上周末，春季房展上市民正在咨詢房價。

????4月11日，記者從中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲悉，2002年青島商品房均價為2186元/平方米；2007年瘋漲到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2009年青島市新房均價達每平方米7000多元。2013年3月份青島市在售新房均價為9274元/㎡，市區(qū)新房均價超過了1萬元?！?998年，青島市商品房市場起步，如今已經(jīng)走過了15年。目前市區(qū)各區(qū)域首批商品房小區(qū)價格情況如何？近日，記者進行了詳細(xì)調(diào)查。首批商品房最高漲幅超過每平方米1.5萬元。市區(qū)價格最低的李滄區(qū)也翻了一番。

????市區(qū)房價回顧

????◎市南區(qū)2000年開盤賣4000元

????1998年青島市的商品房市場興起后，市南區(qū)是最早的火爆區(qū)域，新貴都小區(qū)房源現(xiàn)在是二手房市場的“寵兒”，然而在2000年新房銷售的時候，雖然價格只有4000元/平方米，卻賣得一般?！?000年的時候，李滄區(qū)和市北區(qū)有很多單位的房改房，價格很便宜，10萬就能買一套不錯的。新貴都卻賣4000元一平方米，一套得30萬，很多市民并不買賬?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理劉剛向記者介紹說。

????4月10日下午，記者采訪太平洋房屋南京路店面獲悉，目前新貴都小區(qū)有二手房房源104套，高層價格超過1.6萬元/平方米，部分多層優(yōu)質(zhì)房源價格超過了2萬元/平方米?！?009年前后，新貴都小區(qū)最后的新房銷售。2008年是經(jīng)濟危機，房價都是下跌的。到2009年刺激政策一出，小區(qū)的房源又受歡迎了，這一年小區(qū)房價普遍過了1萬元。現(xiàn)在價格徹底漲上來了，近期成交并不多。”該中介市場部經(jīng)理郝廣銀說道。

????天虹花園位于市南區(qū)寧夏路329號，也是多層房源。2000年的時候，市南區(qū)天虹花園價格是3600元/平方米，現(xiàn)在掛牌價超過1.6萬元/平方米。目前在嶗山區(qū)經(jīng)營一家廣告公司的張銘義曾在2002年買下該小區(qū)一套房子，當(dāng)時價格是4700元/平方米。“面積81平方米的套二，花了近40萬。當(dāng)時親戚一聽你買的單價是4700元，就像你現(xiàn)在從市南區(qū)買3萬一平方米的房子，都覺得價格太高了。那時候沒人會想到房價漲得那么快?！?/p>

????從2009年開始，在首付2成利率7折優(yōu)惠的帶動下，市南區(qū)二手房市場非?；馃?，天虹花園的價格到了1.1～1.3萬元/平方米，2010年漲至1.5萬元/平方米。2011年和2012年價格穩(wěn)步上漲，但漲幅回落，現(xiàn)在對外價格在1.7萬元/平方米左右。

????◎市北區(qū)第一次出現(xiàn)發(fā)號買房

????從2010年開始，青島市樓盤開盤經(jīng)常出現(xiàn)搖號選房，排號進售樓處，甚至是連夜排隊。實際上早在十年前，這樣的情況便出現(xiàn)了。2003年9月7日，市北區(qū)海泊人家開盤，多層起價4780元/平方米，高層起價4100元/平方米。開發(fā)商青島房產(chǎn)置業(yè)公司為防止現(xiàn)場混亂，提前向前來購房的市民發(fā)放了印有編號的樓書，并根據(jù)號碼請購房者進售樓處洽談。這也是青島市第一家發(fā)號排隊買房的樓盤。

????“記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，能夠走進售樓處的購房者在購房時也非常痛快，不一會兒，就有十多人簽訂了購房協(xié)議，在購買這些總價在五六十萬元的房子時，這些購房者的痛快程度不亞于在市場上買兩棵白菜?！边@是2003年9月8日，青島一家報紙對當(dāng)時開盤現(xiàn)場的描述。

????目前在一家媒體工作的張先生曾親歷那次開盤?！暗诙?，幾家報紙都對此事進行了報道，主題都是搶白菜。一家樓盤開盤，能上頭版，很罕見。當(dāng)時很多業(yè)內(nèi)人士的反應(yīng)是不可能，價格太高了，說購房者不理智。事實證明，當(dāng)時出手的市民都賺到了?！眲偖?dāng)時還是嶗山區(qū)一家樓盤的銷售人員，在劉剛看來，2004年是轉(zhuǎn)折點?！澳且荒攴績r漲幅超過30%，就是從那一年開始，青島房價開始飛漲。”

????2009年，海泊人家小區(qū)的房子正式過萬，2010年到了單價1.3萬，雖然2011年受限購影響有所下跌，但還是在2012年上漲了，目前價格是每平方米1.5萬元。10年的時間，海泊人家價格漲了1萬元/平方米。

????◎嶗山區(qū)嶗山單價2.3萬豪宅10年前只賣5000

????頤景園樓盤位于嶗山區(qū)香港東路208號，最早的房子2001年12月份交付，所有房子均是5層、6層的，車位共有230個，總戶數(shù)是570戶。2001年年底，頤景園樓盤銷售，均價4000元/平方米?！爱?dāng)時買這個小區(qū)的多數(shù)是外地人，主要是在青島工作的非青島籍人士。當(dāng)時那個區(qū)域并不發(fā)達?！笔袇^(qū)一家樓盤的營銷總監(jiān)魏斌向記者介紹說，“這片房子銷售了很長時間。2004年到2007年一路漲，2008年年初是1.3萬元/平方米，2009年下半年以后價格又開始漲?，F(xiàn)在價格是2萬元/平方米?！?/p>

????嶗山區(qū)金帝山莊樓盤漲幅和頤景園類似。該樓盤位于嶗山區(qū)香港東路67號，2000年國慶節(jié)開盤，2001年年底交房，車位配比1：1?？倯魯?shù)240戶，車位240個。2000年的時候，均價5000元/平方米，現(xiàn)在漲到了2.3萬元/平方米。這個樓盤是當(dāng)時嶗山區(qū)最高價樓盤(不包括別墅)，甚至規(guī)劃了會所、網(wǎng)球場、健身房、室外泳池、桑拿房等。10年后，2010年的時候，該小區(qū)房價超過了2萬元/平方米，成為各個中介爭先搶的優(yōu)質(zhì)房源。

????◎李滄區(qū)8年前經(jīng)適房單價2000元

????李滄區(qū)是市區(qū)各個區(qū)域中商品房發(fā)展較晚的區(qū)域，房價也是最低的。2005年百通馨苑樓盤的出現(xiàn)拉開了李滄區(qū)房價上漲的序幕。2005年1月29日百通馨苑正式開盤，樓盤占地面積28萬平方米，分3期開發(fā)，由7個相對獨立的小區(qū)組成。一期起價3600元/平方米，均價4200元/平方米。

????在當(dāng)時，一期價格太高，很多購房者通過申請，選擇購買經(jīng)適房。2005年3月，青島市推出了一批經(jīng)適房。百通花園項目位于李滄區(qū)青山路，共有138套房子，銷售基準(zhǔn)價每平方米2850元；位于李滄長嶺路的晟業(yè)家園共279套，基準(zhǔn)售價為每平方米2916元；位于李滄區(qū)金水路的金水翠園可提供住房49套，基準(zhǔn)價格為每平方米2813元。

????和市南區(qū)、市北區(qū)市場不同，李滄區(qū)房價真正上漲是從2009年開始的。由于百通馨苑的供應(yīng)量太大，直至2009年3月份，價格才漲到6000多元。2009年下半年，百通馨苑房源開始過7000元/平方米；2010年每平方米再次上漲1500元；2011年和2012年兩年的時間，小區(qū)內(nèi)很多房源價格到了9500元/平方米，少數(shù)房源單價過萬。

????限購前房源供不應(yīng)求

????4月11日，記者從中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲悉，2000～2002年，青島市商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢，2002年達到2186元/平方米。2004年第四季度，青島房地產(chǎn)價格同比上漲了19.8%，漲幅在調(diào)查的全國35個大中城市中名列第一位。2005年，青島市迎來真正意義的第一次調(diào)控，稅收杠桿影響房地產(chǎn)流通層面等舉措。2006年限制戶型比例，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?，F(xiàn)在看，這些措施并不強，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上限購令、房產(chǎn)稅等。但在當(dāng)時確實有效果。

????從供需矛盾看，1999～2005年，青島商品房市場都表現(xiàn)出供大于銷的不平衡局面。從2006年開始，銷竣比均大于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，2008年1～11月銷供比達到1.26，供需矛盾得到了初步緩解。從2009年下半年開始，再次出現(xiàn)哄搶商品房的情況，供不應(yīng)求。但從2011年的限購令開始至今，青島市新房市場整體是供大于求的。

????市北區(qū)3家樓盤漲幅超15%

????限購出臺前，2010年下半年，市北區(qū)(原四方區(qū))有兩家樓盤成了當(dāng)時的焦點。位于清江路附近的清江華府率先開盤，當(dāng)時的價格是1.3萬元/平方米。當(dāng)限購令出臺以后，整個2011年，該樓盤價格維持在1.4萬元/平方米左右。2012年下半年，樓盤陸續(xù)開始交房，一些房源開始進入二手房市場。4月8日，記者從太平洋房屋了解到，目前該小區(qū)的二手房價格到了1.5萬元/平方米?！?室2廳124.82㎡，200萬元；3室2廳，125.00㎡ 200萬元?，F(xiàn)在房源不多?！痹撝薪榭偨?jīng)理林憲周向記者介紹說。

????同樣在新都心區(qū)域，另外一家大鱷樓盤情況類似。2010年10月，第一批房源上市，價格11700元/平方米；2011年6月1日，價格漲到了13200元/平方米；2012年12月21日，新房源推出，價格漲至14428元/平方米。如今，還有約40多套房子在售，價格比兩年前漲了2500元/平方米。

????2011年4月份，市北區(qū)福嶺嘉苑均價10500元/平方米，一年后漲到了12100元/平方米。2013年4月8日，二手房掛牌均價漲至14380元/平方米?！捌鋵?011年是青島房價漲價較慢的時候，當(dāng)時還出現(xiàn)了降價樓盤。但二手房價格比較堅挺，福嶺嘉苑便是其中的代表。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說道。

????嶗山樓盤漲了2500元

????嶗山區(qū)也有漲價比較明顯的樓盤。2010年年底，嶗山區(qū)金光麗園均價1萬元/平方米；2011年4月，樓盤價格調(diào)整為1.25萬元/平方米，贈送地下車位；2012年3月，價格沒變，但優(yōu)惠政策減少為贈送3%裝修基金；2013年4月，已經(jīng)交房的部分房源漲價至1.3萬元/平方米。

????限購之前，2010年的3月份嶗山區(qū)出現(xiàn)了一個新的地王，遠(yuǎn)洋風(fēng)景7500元/平方米的地價。這個區(qū)域以前的特點是青島本地企業(yè)唱戲，魯信、城建拿地的成本相對低，價格賣得相對低，無論是對土地還是市場，爭奪都沒有那么激烈。但是遠(yuǎn)洋進駐之后，完全打破了這個局面，遠(yuǎn)洋風(fēng)景的銷售價格到了17000元/平方米。但遠(yuǎn)洋風(fēng)景和遠(yuǎn)洋自然都取得了熱銷?！案∩胶笪搅饲鄭u人和外地來青主流市場的購買力，但是近幾年它整個的土地出讓非常少，原有的一些開發(fā)商開發(fā)非常慢，金光麗園已經(jīng)基本沒什么房子了，而有房源的呢，我們看到香山美墅也好，或者是印象山也好，都是大戶型，單價高，總價更高，一套高層也得200萬元。這是他們定位的問題，如果小點，肯定會更好賣，這樣他們就把購買力弱的客戶拱手給了遠(yuǎn)洋。這也是個定理：一個熱銷盤一定是有周邊競爭對手的笨拙配合?！睄魃絽^(qū)一家房地產(chǎn)開發(fā)公司市場總監(jiān)向記者介紹說。

????◎記者手記

????瘋漲時期終成歷史

????去年開盤銷售的國際社區(qū)和萬達廣場價格有不同程度的上漲，但漲幅已經(jīng)不明顯。回顧10年前的島城樓市，房價基本是一路高漲，中間雖有幾次波動，但整體看是上漲的，從2002年的2186元到現(xiàn)在的9274元。如今，青島版調(diào)控政策落地，市場再次陷入觀望階段，又到了考驗開發(fā)商的時候。政策已經(jīng)明確，確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。從過去兩年青島限購效果來看，房價瘋漲時期已經(jīng)成為歷史。

????“在這樣的變局下，對于開發(fā)商而言，在經(jīng)營模式、管理體制、公司運作等各個方面都要做大調(diào)整，以適應(yīng)新形勢的變化。就一個具體項目而言，在拿地、定位、成本控制、推盤時機、銷售定價、順利交付、后期物業(yè)等諸多方面都要形成一個完善的流程機制。拿地之前就要算清楚，可以用來做什么，如何定位市場。拿地時不能再靠沖動，錢多了就敢搶地王。拿到地要仔細(xì)調(diào)研市場，到底做什么產(chǎn)品，細(xì)化細(xì)節(jié)，形成賣點。定位要準(zhǔn)確，不要靠拍腦袋。還要根據(jù)地產(chǎn)周期，踏準(zhǔn)節(jié)點，定好價格。最典型莫過于和記黃埔青島小港項目。錯過了最好的2009年和2010年。拖到2011年底才開盤，偏偏做的又是170平方米的大戶型，17000元的均價，于是開盤即滯銷，然后換代理，還是不行，再降價到15000元?！北卑缎鲁菂^(qū)域青島風(fēng)景樓盤市場總監(jiān)張先生分析說。(記者 李晨)