市中院公布青島30大房地產(chǎn)案

    第一起官司

    住進(jìn)頂賬來(lái)的房子成被告

    王某因與張某某存在債務(wù)糾紛，便向法院提起訴訟并申請(qǐng)查封張某某位于開(kāi)發(fā)區(qū)某小區(qū)內(nèi)的兩處房產(chǎn)。1999年11月，該案達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張某某自愿將該小區(qū)內(nèi)一建筑面積93.34平方米的房屋抵頂給王某，并簽訂協(xié)議書(shū)交法院備案。而該處房屋系舊村改造過(guò)程中張某某的父親以舊房換取。同年12月份，王某將該房屋裝修后入住。在2000年、2001

    第二起官司

    自己的房子房產(chǎn)證是別人的

    因頂賬而來(lái)的該房系舊村改造房屋，故遲遲未辦理房產(chǎn)證。2005年10月，張某將該房屋的產(chǎn)權(quán)辦在自己名下，王某得知這一情況后，認(rèn)為張某父子產(chǎn)權(quán)登記行為存在惡意違約的故意，故他訴至黃島法院，請(qǐng)求依法判令張某父子協(xié)助其將該房屋過(guò)戶(hù)至自己名下。一審法院作出支持王某訴訟請(qǐng)求的判決后，張某父子不服提起上訴。青島市中級(jí)人民法院對(duì)該案審理后認(rèn)為：涉案房屋已由另案認(rèn)定為被王某合法取得，張某有義務(wù)協(xié)助王某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故判決駁回上訴，維持原判。

    第三起官司

    房子偷偷被賣(mài)無(wú)奈捍衛(wèi)權(quán)益

    雖然王某勝了這起房產(chǎn)糾紛官司，但他得到了一個(gè)壞消息。原來(lái)，在該案宣判之前的2007年10月15日，張某某將王某實(shí)際擁有的涉案房屋以36.4萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了同學(xué)苗某。無(wú)奈之下，王某再次將張某父子、苗某訴至法院。

    法院受理此案后認(rèn)為，該案的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1.涉案房屋是否應(yīng)先行行政訴訟撤銷(xiāo)登記，王某在程序上是否應(yīng)向房產(chǎn)部門(mén)先行主張異議登記；2.張某與苗某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的效力，苗某是否構(gòu)成善意取得；3.張某、張某某與苗某是否有協(xié)助王某進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。

    結(jié)合案情及相關(guān)法律規(guī)定，法院審理后認(rèn)為：1.該案訴爭(zhēng)的房屋自1999年11月由張某某自愿抵頂給王某，并實(shí)際交付，王某自1999年12月搬遷入住至今。根據(jù)兩人之間的頂賬協(xié)議，即使因舊村改造涉案房屋不能直接落戶(hù)在王某名下，張某某在取得產(chǎn)權(quán)證后，亦應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則及時(shí)協(xié)助王某將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至其名下。但張某某違反約定，不但未履行協(xié)助義務(wù)反而起訴王某要求騰房，已被法院終審判決駁回了其訴訟請(qǐng)求，且相關(guān)民事判決也已生效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第28條之規(guī)定，因人民法院的法律文書(shū)導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力。涉案房屋雖然一直未過(guò)戶(hù)至王某名下，但根據(jù)法院作出的生效判決，實(shí)際上已經(jīng)認(rèn)定王某系真正權(quán)利人，故涉案房屋實(shí)際上應(yīng)歸王某所有。王某主張的確權(quán)之訴系基礎(chǔ)性民事法律關(guān)系，行政訴訟亦需以法院查明的民事法律關(guān)系中的案件事實(shí)為前提，故王某先行行政訴訟及申請(qǐng)異議登記。2.在王某取得所有權(quán)后，涉案房屋仍登記在張某名下，張某卻在王某要求協(xié)助過(guò)戶(hù)案件審理過(guò)程中將涉案房屋擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)饔^上存在明顯的惡意，客觀上構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。苗某雖然以善意第三人為由進(jìn)行抗辯，但根據(jù)查明的案情苗某并不構(gòu)成善意取得，亦不能依照善意取得制度取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。理由有四點(diǎn)：一是苗某購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋實(shí)際由王某裝修并入住多年，苗某在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)并未到房?jī)?nèi)或相同戶(hù)型的房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)際觀察，與常理不符。二是張某、苗某約定的對(duì)價(jià)36.4萬(wàn)元按單價(jià)計(jì)算，每平方米不足4000元，明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格；并且按邏輯順序先行評(píng)估的房屋價(jià)值確定后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定的價(jià)格才能與之相一致，但雙方約定價(jià)格在先，評(píng)估報(bào)告在后，明顯自相矛盾。三是苗某雖然提交了購(gòu)房發(fā)票，但張某不能提交大宗房屋交易的收款憑證，與常理不符。四是張某某與苗某系同學(xué)關(guān)系，均系本地人且居住距離較近，對(duì)涉案房屋舊村改造及涉訴情況應(yīng)當(dāng)明知。張某父子將正在涉訴的房屋且是法院執(zhí)行標(biāo)的物賣(mài)給苗某而不作任何說(shuō)明，顯然有悖常理。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條之規(guī)定，雖然苗某已辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但該登記僅有物權(quán)推定之法律效力，產(chǎn)權(quán)證本身并不足以證明其已符合善意取得制度的構(gòu)成要件合法取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。故張某與苗某之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。3.張某與苗某之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》依法被確認(rèn)無(wú)效后，張某作為有過(guò)錯(cuò)的無(wú)權(quán)處分人、苗某作為名義上的產(chǎn)權(quán)人有義務(wù)協(xié)助王某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。張某某與涉案房屋產(chǎn)權(quán)不存在關(guān)聯(lián)性，無(wú)需履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。綜上，法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第64條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第28條、第106條之規(guī)定，作出判決：確認(rèn)涉案房屋歸王某所有；張某、苗某于2007年10月簽訂的關(guān)于涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；張某、苗某協(xié)助王某將涉案房屋過(guò)戶(hù)至王某名下；駁回對(duì)張某某的訴訟請(qǐng)求。

    一審宣判后，苗某不服判決，向青島市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求查明事實(shí)并依法駁回王某的不當(dāng)起訴或訴訟請(qǐng)求。其主要上訴理由：1.2007年10月將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給苗某的是張某，而非張某某或者張某父子。2.一審判決認(rèn)定“本案無(wú)需先進(jìn)行行政訴訟及申請(qǐng)異議登記”，不當(dāng)。3.一審認(rèn)定“苗某取得涉案房屋不構(gòu)成善意取得，其與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效”，缺乏事實(shí)根據(jù)。4.王某及一審法院均無(wú)證據(jù)證明苗某與張某在轉(zhuǎn)讓涉案房屋中存在共同惡意。5.一審判決確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，涉案房屋歸王某所有明顯不當(dāng)。6.一審判決苗某與張某協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶(hù)到王某名下，沒(méi)有道理。7.一審適用法律不當(dāng)。

    經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理，綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，法院認(rèn)為該案的焦點(diǎn)問(wèn)題仍然集中在三個(gè)方面，即王某在程序上應(yīng)否先行向房產(chǎn)主管部門(mén)提起異議登記之行政復(fù)議申請(qǐng)；苗某與張某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的效力以及苗某是否構(gòu)成善意取得；張某、苗某是否有協(xié)助王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。綜合對(duì)案情的評(píng)判，二審法院認(rèn)為，苗某的上訴理由不能成立，不予支持，一審判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，予以維持。故依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，作出終審判決：駁回上訴，維持原判。