市中院公布青島30大房地產(chǎn)案

    法官評(píng)析

    本案涉及二手房（存量房）交易時(shí)未約定房屋面積差價(jià)而發(fā)生糾紛的處理。

    雙方在簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約中未對(duì)實(shí)測(cè)面積的差價(jià)進(jìn)行約定，待房屋實(shí)測(cè)面積確定后，該差價(jià)根據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)“多退

    少補(bǔ)”。買(mǎi)房人如果主張二手房買(mǎi)賣(mài)是按套交易，不應(yīng)支付差價(jià)款，其應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)予以證明。同時(shí)，二手房不屬于商品房，二手房買(mǎi)賣(mài)亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾

    逾期1963天交房，可購(gòu)房者還是沒(méi)能安心入住，由于開(kāi)發(fā)商一直拖欠燃?xì)夤こ炭睿瑢?dǎo)致小區(qū)燃?xì)獠煌ń荒臧?，部分?gòu)房者迫于無(wú)奈，自掏腰包為開(kāi)發(fā)商墊付燃?xì)夤こ炭?。?dāng)要求開(kāi)發(fā)商依法承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻百般搪塞推脫，談到賠錢(qián)就裝糊涂……錢(qián)某便是購(gòu)房者之一。最終，他通過(guò)維權(quán)，討回了公道。

    鬧心的房子

    2002年6月24日，市民錢(qián)某與青島某實(shí)業(yè)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定錢(qián)某購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，總價(jià)款為934284元；該公司應(yīng)在同年11月28日前，將驗(yàn)收合格并達(dá)到合同約定入住條件的房屋交付錢(qián)某使用，如逾期交房不超過(guò)90日，則每日按已付房款的萬(wàn)分之一支付違約金，如逾期超過(guò)90日，錢(qián)某有權(quán)解除合同或要求按同樣標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至實(shí)際交房之日止。對(duì)于交房時(shí)應(yīng)達(dá)到的入住標(biāo)準(zhǔn)，雙方作出了詳細(xì)約定：上下水、電、燃?xì)?、有線(xiàn)電視、電話(huà)線(xiàn)、寬帶網(wǎng)等配套齊全；電梯正常運(yùn)行；花園內(nèi)道路平整、綠化成形……合同簽訂后，錢(qián)某依約向該公司支付了全額房款。

    但此后，該小區(qū)工程進(jìn)展并不順利，干干停停，直至2006年11月9日，該公司才以郵寄通知的方式告知錢(qián)某交付房屋，但因地址錯(cuò)誤，該郵件并未送到。此后，該公司又于同年12月26日在報(bào)紙上發(fā)布了房屋交付公告。

    好不容易盼來(lái)的房子也沒(méi)能讓購(gòu)房者住著安心，因該公司拖欠市煤氣公司燃?xì)夤こ炭?35622.40元，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)燃?xì)庖恢蔽茨荛_(kāi)通。無(wú)奈之下，2008年4月，部分購(gòu)房者自行籌款代該公司全額墊付了燃?xì)夤こ炭?，開(kāi)通了燃?xì)猓渲?，錢(qián)某出資3800元。

    對(duì)于逾期交房及交付后長(zhǎng)期達(dá)不到入住標(biāo)準(zhǔn)的賠償問(wèn)題，錢(qián)某曾多次找到該公司協(xié)商，但只要一談賠錢(qián)，該公司就百般搪塞，甚至避而不見(jiàn)。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，錢(qián)某訴至法院，要求該公司承擔(dān)違約責(zé)任。

    庭審中，該公司出具了嶗山區(qū)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、公告當(dāng)日?qǐng)?bào)紙和一大堆郵件交寄清單，以證明自己交付的房屋符合入住約定標(biāo)準(zhǔn)及依約履行了通知義務(wù)的事實(shí)。而錢(qián)某則提交了墊付工程款收據(jù)。

    對(duì)此，一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，應(yīng)嚴(yán)格履行，該公司雖提交了工程竣工驗(yàn)收備案表主張驗(yàn)收合格，但未依合同約定的方式通知錢(qián)某，構(gòu)成違約。錢(qián)某墊付燃?xì)夤こ炭顚儆跀U(kuò)大損失，不應(yīng)得到支持，結(jié)合合同中逾期交房違約金的計(jì)算方法，應(yīng)認(rèn)定自2002年11月29日至2008年4月16日，共計(jì)1963天的違約金應(yīng)為183399.94元。

    據(jù)此，法院一審判決：青島某實(shí)業(yè)有限公司向錢(qián)某支付逾期交房違約金183399.94元。

    該擔(dān)的責(zé)任

    一審宣判后，該公司不服，并向青島市中級(jí)人民法院提出了上訴。“我們已經(jīng)依約書(shū)面通知了錢(qián)某交房，燃?xì)馕撮_(kāi)通與交房的事實(shí)無(wú)關(guān)，逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至2006年12月30日，原審法院明顯多計(jì)算了時(shí)間?！痹摴疚写砣朔Q(chēng)。

    市中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂購(gòu)房合同后，錢(qián)某依約支付了全部房款，但該公司未按約定交付房屋，已構(gòu)成違約。依據(jù)該合同約定，該公司應(yīng)從2002年11月29日起支付逾期交房違約金。

    關(guān)于房屋交付問(wèn)題，雖然該公司提供了工程竣工驗(yàn)收備案表、公告報(bào)紙、大宗郵件交寄清單等證據(jù)，但依據(jù)市煤氣公司出具的證明可以認(rèn)定，因該公司拖欠燃?xì)夤こ炭睿瑢?dǎo)致整個(gè)小區(qū)無(wú)法開(kāi)通燃?xì)?，因此，該公司通知錢(qián)某交接房屋時(shí)，房屋并不具備合同約定的交付條件，直至2008年4月17日，市煤氣公司收到該小區(qū)部分業(yè)主墊付的工程款，燃?xì)忾_(kāi)通，房屋方才具備合同約定的交付條件，因此，違約金應(yīng)計(jì)算至2008年4月17日，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

    據(jù)此，市中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

    法官評(píng)析

    此案主要是因購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)交付的房屋是否符合合同約定而引發(fā)的糾紛，具有一定的代表性，雖然開(kāi)發(fā)商提供了符合建筑竣工驗(yàn)收條件的材料，并聲稱(chēng)履行了通知義務(wù)，但因其拖欠燃?xì)夤こ炭疃茨荛_(kāi)通燃?xì)?，并未達(dá)到雙方在合同中約定的房屋交付條件，因此，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，不僅要達(dá)到建筑法律法規(guī)規(guī)定的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要符合雙方在合同中約定的其他交房條件，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。法官提醒購(gòu)房者：訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要注意合同條款的具體約定，增強(qiáng)通過(guò)合同約定來(lái)保護(hù)自身合法權(quán)益的法律意識(shí)。