲一直不絕于耳。有業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)排行榜亂象已困擾行業(yè)多年，虛假的數(shù)據(jù)不僅誤導(dǎo)廣大購房者，更容易給金融機構(gòu)和決策部門提供錯誤信號，不利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

榜單藏“貓膩”，數(shù)據(jù)注水多

目前，房地產(chǎn)行業(yè)比較知名的榜單，分別由易居企業(yè)集團下屬的克而瑞研究中心、上海易居地產(chǎn)研究院、中國指數(shù)研究院、億瀚智庫等第三方機構(gòu)發(fā)布。

這些評測機構(gòu)每隔一段時間，都會從拿地、銷售、凈利潤、負債和融資等不同角度，對房企進行排名。記者將這些排行榜進行對比，發(fā)現(xiàn)存在著較大差異。

在中指控股、中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果》榜單上，近來屢屢拋售資產(chǎn)、債務(wù)纏身，且被穆迪將評級展望由穩(wěn)定調(diào)整至負面的泰禾集團，名列第31位。在這一榜單中，泰禾2017年排在27位，2018年、2019年穩(wěn)居第23位。而在上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》中，泰禾集團非但沒有進入100強，甚至在整個榜單中都難尋其蹤影。

和泰禾類似，浙江佳源集團在中國指數(shù)研究院百強榜單上位居38位，但在上海易居房地產(chǎn)研究院榜單上卻消失了。

此外，在中國指數(shù)研究院今年的榜單上，不少知名企業(yè)也都不見蹤影，如2019年銷售額位居行業(yè)第8的新城控股地產(chǎn)、知名房企金地地產(chǎn)等。

易居研究院發(fā)布的2018和2019房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行榜中，有的企業(yè)排名一年內(nèi)發(fā)生巨大變化。如2018年50強榜單中，并沒有碧桂園，而2019年這家企業(yè)排行突然暴漲至第19位。

不同機構(gòu)發(fā)布的榜單，甚至同一機構(gòu)不同年份的榜單，為何存在明顯差異？多位業(yè)內(nèi)人士介紹說，造成這一現(xiàn)象的原因，一是房企給機構(gòu)的數(shù)據(jù)不一樣，或存在數(shù)據(jù)注水。

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，部分房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)“虛胖”。比如故意強調(diào)數(shù)字較高的合同銷售額，對權(quán)益銷售額比較淡化，希望用更大的銷售額數(shù)字，提高企業(yè)的行業(yè)地位、影響力。

更大的可能是，房企與榜單發(fā)布機構(gòu)存在咨詢合作關(guān)系，也就是常說的花錢買榜。

事實上，花錢買榜已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。朗詩集團董事長田明曾公開表示，為了實現(xiàn)年度銷售規(guī)模，一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約，有的甚至還直接花錢提高名次。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，排行榜是驗證一家房企實力最直觀的方式，于是美化數(shù)據(jù)便成為行業(yè)公開的秘密?！胺科笸ǔc第三方榜單發(fā)布機構(gòu)進行合作，合作費用關(guān)聯(lián)到排名的高低，從幾十萬到上千萬不等。”

某位參與到榜單運作的閩系房企品牌營銷負責人向記者透露：“公司連續(xù)多年和相關(guān)的第三方機構(gòu)有合作。中小型房企更看重榜單的排名，合作費用都是百萬起步。”

事實上，排行機構(gòu)的權(quán)威性也早就存疑。2016年7月，民政部公布第九批“離岸社團”“山寨社團”名單，中國指數(shù)研究院的名字赫然在列。盡管如此，多年來，中國指數(shù)研究院仍每年發(fā)布榜單。

排名是房企最好的廣告

不規(guī)范的房企排名對普通購房者產(chǎn)生了誤導(dǎo)。很多人認為企業(yè)排名好，買房更放心，但事實并非如此。泰禾集團今年不斷被爆出深陷債務(wù)危機，北京、上海、杭州多地項目停工，一些業(yè)主一邊租房，一邊還貸，走上維權(quán)之路。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士認為，除了帶來曝光度和知名度，榜單更重要的作用是為融資提供支撐。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對房企來說，夸大業(yè)績一方面有利于展示公司實力，另一方面也有利于企業(yè)融資。

“不少金融機構(gòu)，只對100強房企或50強房企發(fā)放貸款。如果不在榜單之上，企業(yè)利率成本可能就要抬升，甚至無法得到融資?！崩钣罴握f。

北京一家商業(yè)銀行信貸部相關(guān)負責人告訴記者，在從嚴調(diào)控房地產(chǎn)的背景下，不少銀行會要求融資的房企是百強，這也推動了榜單造假的利益鏈條。

“目前由于沒有政府披露的排行榜，市場只能依賴中介機構(gòu)的發(fā)布”，張大偉說，房企在境內(nèi)金融機構(gòu)融資、信用評級、海外發(fā)債，都依賴第三方機構(gòu)給出的排名。

“排名是房地產(chǎn)企業(yè)最好的廣告。不管是房企引入合作方，還是地方政府土地出讓或項目招商引資，都會看重排行榜?！睆埓髠ジ嬖V記者。

排行榜數(shù)據(jù)亂象帶來諸多危害。李宇嘉認為，人為抬高的房企業(yè)績數(shù)據(jù)，給金融市場、信用評級提供了錯誤的信號，不利于金融機構(gòu)作出合理的信用評價和貸款準入。

“當前房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)存在一定程度的兌付危機。倘若資金鏈緊張的中小企業(yè)依靠買假排名包裝融資，很容易引發(fā)金融風險?！睆埓髠フf。

去年，上市房企中國奧園集團實際銷售數(shù)據(jù)，與機構(gòu)排行榜估算的合同銷售額存在一倍差距，引發(fā)股價大跌。房企佳源集團2018年公布的銷售額為201．8億元，但一些第三方榜單統(tǒng)計的數(shù)據(jù)卻是875．5億元，600多億元的差距讓輿論質(zhì)疑數(shù)據(jù)真實性。

專家指出，一些第三方機構(gòu)大幅夸大開發(fā)商的各項數(shù)據(jù)，容易人為制造房地產(chǎn)市場火爆局面，不利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

明知注水，仍難以有效監(jiān)管

多位房地產(chǎn)市場監(jiān)管人士建議，數(shù)據(jù)注水的歪風邪氣影響行業(yè)健康發(fā)展，要盡快出臺舉措加強監(jiān)管，規(guī)范第三方評估行業(yè)。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑多元、混亂，客觀上給數(shù)據(jù)注水亂象提供空間。李宇嘉說，比如銷售既可以是流量金額，也可以是權(quán)益金額，既可以網(wǎng)簽口徑統(tǒng)計，也可以開發(fā)商認購口徑統(tǒng)計，這都帶來了統(tǒng)計口徑的多元和混亂。

同時，相對于開發(fā)商合作層面的中介機構(gòu)、研究機構(gòu)的統(tǒng)計，政府網(wǎng)簽系統(tǒng)確認的銷售數(shù)據(jù)相對滯后?！斑@就造成了明知數(shù)據(jù)注水，監(jiān)管部門仍難以有效監(jiān)管?！崩钣罴握f。

多位業(yè)內(nèi)人建議，規(guī)范榜單發(fā)布，應(yīng)剝離房企咨詢業(yè)務(wù)與第三方發(fā)布機構(gòu)的利益綁定。

“從國際經(jīng)驗來看，行業(yè)排行榜的主要發(fā)布者，一般是具有公信力、公允的行業(yè)協(xié)會，或龍頭中介組織”，李宇嘉說，但在國內(nèi)，由于行業(yè)誠信體系建設(shè)還不完善，大家認可的、具有公信力的第三方評估組織比較少。

他建議，要加強行業(yè)自律建設(shè)，培育有公信力的行業(yè)協(xié)會，由他們來直接發(fā)布榜單，或加強對業(yè)內(nèi)第三方評估組織的監(jiān)管。

在張大偉看來，要剝離咨詢業(yè)務(wù)與排行榜發(fā)布業(yè)務(wù)的利益綁定，健全企業(yè)誠信的評價、查詢和服務(wù)系統(tǒng)，加大失信成本力度，對于市場主體和群眾舉報的違規(guī)發(fā)布，加大懲戒的力度。

還有專家建議，應(yīng)加大對造假房地產(chǎn)企業(yè)和榜單發(fā)布單位的處罰，建議榜單可直接掛鉤稅務(wù)部門，由各地稅務(wù)部門按榜單數(shù)據(jù)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅收。