關(guān)鍵詞4 公共利益
危改征收須超90%居民同意
草案列舉限定“公共利益”,范圍更窄
王錫鋅介紹,與上次討論的草案文本相比,在列舉“公共利益”時,除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規(guī)和國務(wù)院文件明確的其他公共利益”,其他列舉項均有不同程度的修改。
沈巋舉例說,其中有廉租房、經(jīng)濟適用房等改變低收入群體的居住條件的,強調(diào)了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說,列舉的第七項中的“國務(wù)院文件”應(yīng)該是指“國務(wù)院(辦公廳)”的文件,而不應(yīng)該指國務(wù)院其他部門的文件。
在列舉“公共利益”時,沈巋和王錫鋅都比較認可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來,并特別強調(diào)了“政府組織實施”,同時征收程序中加了一條,必須得到90%以上居民的同意,方可啟動征收程序,以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認為,這就是通過程序路徑來解決爭議問題。
關(guān)鍵詞5 補償環(huán)節(jié)
征收需2/3住戶簽補償協(xié)議
補償評估需考慮市場標準及征收房屋區(qū)位等
在補償方案方面,上次討論的草案確定了按市場價格補償?shù)脑瓌t,但在房產(chǎn)評估中介的選擇上,此次討論的草案則明確,要由被征收人通過投票或抽簽的方式來確定有資質(zhì)的機構(gòu)。但在現(xiàn)行的實際操作中,房產(chǎn)評估機構(gòu)卻由拆遷人確定。
新草案還規(guī)定,房產(chǎn)評估中介要考慮到市場標準,征收房屋的區(qū)位、面積和新舊程度等。王錫鋅認為,這樣的規(guī)定確定了評估參照物。沈巋解釋說,這是比較受關(guān)注的問題,現(xiàn)在確定的是房屋補償方案,但有人提出房屋因為折舊問題,應(yīng)該按推動使用權(quán)的價值來補償。考慮區(qū)位的因素,其實就是考慮地段,這在一定程度上就考慮了土地使用權(quán)的價值。
沈巋說,草案中沒有涉及評估結(jié)果的公開問題。他和王錫鋅認為,評估結(jié)果也應(yīng)公開。他們贊同江平教授的建議,如果被征收人對評估結(jié)果有異議,可以申請復(fù)核并應(yīng)當有仲裁的程序。
此外,新草案在補償程序明確了兩個“2/3”保障補償,其一,就是要有2/3的居民接受補償方案;其二,要有2/3的住戶簽訂補償協(xié)議。
關(guān)鍵詞6 法律責(zé)任
中介虛假評估將吊銷資質(zhì)
政府部門相關(guān)程序未得到執(zhí)行,將追究責(zé)任
沈巋認為,新的草案對法律責(zé)任的規(guī)定比以前更完善,更明確。其中,包括政府在補償環(huán)節(jié),如果不按達成的協(xié)議補償,則要由相關(guān)人員來承擔(dān)責(zé)任。如果相關(guān)程序沒有得到執(zhí)行,也要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
新的草案文本,還提到了房地產(chǎn)評估中介的責(zé)任問題。如果房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估過程中提供虛假評估報告,或者提供有重大評估錯誤的報告,也要承擔(dān)一定的責(zé)任,要由相關(guān)部門對他們予以處罰,甚至吊銷資質(zhì)。(記者 郭少峰)