二手房最低過戶指導(dǎo)價上調(diào)30%

????剛剛辦完過戶手續(xù)的市民楊先生有點(diǎn)受傷，如果在年前辦的話，他能省1.6萬元稅錢。昨日，記者從我市有關(guān)部門獲悉，我市二手房最低過戶指導(dǎo)價自本月起調(diào)整，上調(diào)幅度在30%左右，市南區(qū)最高。調(diào)整后，二手房交易過程中用于計算稅費(fèi)的價格更接近真實交易水平，二手房交易中普遍存在的 “陰陽合同”問題將逐漸根治，不過這從另一個側(cè)面也增加了購房成本。

????現(xiàn)狀

????過戶指導(dǎo)價仍較低

????“昨天

去房產(chǎn)交易中心過戶，到地稅窗口一看打出來的繳稅單，吃了一驚，80多平方米的房子現(xiàn)金過戶，原來的繳稅價不超過50萬，現(xiàn)在上調(diào)到了67萬，每平方米上調(diào)了兩千多塊錢?！比嗣衤芬环慨a(chǎn)中介對記者說，按照原來的過戶價，客戶只要交2.5萬的稅費(fèi)就夠了，如今交了3.35萬，多交了八千多元。“后來我打聽了一下，市區(qū)的二手房繳稅指導(dǎo)價都上調(diào)了，從元旦過后首個工作日就開始了，市北區(qū)域的上調(diào)幅度在30%左右。”

????按規(guī)定，二手房交易過程中需要繳納契稅、營業(yè)稅以及個人所得稅。交易過程中，首先需對交易房屋進(jìn)行評估，評估得出的價格將作為繳稅的基準(zhǔn)成交價，也就是最低過戶指導(dǎo)價。此前我市的過戶指導(dǎo)價仍停留在較低水平，如原四方區(qū)過戶指導(dǎo)價多在3000元/平方米以下，但該區(qū)域二手房成交價已達(dá)到10000元/平方米，兩者相差兩三倍。也就是說，購買一套100平方米的二手房，真實購房總價為100萬元，而計稅的指導(dǎo)價只有30萬元左右，繳稅就參照該價進(jìn)行，比實際成交價能少繳很多稅，這一問題是導(dǎo)致“陰陽合同”頻現(xiàn)的根源。

????措施

????大幅上調(diào)最低過戶價

????我市近年來多次調(diào)整計稅最低指導(dǎo)價，其中以2011年年初調(diào)整的幅度最大?！拔矣浀?011年那次調(diào)整后，當(dāng)時市內(nèi)四區(qū)的過戶價幾乎翻了一番，以市北區(qū)為例，此前市北區(qū)的指導(dǎo)價大多在3000元/平方米左右，但那次調(diào)整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代較新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上調(diào)，調(diào)了兩三次，進(jìn)入2013年1月后再次上調(diào)，現(xiàn)在普遍在8000元/平方米左右，聽一個同行說上周剛給市北區(qū)一套建于2007年的房屋辦了過戶繳稅手續(xù)，繳稅指導(dǎo)價達(dá)到了10000元/平方米，幾乎逼近真實成交價了?！蔽沂幸淮笮头慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說，市南區(qū)的調(diào)整幅度更大，上調(diào)幅度在30%-50%。

????據(jù)了解，此次調(diào)整后的計稅價標(biāo)準(zhǔn)并不是采取 “一刀切”的方式，而是根據(jù)目前的房屋價格水平，以及樓盤的建筑年代、樓層等多個因素來決定，實行一房一審核的原則對交易房屋征繳稅款。即使同一樓盤，每套房都可能有不一樣的最低計稅價。盡管具體上調(diào)幅度不可知，但可以肯定的是，調(diào)整后的最低過戶指導(dǎo)價將更接近現(xiàn)實房價水平。

????影響

????將終結(jié)“陰陽合同”

????市房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我市新建商品房交易時繳稅以網(wǎng)簽價格為準(zhǔn)，不會出現(xiàn)類似于二手房交易時的“陰陽合同”。為了避免“陰陽合同”這種不正當(dāng)?shù)氖袌霾僮餍袨?，政府根?jù)市場情況及時調(diào)整存量房交易最低計稅價格，使指導(dǎo)價更符合目前的房價水平。一旦政策落實后將會逐漸終結(jié)“陰陽合同”，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序。

????另據(jù)我市一房屋中介公司負(fù)責(zé)人分析指出，計稅最低指導(dǎo)價上調(diào)后短期內(nèi)對二手房有較大的影響，同時也將間接影響一手房。但隨著時間的推移，它的影響會逐漸變小。

????最低過戶指導(dǎo)價的調(diào)整對于買賣雙方都有影響。二手房交易中，稅費(fèi)最后一般會轉(zhuǎn)嫁給購房者，提高最低過戶指導(dǎo)價意味著交易的稅收增加，購房成本明顯增加。對一部分房價高、稅費(fèi)多的房屋，購房者的購房意愿將降低。(記者 孫靜芳)

????算賬

????調(diào)整后繳稅額大增

????我市一中介機(jī)構(gòu)工作人員給記者算了一筆賬，以市北區(qū)一套面積80平方米、建于1999年的二手房為例。

????2010年出售

????成交單價在11000元/平方米，成交總價為88萬元。

????計稅指導(dǎo)價為3000元/平方米左右，最低過戶價為24萬元左右

????總計繳稅20640元（5.6%的營業(yè)稅+2%的個人所得稅+1%的契稅）

????2013年1月出售

????計稅指導(dǎo)價為7800元/平方米左右，最低過戶價為62.4萬元

????總計繳稅53664元（5.6%的營業(yè)稅+2%的個人所得稅+1%的契稅）

????備注：兩者一對比可以看到，今年辦過戶要多繳3萬多元的稅。