中國(guó)在建摩天大樓超200座相當(dāng)美國(guó)總量 債臺(tái)高筑

????6月5日，遠(yuǎn)大可建科技有限公司與長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，計(jì)劃用7個(gè)月的時(shí)間，規(guī)劃建設(shè)一座220層，高838米的綜合大樓，預(yù)計(jì)建成后比迪拜塔還高10米，號(hào)稱(chēng)世界第一高樓。

????此舉被認(rèn)為是我國(guó)高樓建設(shè)的巔峰之作。事實(shí)上，高樓建設(shè)的速度遠(yuǎn)不止于此。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全球在建的摩天大樓，其中87%在中國(guó)。截至目前，我國(guó)在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過(guò)200座，相當(dāng)于美國(guó)擁有總量。預(yù)計(jì)未來(lái)3

????在高速的建設(shè)進(jìn)度下，摩天大樓引發(fā)的高樓經(jīng)濟(jì)效應(yīng)卻值得我們探討。

????高樓“大躍進(jìn)”

????當(dāng)業(yè)界紛紛質(zhì)疑第一高樓建設(shè)進(jìn)度時(shí)，遠(yuǎn)大集團(tuán)于日前證實(shí)了這一消息?！伴L(zhǎng)沙838米高樓項(xiàng)目已經(jīng)在今年4月份啟動(dòng)，目前各方面工作正在進(jìn)行中?！边h(yuǎn)大集團(tuán)總裁辦表示。

????據(jù)悉，被命名為“天空城市”的世界第一高樓，其規(guī)劃方案顯示既有居住，也涵蓋了酒店、醫(yī)院、學(xué)校、商店等設(shè)施，是一個(gè)綜合性社區(qū)概念的建筑，預(yù)計(jì)明年元旦落成，建成后將成為世界最高樓。

????長(zhǎng)期致力于高樓規(guī)劃設(shè)計(jì)的中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院建筑師李斌認(rèn)為，目前我國(guó)的高樓建筑主要集中在一線城市，一方面是這些城市的土地資源比較緊張，另一方面是這些地區(qū)商業(yè)發(fā)展程度較高，高樓對(duì)周邊區(qū)域有一定的帶動(dòng)作用。

????以上海為例，已經(jīng)建成的“上海中心”，從區(qū)位優(yōu)勢(shì)上看，該建筑位于上海浦東陸家嘴[金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，集國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的24小時(shí)甲級(jí)辦公、超五星級(jí)酒店和配套設(shè)施、精品商業(yè)、觀光和文化休閑娛樂(lè)、特色會(huì)議設(shè)施五大功能于一體。“上海中心”將通過(guò)聚集符合樓宇經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)，打造上海新的商務(wù)高地。

????實(shí)際上，地標(biāo)建筑在我國(guó)各大城市開(kāi)始“光榮綻放”。

????5月28日，大連萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以11億元拿下昆明市西山區(qū)老海埂路片區(qū)兩宗地塊。在這幅土地上，萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]將建起昆明第一高樓，建筑高度約280米。除此之外，南京建設(shè)了450米的紫峰大廈，廣州東塔的高度也達(dá)到了530 米，武漢綠地中心、深圳平安金融中心[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]兩座高樓的高度分別達(dá)到了606米、660米。動(dòng)輒500米以上的高樓建筑已然成為司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象。

????與此同時(shí)，一份不完全統(tǒng)計(jì)的《摩天城市報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過(guò)200座（僅計(jì)算寫(xiě)字樓與酒店），相當(dāng)于美國(guó)現(xiàn)有摩天大樓的總量。

????據(jù)測(cè)算，5年后中國(guó)將擁有800座摩天高樓，相當(dāng)于美國(guó)今天的4倍。“其中80%將建在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。”上述報(bào)告分析認(rèn)為。

????經(jīng)濟(jì)周期效應(yīng)

????“摩天樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”綠地集團(tuán)此前在接受媒體采訪時(shí)就直言：“做地標(biāo)性建筑不是我們想做的，而是政府想做。”

????但是優(yōu)惠的土地政策，無(wú)疑也是地產(chǎn)商鐘情的一大原因。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存曾多年從事房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，他對(duì)此深有同感：“超高層拿地便宜，還能獲得地方政府的多種優(yōu)惠，包括土地出讓金等值金額獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助，建成營(yíng)業(yè)之日起5至8年內(nèi)所交納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等值金額獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助等?！?/p>

????此外，記者也了解到，目前中國(guó)的高樓主要分布一些城市新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)在省、市一級(jí)開(kāi)發(fā)新區(qū)，特別是一些二線城市申請(qǐng)國(guó)家新區(qū)計(jì)劃中，都涉及到地標(biāo)性建筑的內(nèi)容?！耙话阌烧疇款^，有一級(jí)土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司參與，然后招商。通常是政府規(guī)劃好項(xiàng)目，找企業(yè)來(lái)簽約合作，建成后給企業(yè)一定的收益。因?yàn)椴荒艹鍪郏谕恋貙徟臅r(shí)候會(huì)有一些住宅項(xiàng)目做配套，保證企業(yè)在投入商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，能通過(guò)回收住宅項(xiàng)目資金實(shí)現(xiàn)收益?！敝袊?guó)指數(shù)研究院分析師何田告訴記者。

????但政府背景的高樓也引來(lái)了不少質(zhì)疑。政府熱心于地標(biāo)性建筑，不外乎其對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的活躍，比如摩天大樓不僅能拉動(dòng)相關(guān)區(qū)域商業(yè)的繁榮，同時(shí)帶來(lái)的當(dāng)?shù)赜^光旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮也同樣被地方政府看重。但有外資機(jī)構(gòu)研究表明，過(guò)去140年來(lái)，摩天大樓熱卻是經(jīng)濟(jì)崩潰即將來(lái)臨的一個(gè)可靠的指標(biāo)。紐約的克萊斯勒和帝國(guó)大廈騰空而起的建筑熱，就發(fā)生在1929年的紐約股市崩盤(pán)和大蕭條前夕。最近的例證，是迪拜高聳入云的辦公大樓、旅店和世界最高的哈利法塔，這些巨無(wú)霸均在迪拜陷入可怕的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前不久建成。

????“建筑熱是信貸過(guò)剩的一個(gè)信號(hào)?！毕愀郯涂巳R資本房地產(chǎn)調(diào)查主任安德魯·勞倫斯說(shuō)，歷史上，摩天大樓的建造具有突發(fā)性和偶然性，但是與信貸寬松、土地價(jià)格飆升和過(guò)分的樂(lè)觀預(yù)期緊密相關(guān)；往往建筑完工之日，便是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮衰退之時(shí)。

????巧合的是，今年前5個(gè)月的宏觀數(shù)據(jù)似乎也有所警示。

????財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月全國(guó)累計(jì)財(cái)政收入同比增幅顯著回落。5月份PMI為50.4%，比上月回落2.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)5個(gè)月以來(lái)新低；生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（PPI）同比下跌1.4%，為連續(xù)第三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，也為2009年12月以來(lái)最低點(diǎn)。這顯示需求疲軟，增長(zhǎng)乏力，宏觀經(jīng)濟(jì)亮起“紅燈”，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)明顯放緩。

????對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析師何田認(rèn)為，摩天大樓建設(shè)資金巨大，一旦得不到較好的回報(bào)，就會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂，并且短期內(nèi)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況應(yīng)該也是正常的，更多的還是要看當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展情況，以及相配套的規(guī)劃和金融發(fā)展情況。

????企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大

????“在房地產(chǎn)政策調(diào)控以后，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被壓縮，拿地的成本增加，建設(shè)高層可以減少建安成本，而且節(jié)約土地。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉坦言。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來(lái)標(biāo)桿房企開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷(xiāo)售均價(jià)的3成以上，其中標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)的35%，而二三線城市的土地成本約占售價(jià)的30%。

????事實(shí)上，通過(guò)建設(shè)高樓來(lái)減少建安成本，以抵消拿地成本的做法，一度讓開(kāi)發(fā)商挺過(guò)了資金鏈的壓力，但高層建筑有一個(gè)臨界點(diǎn)，一般容積率不超過(guò)5，此時(shí)土地成本和樓層高度建設(shè)成本比較適宜，一旦超越這個(gè)臨界，隨著樓層高度的增加，建安成本也會(huì)成倍增加。

????“以100米高樓為例，同等條件下，100米高樓和80米高樓相比，其建安成本每平方米就增加了近20%，以此推算，隨著樓層增高，建安成本每平方米會(huì)增加1/4～1/3”。李斌分析。

????此外，從開(kāi)發(fā)商收益方面來(lái)說(shuō)，超高層，更多依靠的是租賃市場(chǎng)。而租賃在一線城市的傾向性成交也遠(yuǎn)高于二三線城市。

????仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，從租賃需求的行業(yè)來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓一般有高新技術(shù)類(lèi)公司、高端生產(chǎn)制造型企業(yè)、金融服務(wù)類(lèi)公司等市場(chǎng)需求作為主要推動(dòng)力量?！耙员本槔?，從區(qū)域市場(chǎng)看，金融街、中關(guān)村和東二環(huán)的空置率最低，均在5%以?xún)?nèi)。這也說(shuō)明，寫(xiě)字樓所在地區(qū)商業(yè)化程度直接影響著租賃市場(chǎng)發(fā)展。”

????對(duì)于遠(yuǎn)大的“天空城市”而言，何田分析認(rèn)為，高樓建筑一般都有相配套的服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，“目前來(lái)看，長(zhǎng)沙還是一個(gè)工業(yè)城市，雖然也很發(fā)達(dá)，但是更多依賴(lài)投資，要么工業(yè)化廠房，要么是高層住宅，對(duì)寫(xiě)字樓等商業(yè)綜合體可能并沒(méi)有那么大的需求，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)很大，導(dǎo)致租賃壓力。”

????在他看來(lái)，在二三線城市建設(shè)高層建筑，很可能造成供大于求的局面，因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)來(lái)說(shuō)，有時(shí)并不需要這么高端的寫(xiě)字樓?！耙錾虡I(yè)地產(chǎn)，可能還是要選擇北京、上海這樣的超大城市，或者國(guó)家級(jí)中心城市，因?yàn)槭袌?chǎng)有承受能力，商業(yè)金融發(fā)展也比較完善?！?/p>